Недвижимость 2022: статьи, новости и другие полезные материалы — ППТ

Ко всем статьям 12 января 2022

В декабре и ноябре 2021 года спрос на недвижимость был невероятно высоким. Покупатели стремились взять ипотеку перед повышением ключевой ставки и ростом цен в новом году. Были ли они правы? Разбирается Mafin Media.

Мнения экспертов по недвижимости можно разделить на две группы: цены резко снизятся или останутся на прежнем уровне, но с поправкой на инфляцию. Мы собрали данные Единого реестра застройщиков (ЕРЗ), Росстата, Росреестра, Центробанка и других структур, чтобы выводы можно было сделать самостоятельно.

Недвижимость 2022: статьи, новости и другие полезные материалы - ППТ

На графике видно, как сильно изменилось число строящихся объектов на территории Российской Федерации. Это произошло после введения эскроу-счетов в 2019 году: три четверти застройщиков не смогли получить разрешение на строительство в следующем году.

В 2021 году объем стройки значительно меньше, чем в 2018 году. А значит, в будущем — через три-четыре года — в эксплуатацию будет сдаваться меньше объектов, чем в 2020 и 2021 годах.

У девелоперов не хватает собственных средств на реализацию проектов. Уполномоченный по защите прав предпринимателей Борис Титов в своем ежегодном докладе президенту России пишет, что по этой причине в последующие шесть лет объемы строительства могут сократиться в два раза, а если застройщикам не будет оказана поддержка — в четыре раза.

Мы часто слышим, что объемы строительства растут, — и это действительно так, но только если сравнивать один короткий промежуток с другим коротким промежутком.

Недвижимость 2022: статьи, новости и другие полезные материалы - ППТ

В целом данные Росстата говорят об обратном. На графике видно, что в 2018 году выводилось 3 400 квартир в день, в 2020 году — 1 500. Такая разница тоже обусловлена введением эскроу-счетов. В 2021 году — 1 700 квартир, относительно прошлого года это рост.

В зависимости от региона ситуация на рынке недвижимости кардинально различается: из одних регионов люди уезжают, а в другие — приезжают. Например, по словам министра транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области Алексея Гержика, в столичный регион ежегодно переезжает 250 000 человек, несмотря на демографический кризис, пандемию и сложную финансовую ситуацию.

При первом взгляде на рынок недвижимости в Москве кажется, что этот стремительный рост цен на жилье должен остановиться. И вообще, ситуация напоминает мыльный пузырь. Но, если присмотреться, предпосылок для падения цен нет. Да, новостроек много, но спрос все еще превышает предложение.

На графике по данным аналитического центра «Индикаторы роста недвижимости» (ИРН) видно, что после резкого роста цен всегда следует снижение. Однако нельзя забывать, что ситуацию на рынке недвижимости предугадать сложно, как и на любом другом.

Недвижимость 2022: статьи, новости и другие полезные материалы - ППТ

На стоимость недвижимости в первичном рынке также влияет повышение цен на стройматериалы. В аналитическом отчете Национальных кредитных рейтингов (НКР) отмечается, что материалы для строительства вырастут в цене на 15% и увеличат стоимость квадратного метра на 5%.

Растут и зарплаты строителей. Планируется замена мигрантов российскими гражданами с подтвержденной квалификацией — их потребуется меньше, но заработная плата станет выше.

Стремительный рост цен на недвижимость в 2021 году был обусловлен низкой ключевой ставкой, которая тянет за собой ставку по ипотечному кредиту, и льготной ипотекой, которая была призвана поддержать россиян в период пандемии. Но уже к концу 2021 года Центробанк несколько раз подряд повысил ключевую ставку, и в начале 2022 года она составляла 8,5%.

Одних высокая ставка по ипотечному кредиту демотивирует вкладывать средства в недвижимость, другим дает надежду, что цены на новостройки снизятся: не каждый может позволить себе ипотеку под 10% и выше. Если спрос упадет, цены уменьшатся.

Чтобы восстановить темпы продаж, застройщики сотрудничают с банками, предоставляя клиентам выгодные программы ипотечного кредитования и скидочные предложения. Но стоит учитывать, что выгода от них спорная: незадолго до проведения акции точно было повышение цены.

