ГАПОУ ЧР Сегодня Закон дает право получить в связи с коронавирусом отсрочку аренды тем предпринимателям, которые снимают площади у других коммерческих предприятий или у государства: муниципалитета, города, федеральных организаций и других. В этой статье:
Новые меры поддержки бизнеса во вторую волну пандемии: читать обзор
Существует несколько мер поддержки бизнеса по аренде:
- Для малого и среднего бизнеса — перенос платежей за аренду государственного или муниципального имущества с 2020 на 2021 год. Это касается всех, а не только тех, кто вошел в правительственный список пострадавших от коронавируса.
-
Для тех, кому больше всего повредил коронавирус, — отсрочка платежей по аренде коммерческой недвижимости до 1 октября 2020. Условия:
- Ваш основной ОКВЭД есть в списке пострадавших отраслей. Перечень продолжают расширять, смотрите последнюю версию.
- Если вы платите аренду не в срок — штрафов и процентов не будет.
- Отсрочка считается с даты введения в регионе режима ЧС или повышенной готовности.
- На время действия этих режимов она дается в полном объеме. После их окончания — только до 1 октября 2020, и только на 50% платежей.
- Отсрочка аренды в связи с коронавирусом не является полным освобождением от платежей. Вы обязаны выплачивать задолженность равными суммами ежемесячно в течение 2021-2022 годов.
- Если в Договор включены коммунальные Услуги, их в любом случае нужно оплачивать. Исключение — если самого арендодателя от этого освободили на время режима ЧС / повышенной готовности.
- Отсрочка невозможна, если вы снимаете Жилое помещение
- Арендаторы смогут расторгнуть договор в одностороннем порядке без штрафов при определенных условиях, но арендодатели получили право в таком случае не возвращать им обеспечительный платеж.
Рассмотрим все варианты подробно.
Отсрочка аренды государственного имущества из-за коронавируса
Предприятиям, которым навредил коронавирус, отсрочка аренды государственного имущества предоставляется до 1 октября 2020 года по распоряжению правительства РФ от 16 мая № 1296-р.
Речь идет именно о том, что выплаты будут отложены: внести их все равно придется в полном объеме. Задолженность, которая накопится таким образом, нужно будет погасить с 1 января 2021 до 1 января 2023 равными ежемесячными платежами. Размер их не может превышать половины арендной платы за месяц, которая установлена в договоре. Штрафы, проценты, дополнительные платежи назначаться не могут.
В Москве многие заявления на отсрочку по аренде, поданные и лично в департамент госимущества, и в электронном виде через mos.ru, получили отказ. Портал ссылается на разъяснение департамента, которое обязывает кроме заявки предоставить:
- Приказ о приостановке деятельности. Дистанционная работа тоже считается. То есть магазин должен полностью закрыться.
- Фотографии, которые подтверждают, что ваша точка действительно не работает: пустое помещение, отключенные витрины, отсутствие посетителей.
- На входе должно быть объявление о том, что вы закрыты. Оно должно висеть там весь период карантина, и надзорные органы готовы проверить, что вы не обманываете.
Как рассказывают юристы компании URVISTA, отказать могут и из-за нечетких фотографий, недостаточно освещенного скана заявления, из-за сомнений чиновников в том, что подпись на документе подлинная.
Итак, чтобы получить от департамента государственного имущества отсрочку аренды по коронавирусу, вы должны написать туда обращение и подать его через портал госуслуг, прикрепив все перечисленные документы. Заявку могут рассматривать целый месяц, и нет гарантий, что последует одобрение. Как быть в течение этого времени: платить или не платить?
В том же постановлении об отсрочке аренды в связи с коронавирусом указано, что расторгать договор в случае неоплаты или брать с должника пени — запрещено, как и подавать на банкротство. Юрист, предприниматель и гендиректор компании URVISTA Алексей Петропольский дал совет, что делать в этом случае.
