Образец просьбы о снижении арендной платы в 2023 году

Друзья, я тоже решил не оставаться в стороне и написал свою точку зрения по поводу отношений между арендодателями и арендаторами в настоящее время.

Начну, наверное, с того, что я также являюсь совладельцем небольшого уютного ресторана в центре Москвы и, конечно, нас тоже затронула ситуация, связанная с распространением коронавирусной инфекции, — мы закрылись.

Поскольку мы не так давно открылись и учитывая наши небольшие площади, а также не сильную популярность нашего ресторана, мы не смогли трансформироваться и начать заниматься доставкой еды. Как и мы, многие заведения пытались переориентироваться на доставку, но у них не получилось, а кто-то даже и не пытался.

Об этом нам рассказали наши коллеги из ФРИО (Федерация Рестораторов и Отельеров России), с которой наша юридическая компания «Лекс Альянс», где я являюсь Управляющим партнером, имеет партнерские отношения.

Принятое решение о временном закрытии, конечно, повлияло на арендные отношения. В попытках договориться о снижении арендной платы мы провели уже не одни переговоры.

В конечном итоге, с учетом всех последних законодательных нововведений Арендатор готов пойти на уступки, коммерческие условия которых мы сейчас согласовываем. В любом случае, мы понесем убытки, вопрос цены.

Мотивация арендодателя добиться минимального снижения тоже вполне понятна. Он знает, что съезжать нам не выгодно, ведь по договору неотделимые улучшения в случае расторжения не компенсируются арендодателем.

А поскольку ресторан мы задумывали с интересным и привлекательным интерьером, дизайнерский ремонт стоил нам приличных денег.

И даже если мы съедем, думаю, что ему не составит труда позже сдать наше помещение в аренду, ведь, к тому же, это еще и самый центр Москвы.

Именно все эти факты побудили меня рассказать вам о непростых арендных отношениях в условиях пандемии.

Давайте начнем с того, что, конечно же, я как профессиональный медиатор за то, чтобы все решать «на берегу» в переговорном процессе и вырабатывать взаимовыгодное и взаимоприемлемое решение. Конечно, это позволяет сторонам сохранить репутацию, партнерские отношения, ведь именно в таких сложных ситуациях и проявляемся все мы, какие есть, без масок.

Безусловно, есть успешные кейсы, когда арендодатель «шел навстречу», и стороны снижали арендные платежи. В нашей практике есть даже случаи, когда арендодатель писал арендаторам, что время сложное, и мы снижаем вам аренду. А кому-то снизили аренду более, чем на 50% на основании калькуляции расчётов на содержание помещения.

Те, кому не повезло, и арендодатель «не пошел навстречу», остаются в достаточно сложной ситуации: доходов сейчас это помещение не приносит, а расходы только повышаются, поэтому многие еще вчера успешные бизнесмены оказываются в безвыходной ситуации.

В обращениях о снижении арендной платы многие ссылаются на статью 417 ГК РФ (прекращение обязательств на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления), но, по моему мнению, большинство случаев не попадает под эту статью.

Как мне кажется, пока нет ни одного нормативного документа, который бы запрещал арендные отношения или ограничивал арендные отношения. Если посмотреть на ситуацию в широком разрезе, то власти и законодатель запретили отношения между арендаторами (кафе, рестораны, парикмахерские и иное) и как раз-таки их потребителями. Вот здесь, как раз, приведенная статья ГК РФ остается очень полезной.

К кому также можно отнести статью 417 ГК РФ? Например, к торговым центрам, которым запретили работу, а они, как следствие, не могут предоставить помещения своим арендаторам.

Вот здесь как раз-таки можно использовать данную норму.

Можно получить справку из ТПП о форс-мажоре (кстати, сейчас эту справку выдают абсолютно бесплатно) на конкретные взаимоотношения сторон, правда, учитывайте очередь.

Но где же этот спасательный круг в этой непростой ситуации? Как его найти? Наверное, стоит обратить взгляд в прошлое, а случались ли уже такие обстоятельства, и, конечно, сразу на память приходит валютный скачок в 2014 году, и как он хорошенько «шарахнул» по арендаторам, чьи договоры были привязаны к валюте, то есть оплата производилась по курсу рубля на дату платежа.

И что мы там находим? Что многие старались расторгнуть отношения или снизить арендную плату на основании ст. 451 ГК РФ, но в той ситуации суды заняли устойчивую позицию, что высокий уровень инфляции не признается судами существенным изменением условий.