Недвижимость 2022: статьи, новости и другие полезные материалы - ППТ

Источник изображения: pik.ru

На вторичном рынке даже в Москве предложения очень разные. На цену влияет множество факторов: район, близость к метро, состояние жилфонда и так далее. Нужно учитывать их, прогнозируя стоимость вторичного жилья.

Безусловно, панельные девятиэтажные дома могут упасть в цене, как и пятиэтажные, — конечно, если они не попали под реновацию. Но если рассматривать ликвидную недвижимость, построенную в последние 10–20 лет, ее стоимость останется прежней или вырастет вместе с инфляцией.

Из-за серьезной конкуренции качество новых жилых комплексов значительно улучшилось, а жилье, построенное всего 10–20 лет назад, кажется покупателям морально устаревшим.

В сентябре 2021 года глава Центробанка Эльвира Набиуллина рассказала, что фаза активного распространения ипотечных кредитов в России завершается. Этот вывод она сделала на основе статистических данных по доле семей с ипотекой в разных странах в зависимости от среднего уровня доходов — по этому соотношению Россия уже почти приблизилась к пределу роста ипотеки.

Объем ипотечного кредитования в России должен увеличиваться согласно росту доходов населения.

А в октябре председатель правления Сбербанка Герман Греф на рабочей встрече с президентом России Владимиром Путиным заявил, что по отношению к ВВП ипотека пока что на «очень низком уровне». Выходит, что мнения по этому поводу у Банка России и Сбербанка расходятся и банк настроен продолжать выдавать ипотечные кредиты.

Однако многие заемщики не выдерживают долговой нагрузки, в том числе из-за сложной финансовой ситуации в связи с пандемией. Люди вынуждены продавать недвижимость с обременением, причем быстро, а для этого необходимо установить цену ниже, чем у конкурентов. Таких «горящих» предложений на рынке немало.

Как было сказано, ключевая ставка несколько раз повысилась, потянув за собой ставку по ипотеке. Чтобы сохранить спрос на ипотечные кредиты, банки сотрудничают с застройщиками, а также предлагают льготные условия ипотеки на покупку жилья на вторичном рынке.

В любом случае перед покупкой квартиры важно осознавать, зачем нужна эта инвестиция: для пассивного дохода, перепродажи или жилья. Отталкиваясь от цели, легче всего выбрать подходящий рынок и правильное время для покупки недвижимости.

Новое в законах о недвижимости: к чему приготовиться покупателям жилья в 2022 году

В 2022 году вступают в силу новые законы для собственников, покупателей и продавцов недвижимости. Новострой-СПб рассказывает о наиболее важных из них – тех, что затронут большинство россиян.

Налог на недвижимость

В 2022 возрастет налог на недвижимость. Это связано с тем, что теперь его рассчитывают исходя из кадастровой стоимости объекта, а не инвентаризационной, а кадастровая стоимость подлежит пересмотру. Но не только.

Справка: кадастровая стоимость жилья – цена, максимально приближенная к его рыночной стоимости.

Она определяется путем «массовой» оценки, которая учитывает ряд объективных параметров (локацию, тип и качество дома и т.п.

), но не принимает во внимание общее состояние самой квартиры, планировку, сделанный в ней ремонт, вид из окна и т.п. Из-за этого итоговая цифра может оказаться как выше, так и ниже реальной стоимости объекта.

С 2016 года начался переходный период для расчета налога по новым правилам. Сначала его внедрили в 28 регионах, затем в 49, позже – в 63. В 2019 году было уже 70 участников «эксперимента», в 2020 – 74, в 2021 – 84.

Налог на имущество оплачивается до 1 декабря каждого года – за истекший налоговый период. То есть, в 2020 году россияне платили за 2019 год, в 2021 – за 2020 год. Именно поэтому они до сих пор не ощутили разницы в платежах: в большинстве субъектов РФ пересмотра кадастровой стоимости или не было, или он составил не более 0,1%.

Однако в 2021 году ситуация кардинально изменилась: стоимость квартир по всей России росла как на дрожжах.