— Если не можете — не платите. При этом пишите письма арендодателю с попытками договориться и продолжайте подавать заявления на отсрочку. Взыскать плату насильно с вас не смогут даже при отказе.
Штрафы, которые вам могут начислить в такой ситуации, можно обжаловать в суде. Но не забывайте, что отсрочка аренды в связи с коронавирусом не является освобождением.
Позже выплатить долг все равно придется.
Отсрочка по коммерческой аренде из-за коронавируса
А что делать, если вы снимаете помещение у другого предпринимателя? Это касается, например, всех, кто использует площади ТЦ и бизнес-центров. Как действовать и на что ссылаться, чтобы получить законную отсрочку аренды в связи с коронавирусом, и можно ли просто не платить, если вы в критической ситуации?
Для предпринимателей, которые попали по основному ОКВЭД в перечень отраслей, наиболее пострадавших от коронавируса, отсрочка платежей аренды разрешается постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 №439:
- В полном объеме (то есть можно не платить) — с момента введения в регионе режима ЧС или повышенной готовности и до его окончания.
- В объеме 50% (нужно платить половину) — до 1 октября 2020.
- Задолженность нужно будет выплатить в 2021-2022 годах, ежемесячно, равными платежами не больше чем в половину арендной ставки.
- Без штрафов и дополнительный платежей.
- Отсрочка возможна только по договорам, заключенным до введения чрезвычайного режима.
Мы сделали свое исследование о том, как малый бизнес пережил кризис, в частности, была ли у них отсрочка по аренде. Оказалось, что 35% предпринимателей обращались к владельцам торговой недвижимости с просьбой отсрочить, уменьшить или переместить арендную плату.
А 98-ФЗ разрешает любым нанимателям помещений по соглашению с арендодателями уменьшать платежи. Этот закон тоже является основанием, на котором можно запросить изменение условий договора.
Кроме того, законопроект №953580-7, который 22 мая Госдума приняла в третьем чтении, разрешает малым и средним предприятиям, пострадавшим от коронавируса, требовать уменьшить арендную плату на срок до года, если договор заключался до начала пандемии.
Чтобы ссылаться на эту поправку, остается дождаться, пока новый закон вступит в силу.
Письмо арендодателю об отсрочке платежей
На практике большинство арендодателей уже либо пошли навстречу нанимателям, договорились и предоставили скидки и отсрочки, либо заняли жесткую позицию и отправляют решать все вопросы через суд. Что делать, если дошло до этого? Как договориться с арендодателем и подготовиться к суду, если не получится — расскажут юристы.
Как добиться изменения условий договора аренды: пошаговый алгоритм
Используйте инструкцию, которую составили юристы компании URVISTA. Обратите внимание, что ваш конкретный договор аренды не приостанавливается автоматически никаким правительственным решением. Например, если ваша деятельность попала под региональный запрет во время карантина, это не значит, что можно бездействовать. Поэтому алгоритм обязателен для всех.
1. Признан ли коронавирус форс-мажорным обстоятельством для вашей отрасли или региона? Введен ли запрет на вашу деятельность?
Важно узнать про форс-мажор и региональные ограничения, чтобы выяснить, могут ли к вам применяться санкции, если вы не будете платить: штрафы или пени. Но при любых обстоятельствах аренда не прекращает начисляться автоматически.
Отсрочка платежей из-за коронавируса тоже обязательно фиксируется через соглашение с арендодателем. То есть если ваша деятельность попала под запрет, это не значит, что можно ничего не делать и льготы включаются автоматически.
Действуйте дальше по алгоритму.
2. Подготовьтесь к общению с арендодателем. Соберите документы. Выпишите данные из договора аренды. Найдите в постановлениях по коронавирусу конкретные пункты про форс-мажор / запрет деятельности. На них вы будете ссылаться в дальнейшем.
Важно, чтобы в вашем договоре не было прописано непризнания форс-мажора значимым для аренды обстоятельством. Это помешает вам добиться результата через суд, если исчерпаются другие варианты отсрочки платежей из-за коронавируса. А если в договоре аренды вообще нет пунктов про форс-мажор? Неважно, продолжайте двигаться по алгоритму.