О чем нам говорит статья 451 ГК РФ? Об изменении и расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

Так получается, что у стороны появляется право изменить или расторгнуть Договор, если обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны могли их разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если высокий уровень инфляции не был признан судом существенным изменением условий, то возникает вопрос, как суд отнесется к коронавирусной инфекции. Мне кажется, здесь появляется намного больше шансов.

Получается, ст. 451 ГК РФ является хорошей позицией для многих арендаторов, чтобы ссылаться на необходимость изменения условий заключенных договоров.

А еще помощь пришла откуда ее не ждали (сарказм, конечно), а именно от Правительства РФ и законодателя. Так, 01.04.2020 г. в законную силу вступил Федеральный Закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные Законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».

В данном законе много всего интересно, но поскольку данный материал об арендных отношениях, то сконцентрируем наше внимание на ст. 19 данного закона. Ниже основные тезисы из этого закона, на которые хотел бы обратить Ваше внимание:

Установлено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.
Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Таким образом, арендатор может попросить у арендодателя отсрочки по платежам и/или требовать уменьшения арендной платы. Как будут работать нормы, описанные выше, а также, как будет складываться судебная практика, покажет время или дополнительные разъяснения.

Текст получился довольно эмоциональным по причине того, что ситуация оказалась мне близка, и подводя итоги, могу коротко и тезисно посоветовать Вам, как Юрист, бизнесмен, ресторатор и медиатор следующий алгоритм действий (опять же, обращаю внимание, что это лишь рекомендации, а не прямой алгоритм к действиям):

1. Все-таки постарайтесь договориться с Вашим арендодателем в переговорном процессе. В настоящее время, как мне кажется, это самый разумный и надежный способ решения Ваших проблем. Кто должен проводить такие переговоры? Думаю, это может быть лицо, которое обладает переговорными способностями и ориентируется в сложившийся ситуации.

Рекомендуем дождаться нормативных актов от Правительства РФ, на которые были ссылки в ФЗ № 198-ФЗ в части отсрочки и снижения арендной платы.

2. Есть Вам не удастся разрешить Вашу проблему в переговорном процессе, необходимо переходить к обмену «умными» бумажками и правовыми позициями относительно сложившейся ситуации. Как мне кажется, наиболее подходящими нормами на данный момент для большинства арендаторов являются ст. 451 ГК РФ и ст. 19 Федерального закона № 98-ФЗ.

Кому-то подойдет и статья 417 ГК РФ. Здесь важен анализ Вашего договора. Обмениваться «умными» бумажками необходимо официально, использую почту РФ и иные каналы связи, указанные в договоре, например, через официальные электронные почты. Все письма нужно отправлять с описью вложения.

Кстати, может возникнуть сложность с отправкой писем, так как не все почтовые отделения сейчас работают по обычному графику.

Зачем общаться официально? Все просто, если на первом этапе не удалось договориться, готовимся к суду.

3. После обмена официальными претензиями и письмами (в предыдущем абзаце я их называл «умными» бумажками) попробуйте еще раз провести переговоры, предупредить, что далее уже суд и он в это сложное время никому не нужен.

4. Если предыдущие три совета не сработали, далее Вам остается только одно — обращаться в суд, там и будете выяснять отношения и формировать судебную практику.

5. Попробуйте на любой из стадии ваших взаимоотношений все-таки получить от ТПП документ о форс-мажоре, так как сейчас он бесплатный (не исключено, что его выдача может вновь стать платной, как было в первые недели введения режима «повышенной готовности»).

Надеюсь, кому-то был полезен настоящий материал. Уверен, что не все сумеют договориться, и в судах будет ну очень много судебных споров. Верю в то, что мы друг друга поддержим и «войдем в положение» друг друга в это непростое время.

Если потребуются советы или рекомендации, готов помочь: пишите на почту info@lexalliance.ru. Буду рад помочь.

Всем здоровья и удачи.

ответ арендаторам об отказе предоставлении скидки

кому: Общество с ограниченной ответственностью «Британика»
Генеральному директору ООО «Британика»
Аненковой Наталье Петровне
юридический
адрес:
Россия, 119192, город Москва,
ул.Обручева,
дом №13, офис 131
от кого:Индивидуального
предпринимателя Логуа
Татьяны Сергеевны
адрес:________________________________
ПРЕТЕНЗИЯ

Между Индивидуальным
предпринимателем Логуа Татьяной Сергеевной (далее – именуемая – Арендодатель) и
Обществом с ограниченной ответственностью «Британика», юридический
адрес: Россия, 119192, город Москва, ул.Обручева, дом №13, офис 131 (далее
именуемое – Арендатор) заключен договор аренды № от 12 марта 2013 года, дополнительное
соглашение №1 от 28 февраля 2018 года к договору аренды № от 12 марта 2013 года.