Особенно подорожала недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге – в некоторых проектах рост цен составил порядка 50%. Средние показатели по стране: +12% на новое жилье, +9,5% на вторичку.

В Петербурге среднегодовая цена квадратного метра увеличилась на 31% и достигла 170 тыс. руб., в Ленобласти – 113 тыс. руб., подорожав на 27%. 

В некоторых регионах запланирован пересмотр кадастровой стоимости на 2021 год, а это значит, что сумма налога неизбежно возрастет. К счастью, это будет не столь ощутимо, как могло бы быть: согласно действующему законодательству РФ, налог на имущество не может быть увеличен больше, чем на 10% в год.

«Тут не столько важно поднятие налоговой базы, сколько осторожность при продаже. Из-за изменения кадастровой стоимости может увеличиться налог при продаже квартир со сроком владения менее 5 лет. Сомневаюсь, что налог на недвижимость может стать неприятным сюрпризом в большом размере. А вот налог с продажи, уверяю, может»

Алексей Бондарев, генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп»

Что касается непосредственно Петербурга, то результаты последней кадастровой оценки были утверждены в конце 2018 года. Следующая кадастровая оценка в отношении жилых помещений планируется в 2023 году, а ее результаты будут применяться для целей налогообложения с 2024 года.

До этого момента налоги будут рассчитываться исходя из действующей кадастровой стоимости (определенной в 2018 году).

С учетом этого, изменение цен на недвижимость безусловно повлияет на размер налога на имущество, однако произойдет это не в текущем году, разъясняет Юрий Нефедов, старший юрист практики недвижимости и строительства АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры».

«Увеличение налога на рекордно подорожавшую недвижимость повысит издержки на содержание своего жилья для собственников, которые не претендуют на налоговые льготы и вычеты. При сложной экономической ситуации в стране и стагнации реальных доходов населения такая инициатива может ощутимо ударить по бюджету семей с небольшим доходом»

Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»

Также стоит отметить, что в 2022 году впервые будет произведена массовая кадастровая оценка земельных участков всех категорий. Ранее подобные мероприятия проводили раз в четыре года.

Незаконно остекленные балконы

Давно уже ведутся разговоры о том, что власти намерены бороться с незаконным остеклением балконов. С 1 марта 2022 года начинает действовать приказ Минстроя РФ от 14.05.2021 № 292/пр, где утверждены «Правила пользования жилыми помещениями». Среди прочих положений там говорится о том, что владелец имущества обязан поддерживать «надлежащее состояние» всех помещений.

В первую очередь эта норма касается перепланировок и переустройства квартир. Но в теории она может быть применена и по отношению к балконам и лоджиям, для остекления которых нужно получать официальное разрешение. Если переоборудование было/будет выполнено самовольно, то собственник рискует получить штраф и предписание демонтировать конструкцию.

«На мой взгляд, повсеместной истории «расстекления» балконов нет будет. Скорее всего, это будет актуально для тех квартир, чьи окна выходят на более или менее оживленные улицы и проспекты. Данную инициативу я поддерживаю, так как в случае исполнения это может сделать дома более визуально привлекательными»

Георгий Патанин, эксперт по недвижимости

Однако все не так однозначно, говорит Юрий Нефедов. Если обратиться к тексту приказа, то можно увидеть, что там в принципе отсутствуют положения, прямо регулирующие вопросы по остеклению балконов и лоджий.

Правила содержат общие требования о содержании жилого помещения в надлежащем состоянии, а также запрет на производство перепланировок либо переустройства в нарушение порядка, предусмотренного жилищным законодательством (статьи 25, 26 и 28 Жилищного кодекса РФ). Однако обязанность соблюдать эти требования и так следует из ЖК РФ.

Правила не устанавливают никакого нового регулирования в данной части, а лишь дают отсылку на действующие нормы федерального законодательства. Соответственно, вступление их в силу не должно повлиять на ситуацию.

Кроме того, сегодня нельзя однозначно определить, являются ли действия по остеклению балконов/лоджий перепланировкой или переустройством жилого помещения.