3. Составить письмо арендодателю об ущербе, который пандемия причинила вашему бизнесу. Запросить можно все что угодно: уменьшение платежей в связи с коронавирусом, отсрочку аренды, рассрочку, оплату только коммуналки. Вопрос только в том, на что из этого согласится другая сторона. Обязательно укажите срок, в который ждете ответа.
В письме можно ссылаться: — Если вашу деятельность приостановили — на ст. 417 ГК РФ. — На форс-мажор — на ст. 401 ГК РФ.
— На изменение обстоятельств в виде снижения потока людей — на ст. 451 ГК РФ.
Образец письма об отсрочке аренды в связи с коронавирусом и о других изменениях в договоре смотрите выше. Направлять его нужно по официальным каналам: и через Почту России, и по email.
4. Предложите арендодателю встретиться, чтобы обсудить договор.
Важно сделать это в письменном виде, чтобы можно было в случае чего доказать суду, что вы пытались договориться. Email подойдет.
5. Арендодатель согласился на переговоры, и дата встречи назначена?
Если нет — поищите способ, как можно мотивировать его встретиться, чтобы обсудить договор. Можно объединиться с вашими соседями-арендаторами или использовать давление общественности в соцсетях. Найдите тот мотив, который сработает в вашем случае.
6. Если арендодатель согласился на встречу — подготовьтесь к переговорам.
80% победы на переговорах — это подготовка к ним. Чтобы наверняка договориться с арендодателем хотя бы о чем-то, продумайте несколько разных вариантов: ваши запросы, сценарии взаимных уступок. Расположите ваши требования — уменьшение или отсрочку платежей аренды из-за коронавируса, оплату только коммунальных начислений и другие — по уменьшению важности. Подумайте о формулировках.
7. На переговорах удалось прийти к приемлемому для всех соглашению?
Если да — обязательно зафиксировать это в письменном и юридически значимом виде. Изменения к договору аренды оформляют в виде дополнительного соглашения. Составьте его по той же форме, что и сам договор. Если вы заключали последний на срок больше года — допсоглашение к нему можно зарегистрировать в Росреестре.
Исследование показало, что около одной четверти предпринимателей удалось воспользоваться отсрочкой аренды, то есть навстречу пошли не всем бизнесменам: помощь получил 71% из тех, кто ее попросил.
8. А если на переговорах не удалось договориться?
Если не помогли переговоры, есть надежда на медиацию. Медиатор — это нейтральный профессиональный посредник, который помогает сторонам прийти к соглашению. Обратите внимание, что компания компании URVISTA в период кризиса может провести медиацию бесплатно.
Если в итоге с арендодателем договориться удалось — оформите соглашения так же, как и в предыдущем пункте. Если нет — переходите к следующему.
9. Что если арендодатель вообще отказался обсуждать договор?
Ничего не остается: составляйте Иск в суд. Запрашивать нужно расторжение или изменение договора аренды. С этого момента вы можете платить или не платить — решать вам. За неоплату вам грозят:
- Блокировка помещения. Подготовьтесь заранее: вывезите оборудование, иначе арендодатель может использовать ситуацию для давления на вас.
- Штрафы. Скорее всего, вы сможете оспорить их в суде.
10. Как подать иск?
Если суды в вашем регионе закрыты, Исковое заявление можно подать онлайн или через Почту России. На заседание суда нужно представить доказательства того, что вы не можете исполнять ваш договор аренды из-за форс-мажора в виде коронавируса.
Сейчас пандемия коронавируса и ее последствия по решению Верховного суда не признаны универсальным форс-мажором для всех возможных ситуаций. Те или иные обстоятельства признаются форс-мажорными в частном порядке: во время судебных заседаний по конкретному делу.