1) В соответствии с п.2 дополнительного
соглашения №1 от 28 февраля 2018 года к договору аренды № от 12 марта 2013
года:
«В счет обеспечения своих обязательств по договору,
с внесенными настоящим соглашением изменениями и дополнениями, Арендатор
обязуется перечислить на расчетный счет Арендодателя Депозит в размере арендной
платы за один месяц аренды в сумме 274 137,5 (двести семьдесят четыре
тысячи сто тридцать семь рублей пятьдесят копеек), который засчитывается в
оплату арендной платы за последний месяц срока аренды помещений в следующем
порядке:
— 50% суммы депозита Арендатор вносит
Арендодателю в течении 10 (десяти) дней со дня подписания настоящего
Соглашения;
— 50% суммы депозита Арендатор вносит
Арендодателю не позднее 30 апреля 2018 года».

В настоящее время указанный платеж не был
перечислен Арендатором — ООО
«Британика» Арендодателю – ИП Логуа Т.С.

Просим Вас в срок до«___»____________2020года перечислить депозит в размере:
274 137,5 (двести семьдесят четыре тысячи сто тридцать семь рублей
пятьдесят копеек) на расчетный счет Арендодателя – ИП Логуа Т.С., указанный в
договоре.

2) В
соответствии с п.3.2.договора
аренды № от 12 марта 2013 года: «Арендная плата уплачивается
Арендатором ежемесячно до 10 числа текущего месяца, подлежащего оплате».

В настоящее
время в нарушение условий договора аренды№ от 12 марта 2013 года Вами – Арендатором обязательства по внесению
арендной платы не исполнены за следующие месяцы: апрель 2020 года, март 2020
года.

Просим вас оплатить задолженность по
арендной плате за указанный периодв размере: 548275 (пятьсот
сорок восемь тысяч двести семьдесят пять) рублей в срок до«___»____________2020
года на расчетный счет Арендодателя – ИП
Логуа Т.С., указанный в договоре.

Общий долг
по договору аренды № от 12 марта 2013 года,дополнительному соглашению №1 от 28 февраля
2018 года к договору аренды № от 12 марта 2013 года по состоянию на__.__.2020 года составляет:
822412,5
(восемьсот двести две тысячи четыреста двенадцать рублей 50 копеек).

3) В соответствии с п.3.14. договора аренды № от
12 марта 2013 года:

«Указанная в пункте 3.1 величина арендной
платы сохраняется неизменной при условии нахождения значения официального курса
российского рубля к доллару США, устанавливаемого банком России, в пределах
30 – 32 рублей за 1 доллар США. В случае выхода курса за указанные пределы,
размер арендной платы подлежит изменению с учетом положений пункта 3.13
настоящего Договора».

Просим
учесть: с 2013 года по 2020 год курс доллара постоянно изменялся в сторону
увеличения. По состоянию на20.06.2020
года: курс 1 доллара СШАк рублю (USD, ЦБ РФ) составляет69,57.

С момента
заключения договора аренды № от 12 марта 2013 года по настоящее время
Арендодатель не разу не увеличил размер арендной платы Арендатору согласно
п.3.13. договора аренды № от 12 марта 2013 года.

4) Учитывая
распространение коронавирусной инфекции, указы, постановления, распоряжения
уполномоченных органов Российской Федерации о приостановлении
предпринимательской деятельности, в том числе салонов красоты,Арендодатель
освободил Вас на период карантина от оплаты аренды с 27
марта 2020 года по 08 июня 2020 года. В настоящее время
деятельность салонов красоты возобновлена.

Соглашение
об изменении договора совершается в той же форме, что и договор всоответствии со ст.452 Гражданского кодекса
РФ.

Соглашение об изменении условий оплаты арендной платы
Арендодатель и Арендатор не подписывали.

В связи с тем, что договор аренды№ от 12 марта 2013 года зарегистрирован в
Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии по г.

Москве, соглашение об изменении размера арендной платы,
условий внесения арендной платы также должно быть зарегистрировано в
регистрирующем органе.