Читайте также:  Меняются требования к протоколам и ежемесячным отчетам для закупок по 223-ФЗ

Это зависит от характера произведенных работ в каждом конкретном случае. В судебной практике на данный момент нет единого подхода к решению данного вопроса.

Тем не менее, существуют прецеденты, когда суды признавали остекление балконов перепланировкой.

Помимо этого, следует учитывать, что подобные вопросы могут быть урегулированы на региональном уровне. Так, в Петербурге предусмотрена административная ответственность за несанкционированное остекление балконов, совершенное после 1 января 2021 года.

Если же переоборудование произошло ранее указанного срока, пусть даже и с нарушением действовавших на тот момент требований к проектированию, то формально такие действия не признаются самовольными. То есть собственник не может быть привлечен к административной ответственности.

Однако в этом случае на собственника помещения, по общему правилу, возлагается обязанность по приведению фасада здания в исходное состояние не позднее 2030 года.

«Если остекление изначально было установлено без нарушений и никому не мешает, то и демонтировать его не придется. За исключением случаев, когда дом относится к объектам культурного наследия и изменять его фасад нельзя по закону.

Или имеет место системная перепланировка, изменение границ кухни, балкона и т.п. Но это всегда было запрещено. За нарушение и несогласованную перепланировку можно было получить штраф, а как максимум – даже лишиться квартиры (ст. 7.

21 КоАП РФ)»

Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»

Свободный доступ коммунальщиков в квартиры

Многие собственники уверены, что имеют полное право ни при каких обстоятельствах не пускать в свою квартиру коммунальщиков и представителей управляющей компании. Однако это заблуждение.

Даже если нет аварий или жалоб других жильцов, владелец не должен препятствовать доступу на свою территорию уполномоченным лицам, если им требуется осмотреть коммуникации или произвести ремонт коммунального оборудования и общих конструкционных элементов дома.

Правда, представители надзорных органов должны заранее согласовать свой визит. Воспользоваться таким правом они могут не чаще, чем раз в три месяца.

Впрочем, в судебной практике подобные вопросы всегда решались в пользу УК, отмечает Ася Левнева. Теперь процесс упростили, расширив права коммунальных служб.

С одной стороны, такой подход поможет предотвратить возможные аварийные ситуации, а с другой – может вызвать немало конфликтов при «перегибах на местах».

Недовольство собственников высокими тарифами и тем, как коммунальные службы выполняют свою работу, постоянно растет. Поэтому не хотелось бы усугублять напряжение, не решив текущих вопросов.

«Если вдуматься, ничего плохого в этом нововведении нет. Все в угоду общей безопасности и порядка. В Петербурге очень много квартир, особенно в старом фонде, которые не помешало бы посетить специалистам и привести в надлежащий вид. А собственников переделанных «коммуналок» наверняка этот закон заставит напрячься»

Алексей Бондарев, генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп»

Несколько полезных новелл

Собственников ждут не только «карательные», но и положительные изменения в законе. Среди них – поправки в закон «О государственной регистрации недвижимости», благодаря которым региональные и местные органы власти должны будут направлять в Росреестр сведения о признании жилых домов аварийными или непригодными для проживания. Эта информация будет отображаться в выписках из ЕГРН.

Данная мера направлена на защиту покупателей жилья, которые не всегда обладают полной информацией о приобретаемом объекте, а потом имеют множество проблем с проживанием в нем и последующей продажей.

«По поводу аварийности: конечно, это плюс, но скорее для профессионалов, которые смогут сэкономить пару-тройку часов на поисках информации. В реальной жизни очень мало простых покупателей, которые тщательно изучают выписки перед сделкой. Но за нововведение властям – отдельное спасибо»

Алексей Бондарев, генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп»

Еще одним позитивным нововведением стало освобождение семей с двумя и более детьми от уплаты налога на доходы физических лиц при продаже квартиры, которая находится в собственности даже менее пяти лет, в случае если вырученные от продажи средства были направлены на улучшение жилищных условий, рассказывает Юрий Нефедов. Соответствующие изменения были внесены в Налоговый кодекс РФ в конце ноября 2021 года.