Пока не вынесено решение суда, договориться можно в любой момент. Это будет намного эффективнее, чем непредсказуемый итог, на который ни одна из сторон не может повлиять. Договориться можно даже после суда: например, если вы выиграете, но решите, что отсрочка аренды в связи с коронавирусом для вас все-таки выгоднее, чем полное расторжение договора.
Новый закон: смогут ли арендаторы расторгать договор в одностороннем порядке?
Госдума 22 мая 2020 приняла в третьем чтении законопроект 953580-7, который разрешает арендаторам одностороннее досрочное расторжение договора без штрафов. Условия:
- Вы есть в списке пострадавших от коронавируса предприятий. Принадлежность определите по основному коду ОКВЭД.
- Вы должны сначала попытаться договориться об изменении условий соглашения: например, о снижении платы. Разорвать соглашение в одностороннем порядке можно только после отказа. Готовый образец письма об отсрочке аренды в связи с коронавирусом и о других запросах по изменению договора есть выше.
- Хотя вас не будут штрафовать или взыскивать с вас убытки, арендодатель вправе не возвращать вам обеспечительный платеж.
- Расторгнуть договор таким образом можно только до 1 октября 2020, и не позже.
Вопросы по отсрочке арендной платы из-за коронавируса
Можно ли остаться в помещении, если по договору предоплачен последний месяц?
Вы можете попросить об этом арендодателя, например, ТЦ. Но тот может вам в этом отказать.
Является ли коронавирус форс-мажорным обстоятельством?
Признание пандемии форс-мажором не является универсальным. Суд установит это, учитывая обстоятельства вашего конкретного дела, с учетом вашей деятельности и ее условий, региона, характера ваших обязательств и сроков его исполнения и прочих факторов.
Что делать, если в моем регионе не работают суды?
Вы имеете право подать исковое заявление заказным письмом. Не ждите, пока суды откроются, поскольку приостановить деятельность и перестать вносить арендную плату вы можете только с момента подачи иска.
Все о мерах господдержки для бизнеса в связи с пандемией Кто может работать во время карантина
Инструкция: составляем допсоглашение об отсрочке платежа
Шаблоны и формы
Допсоглашение об отсрочке платежа — это документ, на основании которого в контракт вносят изменения по сроку оплаты.
2 ноября 2021 Челозерцева Александра
При заключении сделки ее участники согласуют порядок оплаты. Нередки случаи, когда в процессе исполнения сделки контрагент не может внести деньги в установленную сделкой дату.
Например, при падении выручки вследствие эпидемии, при задержке выплат от покупателей, при иных непредвиденных обстоятельствах.
В таких случаях контрагент вправе попросить заключить допсоглашение на рассрочку платежа к договору или о переносе даты внесения денег.
Такой механизм допустим, поскольку, в соответствии со ст. 450 ГК РФ, изменение условий сделки разрешено по соглашению сторон.
Для этого необходимо письменно обратиться к контрагенту, изложив обстоятельства, и направить допсоглашение об изменении срока оплаты на подписание. Рекомендуем приложить гарантийное письмо, подтверждающее ваше намерение оплатить сделку.
При согласии контрагента на условия по изменению сделки необходимо подписать дополнительное соглашение к договору о порядке расчетов и заверить печатями. Документ составляют в той же форме, что и контракт:
- в простой письменной;
- нотариально заверенной;
- подлежащей государственной регистрации.
Если контрагент откажется от подписания, а обстоятельства изменились существенно и повлияли на платежеспособность, вы вправе обратиться в суд на основании ст. 452 ГК РФ с требованием о корректировке условий сделки.
Что включить в дополнительное соглашение
Поскольку законом не установлена единая форма соглашения с условием, сроками платежа, документ составляют в свободной форме.
Обязательно укажите:
- номер и дату сделки;
- дату и место составления допника;
- наименование сторон;
- номер изменяемого пункта контракта;
- новую редакцию условий по расчетам;
- дату начала действия измененной редакции.
Ограничений по изменению условий расчета нет, стороны вправе:
- изменить дату расчетов;
- установить расчеты в рассрочку;
- изменить периоды внесения денег и пр.