Никаких соглашений к договору аренды № от 12
марта 2013 года об изменении размера арендной платы, условий оплаты между Арендодателем
и Арендатором подписаны не были.

Напоминаем, что размер арендной платы по договору аренды № от 12 марта 2013
года остается неизменным и составляет274 137,5
(двести семьдесят четыре тысячи сто тридцать семь рублей пятьдесят копеек)в месяц, начиная с09.06.2020года.

Обязательства должны
исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и
требованиями закона согласно ст.309 Гражданского кодекса РФ.

Односторонний отказ от
исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются в
соответствии со ст.310Гражданского кодекса
РФ.

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в
соответствии с условиями договора аренды согласно ст.614 Гражданского кодекса РФ.

На основании изложенного, прошу Вас
исполнить требования, изложенные в настоящей претензии в установленные сроки. При неисполнении требований в установленные сроки, я буду
вынуждена обратиться в суд с соответствующими требованиями, также попрошу суд
обязать вас кроме всего прочего оплатить расходы по оплате
государственной пошлины, расходы на представительство юриста в суде.

С уважением,
________________________ИП Логуа Татьяна Сергеевна
«___»
___________ 2020г.
Отметка о принятии претензии:

____________________________________________________________________________ (должность, Ф. И. О. лица, уполномоченного
на принятие претензии)

____________________________________________________________________________ (дата принятия
и подпись)

Как уменьшить арендную плату из-за коронавируса? И должен ли арендодатель идти на уступки?

Из-за коронавируса и введения ограничительных мер многие предприниматели столкнулись с тем, что деятельность остановилась, доходов нет, а арендные платежи платить надо. Неужели так и придется выплачивать полную стоимость арендной платы каждый месяц, даже фактически не пользуясь помещением? Или можно не платить?

Давайте разберемся.

Уменьшение арендной платы

Раньше размер арендной платы можно было изменять, как правило, один раз в год согласно ст.614 ГК РФ.

Однако в 2020 году введено новое правило, согласно которому размер арендной платы можно менять неограниченное количество раз в любое время по соглашению сторон. Оно закреплено в ч.2 ст. 19 ФЗ Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций”.

Это правило будет действовать для любых договоров аренды недвижимости, заключенных до введения в 2020 году в субъекте РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. На сегодняшний день режим повышенной готовности введен во всех регионах России.

В каких случаях размер арендной платы можно будет уменьшить?

1. Нет возможности использовать арендуемое имущество

Согласно п.3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года.

При этом должны соблюдаться следующие условия:
● предметом договора аренды является недвижимое имущество
● имущество невозможно использовать в связи с принятием органом власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ.
● договор аренды заключен до введения ограничений.
Если это подходит к вашей ситуации, подготовьте и направьте арендодателю запрос об уменьшении размера арендной платы.
В случае достижения соглашения, новые условия нужно обязательно закрепить заключением дополнительного соглашения к договору и оформить его так же, как и основной договор аренды.

Такая обязанность законодательно не предусмотрена. Она подразумевается, но арендодатель может не согласиться с предложенной ставкой арендатора и настаивать на своем варианте.

Если арендатор не может использовать помещение по назначению и оказывать там Услуги из-за ограничений, наложенных органами власти, арендодатель должен согласиться на снижение. Иначе к этому его может принудить суд.

При этом арендодатель может потребовать документы, подтверждающие вид деятельности арендатора, чтобы убедиться в отсутствии возможности использовать помещение для осуществления своей работы. Арендатор должен такие документы предоставить.

2. Существенное ухудшение условий пользования имуществом

Согласно ч.4. ст. 614 ГК РФ арендатор может требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, существенно ухудшились.

Если арендатор не может пользоваться помещением ввиду ограничительных мер, он может направить арендодателю предложение об уменьшении арендной платы.

Например, сейчас доступ на некоторые объекты закрыт полностью, поэтому арендатор не может попасть в помещение. Такие обстоятельства суды признают основанием для уменьшения арендной платы.

Вносить изменения в договор в данном случае будет не нужно. Снижение арендной платы будет действовать в течение того периода, когда условия пользования реально ухудшились.

3. Существенное изменение обстоятельств

При существенном изменении обстоятельств стороны вправе изменить договор. Согласно абз.2 п.1 ст. 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если ведение предпринимательской деятельности в арендуемом помещении стало невозможным из-за ограничительных мер, это может быть признано существенным изменением обстоятельств.