Стоит иметь в виду, что данная льгота применяется при условии, что кадастровая стоимость проданной квартиры составляет менее 50 млн руб. Владельцы более дорогой недвижимости вынуждены будут уплатить налог с продажи по общим правилам. Кроме того:

  • — новую недвижимость нужно купить в тот же календарный год, в котором состоялась продажа (или не позднее 30 апреля следующего года);
  • — общая площадь нового жилья должна оказаться больше, чем старого (или должна быть больше его кадастровая стоимость);
  • — в собственности всех членов семьи на момент продажи не должно находиться жилья, которое в совокупности превосходит 50% площади новой квартиры.

Ася Левнева считает это нововведение весьма полезными. В некоторых случаях процесс принятия решения о продаже квартиры для приобретения более современной тормозит необходимость уплаты налога. Если льготы не предусмотрены, то сумма в несколько сотен тысяч рублей для многих семей становится критичной.

Поэтому освобождение семей с детьми от уплаты НДФЛ и упрощение получения налогового вычета положительно скажется на некоторых покупателях, но на общем уровне продаж это значительным образом не отразится.

Алексей Бондарев согласен с этим, отмечая, что освобождение от уплаты налога имеет много «звездочек» и текста мелким шрифтом: не многие семьи «пролезут» в это игольное ушко.

Также для покупателей станет приятным бонусом упрощение получения налогового вычета.

Нововведение коснется тех, кто приобрел недвижимость в 2021 году и провел все расчеты через банк, участвующий в обмене информации с ФНС (Федеральной налоговой службой).

Банк самостоятельно передаст всю необходимую информацию о сделке. Покупателям нужно будет лишь подать онлайн-заявление о получении вычета на сайте nalog.ru.

Станет чуть легче жить и «неплательщикам»: они смогут получать все положенные им субсидии и компенсации за коммунальные услуги, даже если у них имеется задолженность за ЖКУ. Действие закона не распространяется на те случаи, если у местных властей есть судебное решение о взыскании «коммунального» долга с льготника.

Начиная с 1 марта 2022 года россиянам будет разрешено возводить индивидуальные жилые дома на землях сельскохозяйственного назначения. Правда, с оговорками. Так, максимальная площадь дома – 500 кв. м. Строение не может занимать более 0,25% земельного участка. Кроме того, его постройка должна быть необходима для нужд фермерского хозяйства.

«Многие из «нововведений» не такие уж и новые. Наиболее значимым можно считать внесение сведений об аварийности дома в данные кадастрового учета. Однако ничего из перечисленного на продажи не повлияет: сегодня покупательскую политику формируют гораздо более существенные факторы»

Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»

  1. За что мы отдаем свои деньги: из чего складывается сумма в квитанции на оплату «коммуналки»
  2. Как получить материнский капитал в 2022 году: индексация и новые возможности
  3. Евгения Рекшан

Дата публикации 20 января

Покупка недвижимости в 2022 году ПОМОЖЕТ СОХРАНИТЬ ДЕНЬГИ? | Вкладывать деньги в НЕДВИЖИМОСТЬ в период неопределенности?

Вопрос о том, можно ли с помощью покупки недвижимости сохранить деньги от обесценивания, стал очень актуальным в контексте происходящих событий. За последние 30 лет многие привыкли считать, что вложения в недвижимость почти всегда окупаются и являются надежной инвестицией в период кризисов, которые страна переживала неоднократно.

Давайте вместе разберемся с реальным контекстом принятия решений о сохранении денег в недвижимости. Насколько этот стереотип будет эффективен на сегодняшний день. И после этого мы дадим свои рекомендации и советы тем, кто намерен купить квартиру в ближайшее время с целью сохранения денег.

Возьмем за основу рассуждения те логические посылки, которые доступны на сегодняшний день. Поскольку ситуация меняется ежедневно, мы будем актуализировать свои выводы, предложения и рекомендации по ходу изменения реальности.

Итак, контекст следующий.

1. В обществе высокие инфляционные ожидания

Внешняя политика, санкции, политика ЦБ РФ, рост курса валют и неопределенность будущего — основные факторы того, что рубль будет сильно обесцениваться в ближайшее время. Какой именно размер примет инфляция – никто не знает, но неизбежность этого понимает каждый.