Закон не регламентирует, как написать в платежном поручении «отсрочка согласно допсоглашению», поэтому при проведении платежей рекомендуем делать ссылку на контракт без иных пояснений. Если банк запросит подтверждение операции, приложите контракт и допник.
Вот стандартный шаблон:
___________________ (наименование документа)
_______________________________ (наименование организации или Ф.И.О.), именуем__ в дальнейшем «______________», в лице __________________________ (должность, Ф.И.О. ), действующ___ на основании __________________________ (документ, подтверждающий полномочия), с одной стороны, и __________________________ (наименование организации или Ф.И.О.), именуем__ в дальнейшем «_____________», в лице ________________________ (должность, Ф.И.О. ), действующ___ на основании ___________________ (документ, подтверждающий полномочия), с другой стороны, именуемые «Стороны», договорились о нижеследующем:
Подписи Сторон
|
Образец заполнения:
Другие статьи автора на gosuchetnik.ru Статья подготовлена с использованием материалов КонсультантПлюс. Получить доступ
Статья подготовлена с использованием материалов КонсультантПлюс. Получить доступ
Как получить отсрочку по арендным платежам: инструкция из 3 шагов | Rusbase
Андрей Кузьмин
Адвокат, кандидат юридических наук, старший партнер Адвокатского бюро «Титов, Кузьмин и партнеры»
Государство приняло ряд мер, которые позволяют любой компании и индивидуальному предпринимателю получить отсрочку по выплате арендной платы.
Андрей Кузьмин, адвокат и старший партнер адвокатского бюро «Титов, Кузьмин и партнеры», рассказывает, как действовать тем, кто еще не нашел компромисс со своим арендодателем.
Как получить отсрочку по арендным платежам: инструкция из 3 шагов Ольга Лисина
Рассмотрим процесс получения отсрочки на примере обычного договора аренды офиса, где есть постоянная часть аренды в размере тысяч рублей и переменная часть в размере выставляемых арендодателем коммунальных платежей.
Все шаги актуальны не только для государственных арендодателей, но и для коммерческой недвижимости — для всех договоров аренды, которые заключены до установления режима повышенной готовности на территории соответствующего региона.
Шаг 1. Формирование условий отсрочки
Прежде всего необходимо определиться с условиями отсрочки, которую вы хотите получить. Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 года установлены минимальные условия, которые каждый арендатор может применить в одностороннем порядке. Эти условия могут быть применены, даже если стороны уже согласовали условия отсрочки и подписали документ до 3 апреля:
- Период платежей, на который предоставляется отсрочка — с момента введения режима повышенной готовности (например, в Москве — с даты принятия Указа мэра № 12-УМ от 05 марта 2020 года) до 1 октября 2020 года.
- Отсрочка не касается коммунальных платежей. То есть в нашем примере мы будем договариваться только в отношении 100 тысяч рублей, а выставляемую коммуналку продолжим платить, как и раньше. Исключение — только если арендодатель сам получил отсрочку по коммунальным платежам.
Для договоров аренды, где коммунальные услуги включены в сумму аренды и отдельно не выделены, отсрочка предоставляется на всю сумму. Выделять платежи не нужно.
- Размер арендного платежа, который можно отсрочить, определяется в зависимости от действия режима повышенной готовности. В период с момента его введения до отмены арендатор вправе получить отсрочку на 100% суммы. После отмены режима повышенной готовности до 1 октября 2020 года арендатор вправе получить отсрочку на 50% арендного платежа (то есть в нашем случае он начинает платить за аренду 50 тысяч рублей в месяц, а на другие 50 тысяч получает отсрочку).
- Задержанные арендатором платежи выплачиваются в период с 1 января 2021 года по 1 января 2023 года.
- Размер выплаты должен составлять не более половины (может быть менее) размера ежемесячного платежа, на который предоставлена отсрочка. Соответственно, если в марте (первый месяц, на который предоставлена отсрочка) арендная плата составляла 100 тысяч рублей, она должна быть выплачена в январе и феврале 2021 года суммами по 50 тысяч рублей сверх обычной аренды за эти месяцы.