В данном случае достигнутая договоренность об изменении арендной платы должна быть оформлена дополнительным соглашением. Если прийти к согласию не удалось, арендатор может обратиться в суд. Однако в настоящее время рассмотрение дел в судах ограничено и лучшим вариантом будет договориться с арендодателем.

Альтернативные способы изменения арендной платы

Если договориться с арендодателем об уменьшении арендной платы не получается, можно изменить условия договора, которые непосредственно влияют на размер арендной платы. Такие изменения необходимо будет оформить дополнительным соглашением или заключить новый договор.

Например, можно уменьшить площадь арендуемого помещения. Если первоначально договор был заключен на несколько офисов, можно отказаться от части из них. Или арендовать часть помещения. Главное приложить план и подробно указать, какую именно часть помещения вы арендуете.

Еще вариант: определить новый порядок расчета арендной платы или изменить форму оплаты.
Помимо денежных средств ГК РФ разрешает использовать для оплаты арендных платежей вещи, услуги, плоды, доли продукции или доходы, полученные при использовании арендованного имущества или в счет оплаты возложить на арендатора затраты на улучшение арендованного имущества.
Арендатор и арендодатель могут договориться об использовании сразу нескольких форм или выбрать другую, подходящую именно им.

Отсрочка арендных платежей

Особенности отсрочки, кому она предоставляется и когда регламентировано постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 “Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества”.

Попросить отсрочку можно при соблюдении следующих условий:

● арендаторами являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. Перечень таких сфер установлен в Постановлении Правительства от 03.04.2020 № 434;

● объект аренды находится в государственной, муниципальной или частной собственности, не является жилым помещением;
● отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г. начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;
● отсрочка не касается платежей, которые вносит арендатор за коммунальные услуги или содержание имущества, даже если они включены в арендную плату.
При предоставлении отсрочки штрафы, пени и проценты арендодателем не начисляются.
Размер арендной платы может быть снижен.

Образовавшаяся в результате отсрочки задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды.

Пандемия закончится и ограничительные меры отменят. Насколько безболезненно вы сможете пережить этот период, зависит во многом от умения договариваться и находить наилучший выход из ситуации.

Сейчас многие арендодатели идут на уступки и договариваются на снижение размера арендной платы или предоставляют отсрочку. Даже если такой вариант арендодателя не устраивает, не стоит сразу отказываться. Можно обсудить с арендатором альтернативные способы и прийти к соглашению, которое устроит вас обоих.

Если арендатор всегда исправно вносил арендные платежи и не нарушал условия договора аренды, сейчас можно пойти ему навстречу. Человеческие отношения никто не отменял. К тому же арендатор может расторгнуть договор аренды, если он превратится в обузу. И арендодателю придется искать нового партнера в этот непростой период, что может быть очень непросто.

А арендатору нужно подготовиться к разговору с арендодателем, представить необходимые документы, подтверждающие его позицию, и постараться договориться.

В данном случае найти компромисс и прийти к соглашению выгодно для обеих сторон.

Шаблон письма об уменьшении арендной платы в связи с коронавирусом — Право на vc.ru

Уважаемый Максим Петрович!

Между ООО «Ромашка» и ООО «Весна» заключен договор аренды нежилого помещения № ХХХ от 1 августа 2019 года, находящегося по адресу: город Москва, ул. Комсомольская, д. 7 (далее — Договор).

В арендуемом нежилом помещении открыт магазин одежды.За время сотрудничества между нами возникли эффективные деловые взаимоотношения, построенные на принципах взаимовыгодного партнерства. Мы высоко ценим наше сотрудничество и хотели бы продолжать его в будущем.

Как вам известно, Указом мэра Москвы Сергея Собянина от 5 марта 2020 года на территории столицы введен режим повышенной готовности (№ 12-УМ от 5 марта 2020 года «О введении режима повышенной готовности»).

2 апреля 2020 года в него были внесены изменения (Указ мэра Москвы № 36-УМ «О внесении изменений в Указ мэра Москвы от 5 марта 2020 года № 12-УМ), согласно которым с 28 марта 2020 года по 1 мая 2020 года должна быть временно приостановлена работа объектов розничной торговли, за исключением аптек и аптечных пунктов, специализированных объектов розничной торговли, в которых осуществляется заключение договоров на оказание услуг связи и реализация связанных с данными услугами средств связи (в том числе мобильных телефонов, планшетов), специализированных объектов розничной торговли, реализующих зоотовары, а также объектов розничной торговли в части реализации продовольственных товаров и (или) непродовольственных товаров первой необходимости, продажи товаров дистанционным способом, в том числе с условием доставки (пункты 3.2, 3.2.2).