Рассмотрим, как будут применяться эти условия, на нашем примере. Предположим, режим повышенной готовности будет отменен 1 июня 2020 года. Таким образом, компания может не платить аренду за март, апрель, май в полном объеме (100 тысяч рублей в месяц), но при этом выплачивать коммунальные платежи.
За июнь, июль, август и сентябрь компания может платить коммунальные платежи и 50% от аренды (в нашем случае — 50 тысяч рублей в месяц).
Так, компания получит отсрочку на общую сумму 500 тысяч рублей. Эти полмиллиона должны будут выплачиваться с 1 января 2021 года ежемесячными платежами по 50 тысяч рублей сверх регулярных арендных платежей за этот период. Получается, что долг будет погашен за первые 10 месяцев 2021 года.
Отдельные регионы могут устанавливать более лояльные условия в отношении государственного и муниципального имущества.
По соглашению арендодателя и арендатора могут быть установлены другие условия в части размера арендной платы, которая подлежит отсрочке.
Изменение других договоренностей возможно только тогда, когда это не ухудшает положение арендатора. То есть нельзя повышать размер ежемесячной выплаты по отсрочке или устанавливать более короткие сроки погашения.
Шаг 2. Уменьшение размера арендной платы
Кроме отсрочки по аренде предусмотрена возможность уменьшения ежемесячного арендного платежа. Однако здесь закон не устанавливает жестких условий — есть только два общих критерия, когда это возможно:
- Неосуществление арендатором деятельности
Это может связано с объективными причинами (например, приостановление деятельности в результате введения режима повышенной готовности в отношении магазина непродовольственных товаров), либо просто с тем, что офис ушел на добровольную самоизоляцию.
Во втором случае подготовьте подтверждения в виде приказов о переходе на дистанционную работу и допсоглашения с сотрудниками. Если дистанционных сотрудников нет, можно приложить документы, которые подтверждают вынужденный простой. Например, приказ по организации.
- Установленные Президентом РФ нерабочие дни
Это актуально для тех компаний, которые не попали в категории продолжающих работать (с ними можно ознакомиться в Указе Президента).
При наличии этих двух условий организация может просить не только об отсрочке, но и о необходимости уменьшения арендной платы на период неиспользования недвижимости.
Арендатор должен рассчитать размер уменьшения исходя из конкретных обстоятельств. Если компания продолжает работать дистанционно, то объем уменьшения может быть незначительным. При полной остановке работы компании он может быть больше.
Шаг 3. Документальное оформление
Свои предложения арендатору нужно изложить в письменном виде — в свободной форме описать условия отсрочки, которые хотелось бы получить. Необходимо отразить следующие пункты:
- размер арендного платежа, который подлежит отсрочке в период режима повышенной готовности (100% или меньше);
- размер арендного платежа, который подлежит отсрочке в период после отмены режима повышенной готовности до 1 октября (50% или меньше);
- период погашения задолженности и размер платежа (50% от платы за месяц или меньше).
- степень уменьшения размера месячного арендного платежа.
- требование о заключении дополнительного соглашения к договору аренды на изложенных условиях в течение определенного времени с момента получения письма.
Документ необходимо отправить заказным письмом с описью вложения. В описи нужно указать, что направляется требование о предоставлении отсрочки (с указанием реквизитов договора аренды).
Арендодатель должен заключить дополнительное соглашение в разумные сроки. При этом допсоглашение будет применяться не с момента его подписания, а с даты введения режима повышенной готовности. Обратите внимание, что арендодатель не имеет право брать с арендатора какие-то дополнительные суммы за предоставление отсрочки.
Если арендодатель не отвечает в разумные сроки, то арендатору рекомендуется соблюдать режим отсрочки, который он изложил в письме. Все последующие споры будут разрешаться в судебном порядке.
Фото на обложке и в тексте: Unsplash