Магазин одежды не относится к списку объектов, которым разрешено продолжить работу.

Кроме того, Указами президента № 206 и № 239 от 25 марта и 2 апреля 2020 года дни с 30 марта по 30 апреля 2020 года включительно были объявлены нерабочими с сохранением заработной платы за работниками.

За нарушение режима повышенной готовности юридические лица должны будут заплатить Штраф от 100 до 300 тысяч рублей.

За причинение вреда здоровью человека, вследствие нарушения режима повышенной готовности, для юридических лиц предусмотрен штраф в размере от 500 тысяч до миллиона рублей или приостановка деятельности на срок до 90 суток. За соблюдением этих требований следит Департамент торговли и услуг города Москвы.

Соответственно, в период с 28 марта по 1 мая 2020 года наш магазин закрыт. Ведутся продажи через интернет (дистанционным способом), но в общей структуре выручки они приносят не более 10%. Таким образом, за период с 28 марта по 1 мая 2020 года наши потери составят 90% выручки.

В связи с этим вынуждены сообщить, что на сегодняшний день мы не имеем возможности оплачивать арендную плату в соответствии с заключенным между нами Договором.
Статья 614 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
В нашем случае запретительные меры по стороны правительства, связанные с распространением Covid-19, значительно ухудшили наше положение и не зависят от нашей воли.

Учитывая вышесказанное, просим вас найти возможность уменьшения арендной платы на 50% от указанной в договоре суммы на период с 1 апреля 2020 года до момента исчезновения вышеуказанных негативных факторов и зафиксировать ее в размере ХХХ тысяч рублей, включая НДС 20%. Также просим вас заморозить имеющуюся задолженность по арендной плате до 1 сентября 2020 года.

Со своей стороны гарантируем, что ООО «Весна» будет использовать все возможные способы для увеличения финансовых показателей.
Надеемся на понимание и дальнейшее плодотворное сотрудничество.
Генеральный директор ООО «Весна»

Викторов В.П.

Письмо о снижении арендной платы помещения — скачать образец 2021 года, как составить письмо, причины и обстоятельства для снижения аренды помещения

Письмо о снижении арендной платы заключается в обращении арендатора помещения, в котором указаны изменения условий хозяйствования.

С 2020 года из-за пандемии у арендатора и арендодателя появилась возможность менять сумму платежа за аренду в любой момент несколько раз. Также арендаторы теперь могут потребовать уменьшить арендную плату.

Также арендатор может составить подобное письмо, если считает, что аренда завышена. Письмо составляется в свободной форме.

Причины и обстоятельства для снижения арендной платы

В качестве оснований для снижения арендной платы арендодатель может указать:

Неоговоренные в момент заключения договора аренды недостатки недвижимости;
Снижение рыночной стоимости аренды;
Отсутствие свободных мест на стоянке около дома.

Если состояние помещения стало хуже не по вине арендатора, он может не просить, а требовать снижения арендной платы.

Как составить письмо арендодателю

Письмо о снижении арендной платы составляется в свободной форме. В нем нужно перечислить нормативные акты, основываясь на которые вы можете просить отсрочку выплаты или ее уменьшение.

Также приведите причины, почему вы просите снижение арендной платы. Письмо подписывает руководитель организации, которая выступает в роли арендатора и его заверяют печатью, если она есть.

Далее письмо можно:

Отправить арендодателю по почте, приложив опись вложения. Важно, чтобы было уведомление о вручении
Вручить лично, главное, чтобы арендодатель или уполномоченный представитель подписал его

Письмо о снижении арендной платы – скачать образец

Ответ арендодателя

По закону, арендодатель должен в течение 30 дней с момента получения письма дать на него ответ. Также в тот же срок ему нужно заключить дополнительное соглашение, соблюдая все перечисленные требования. Арендодатель не может устанавливать какие-либо дополнительные платежи.

Выводы

Изменения в экономике вынудили арендаторов обратиться к арендодателям и просить их об уменьшении платы за аренду помещения;
Письмо составляется в свободной форме, в нем указываются причины, которые вызвали финансовые затруднения;
Если между сторонами достигается согласие, тогда заключается доп. соглашение к договору аренды, в котором указывается уменьшение выплаты за аренду.

Как добиться уменьшения размера арендных платежей?

И что делать, если договориться с арендодателем не удалось?

1 апреля вступил в силу новый закон1, которым предусмотрены меры поддержки бизнеса, пострадавшего от распространения коронавирусной инфекции. Предприниматели получили право на уменьшение арендных платежей.

(В каком случае можно рассчитывать на отсрочку уплаты арендных платежей, как ее получить и что делать тем, кто на арендные каникулы рассчитывать не может, – читайте в статье «Арендные отношения в условиях пандемии».)

Любой арендатор недвижимого имущества, который не мог им пользоваться из-за введения в его регионе режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. При этом неважно, был ли договор аренды заключен до момента введения такого режима и относится ли ваша деятельность к числу наиболее пострадавших от распространения коронавирусной инфекции.

На весь период, в течение которого вы не могли пользоваться арендованным имуществом в связи с действием в вашем регионе режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Процедура, условия и то, насколько может быть снижена арендная плата, в законе не прописаны. В нем лишь говорится об обязанности арендодателя предоставить скидку без установления ее размера. Поэтому все зависит от ситуации и вашей договоренности с арендодателем.

Рекомендуем начать с направления арендодателю письменного обращения с просьбой уменьшить размер арендной платы в связи с невозможностью пользоваться арендованным имуществом.

В обращении следует описать, по какой причине вы не можете его использовать.

Например, в арендованном помещении вы открыли фитнес-клуб, работа которого в вашем регионе запрещена на период действия режима повышенной готовности.

Также необходимо указать, на сколько вы просите уменьшить размер арендной платы, и привести доводы, почему скидка должна быть предоставлена в таком размере. Для этого нужно обосновать, как повлияли введенные ограничения на вашу работу. Сравните доходы от деятельности на момент заключения договора и сейчас, чтобы показать ущерб.

Вы можете попросить полностью освободить вас от арендной платы за весь период, когда вы не могли пользоваться арендованным имуществом из-за ограничительных мер.

Однако не забудьте, что даже если арендодатель согласится, есть риск признания такого условия недействительным в силу запрета на дарение между коммерческими организациями и, как следствие, доначисления налогов как вам, так и арендодателю.

Если арендодатель готов предоставить вам скидку, договоренность надо обязательно зафиксировать в дополнительном соглашении к договору аренды.

Если договор заключен на срок более одного года, то дополнительное соглашение к нему подлежит обязательной государственной регистрации.

Помните, что стороны такого соглашения связаны его условиями с момента подписания независимо от факта госрегистрации.

Это означает, что арендодатель не вправе не исполнять соглашение (например, требовать от вас оплаты аренды в прежнем размере), ссылаясь на отсутствие регистрации.

Если же договор аренды заключен на меньший или неопределенный срок, то дополнительное соглашение регистрировать не надо.

Если арендодатель сразу не согласился – не отчаивайтесь, предложите ему провести переговоры, чтобы совместно прийти к выгодному для обеих сторон решению.

Перед переговорами тщательно проанализируйте ваш договор аренды. Многие думают, что хорошо знают свой договор. Но срок аренды и размер арендной платы – это далеко не все условия, которые важно учитывать.

Проверьте, есть ли в договоре следующие условия:

санкции, которые может применить арендодатель в связи с просрочкой внесения арендной платы;
обеспечительный платеж;
право на одностороннее внесудебное расторжение договора по требованию каждой из сторон;
обусловлено ли право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть договор уплатой вам компенсации;
застрахована ли ваша ответственность за неисполнение договора;
право на одностороннее изменение договора (например, изменение размера арендной платы в случае существенного изменения обстоятельств).

Перед встречей проанализируйте рынок: оцените предложения по аналогичным объектам и их объем, ставки арендной платы. Наглядные примеры распечатайте и принесите на переговоры. Это позволит вам не быть голословными.

Сейчас для всех наступили тяжелые времена. Если в вашем здании есть другие арендаторы, можно объединиться с ними для участия в переговорах.

Постарайтесь понять, почему арендодатель отказывается предоставить скидку. Возможно, он сам является арендатором и столкнулся с теми же проблемами, что и вы. В такой ситуации разумно объединить усилия для совместного решения этих проблем.

1. Помните, что снизить арендную плату на время, пока вы не можете пользоваться имуществом из-за действия ограничительных мер, – прямая обязанность арендодателя, установленная законом (п. 3 ст. 19 Закона от 1 апреля 2020 г. № 98).

2. Невозможность использования арендованного имущества в связи с действием ограничительных мер является существенным изменением обстоятельств.

Ведь очевидно, что, если бы вы могли предвидеть текущую ситуацию, договор не был бы заключен или вы заключили бы его на иных условиях.

Существенное изменение обстоятельств является основанием для изменения договора, в том числе в части размера арендной платы (ст. 451 ГК РФ).

3. Имеют значение история и длительность ваших отношений с арендодателем. Если у вас долгосрочный договор, вы давно арендуете это имущество и исправно вносили арендные платежи, то потеря такого арендатора будет ошибкой арендодателя в большинстве случаев.

4. Если вы вложили в арендованное имущество значительные инвестиции, напомните арендодателю об этом. Особенно актуально это в том случае, когда в договоре есть условие о том, что арендодатель обязан эти вложения компенсировать при досрочном прекращении отношений. Вряд ли в сложившихся условиях у арендодателя найдутся свободные деньги.

5. Право арендодателя досрочно расторгнуть договор может быть обусловлено уплатой вам компенсации. Часто чем больше осталось до окончания первоначального срока аренды, тем большую сумму должен перечислить вам арендодатель.

6. Подумайте, является ли ваш объект полезным для всего здания. Например, именно он может притягивать большое количество посетителей. Это может быть актуально для торговых и бизнес-центров.

7. Если мониторинг рынка показал, что такую арендную плату сегодня никто платить не будет, постарайтесь мягко, но убедительно донести это до арендодателя. Подкрепите свои аргументы примерами предложений по аренде. Нередко арендодатели убеждены, что они быстро смогут найти нового арендатора.

8. Если для арендодателя предусмотрены меры поддержки, то напомните ему об этом.

Например, в Москве собственники зданий и помещений, используемых для размещения торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, при условии снижения ими ставки арендной платы для своих арендаторов освобождаются от налога на имущество организаций, земельного налога, арендной платы за землю за соответствующий период2.

Это примерный список аргументов, которые можно использовать в разговоре с арендодателем. Подумайте, какими доводами его можно дополнить, исходя из вашей ситуации.

Откажитесь от части площадей. Если планировка арендуемого имущества и вид вашей деятельности позволяют, попросите арендодателя снизить арендную плату в связи с освобождением части арендуемой площади.
Предложите арендодателю использовать депозит. Например, вы можете оплачивать половину арендной платы, а вторую половину арендодатель покроет за счет депозита.
Зафиксируйте курс валюты, к которой привязан размер арендной платы. Например, если ее размер привязан к курсу доллара, то попросите его зафиксировать на комфортной для вас отметке, скажем, 60 руб. за 1 долл.
Предложите свои услуги в счет уменьшения арендной платы. Например, юридическая фирма может бесплатно консультировать арендодателя. Если у вас заведение общественного питания, предложите арендодателю обеды для его сотрудников на выгодных условиях.

В случае если арендодатель не идет на уступки, а платить за неиспользуемое помещение вы не можете или не хотите, прежде всего нужно постараться минимизировать возможные риски. Если в помещении есть ценное имущество, то его желательно вывезти, чтобы арендодатель не смог его удерживать, пока вы не погасите задолженность по аренде.

Затем вы можете обратиться в суд с требованием об изменении договора в части снижения арендной платы. Но нужно иметь в виду несколько нюансов.

Сейчас суды приостановили рассмотрение большинства дел из-за угрозы распространения коронавирусной инфекции. Вы сможете подать Иск, но когда будет вынесено решение – неизвестно.

На сколько именно уменьшить размер арендной платы, будет решать суд с учетом ситуации, принятых вами мер и представленных доказательств. Вы должны будете обосновать, почему арендную плату нужно снизить именно настолько. И снижение может оказаться совсем небольшим.

Если суд удовлетворит иск, измененные условия договора о размере арендной платы будут применяться только после вступления в силу решения суда. Это значит, что до тех пор вы должны будете вносить арендную плату в прежнем размере.

С учетом вышесказанного рекомендуем рассматривать обращение в суд как крайнюю меру.

Ну и не следует забывать о еще одном варианте: если договор аренды дает вам право в одностороннем порядке его расторгнуть, то, возможно, стоит им воспользоваться, чтобы не увеличивать убытки. Велика вероятность, что после отмены ограничительных мер на рынке окажется много выгодных предложений.

1Федеральный закон от 1 апреля 2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».

2Постановление Правительства Москвы от 24 марта 2020 г. № 212-ПП «О мерах экономической поддержки в условиях режима повышенной готовности».