Для начала разберемся, какая инфляция была в нашей стране за прошлый год

Нам это пригодится, чтобы точно понимать, от каких цифр придется отталкиваться далее.

Официальная инфляция за 2021 год, согласно оценке Росстата, составила 8,4%, а инфляция на продукты составила 10,6% (данные взяты из статьи портала Интерфакс от 12.01.2022 года, раздел экономика).

Однако, глядя на состояние своих кошельков и цены в магазинах этим цифрам сложно верить.

Например, по данным исследовательского холдинга Romir инфляция на товары повседневного спроса составила 18%. Лично нам данные Romir представляются более приближенными к действительности, чем оценка Росстата. Именно на них мы и будем ориентироваться далее. И помнить, что в 2021 году не действовали те негативные факторы, которые с 24 февраля 2022 года начинают определять нашу будущую жизнь.

Разумно предположить, что по итогам 2022 года инфляция составит более 18%

Мы уже перечислили причины, которые влияют на это. Поэтому считаем, что это предположение можно принять за аксиому. На сегодняшний день никто не сможет дать хоть сколько-нибудь верный расчет, насколько инфляция превысит 18%. Поскольку ситуация меняется ежедневно, и появление новых негативных или позитивных факторов невозможно предсказать.

2. Действия Правительства РФ

С одной стороны, на нас давят внешние факторы. С другой стороны, правительство в лице министра финансов Антона Силуанова заявляет, что будет делать всё необходимое для поддержания финансовой стабильности. И как бы это популистки ни звучало, мы уже видим принятие определенных мер, которые не позволили рублю сорваться в свободное падение 28 февраля 2022 года.

Да, курс вырос. И вероятно, вырастет ещё. Днем 01 марта 2022 за один доллар дают 93,56 рублей. Рост составил примерно 20% от предыдущих показателей, что намного меньше, чем ожидали банки и многие из нас накануне.

Исходя из этого, вроде бы есть основания рассматривать действия правительства как положительный фактор, сдерживающий инфляцию. Насколько эффективными будут дальнейшие действия правительства, мы узнаем позднее.

Но на сегодня иных вводных данных нет, поэтому будем считать, что ситуация под определенной степенью контроля, что не позволит инфляции достичь каких-то запредельных значений.

Читайте также:  Социальная помощь в нижнем тагиле в 2020 году: льготы, пособия и другие меры соцподдержки для жителей свердловской области, государственные программы и законы

Несмотря на обнаруженные положительные факторы, мы с вами не привыкли полагаться на действия правительства

Тем более, что у «Кремля много башен», и действия ЦБ РФ, поднявшего ключевую ставку до 20% нельзя рассматривать как хорошую новость. Негативные последствия от недоступности кредитов для бизнеса и обычных потребителей, которые наступят в ближайшее время, окажут сильное влияние на все стороны нашей жизни.

Рынок недвижимости получил сильнейший удар от этого решения. В предыдущей статье мы подробно расписали последствия.

3. Последствия того, что ипотеку вышибли с рынка

Уже вчера стало известно, что за исключением семейной ипотеки и ипотеки по госпрограммам, выдача ипотеки прекращена до введения новых ставок.

Необходимо учитывать, каким образом банки ранее проводили ценообразование ипотечных продуктов. И в соотношении с ключевой ставкой разумно предположить, что кредитов на жильё по полной ставке менее 25% годовых мы не увидим (базовые, рекламные ставки не в счёт). Спрос поддерживать нечем, при таких ставках кредитовать и кредитоваться невозможно.

Впереди неизбежное падение рублевых цен на квартиры, как бы кто не хотел обратного. Оптимистичным вариантом мы считаем 25-30% падения от текущих цен на квартиры, о чем подробно расписали в статье о ключевой ставке.

Итого, формула для тех, кто хочет сберечь деньги в недвижимости

В этих условиях тот, кто решит сегодня сберечь денежные средства путем вложений в недвижимость, должен быть готов к тому, что в течение ближайшего года стоимость купленной квартиры изменится по следующей формуле:

(30% падения цены) + (18+% инфляции, точный размер которой не известен) = финансовый результат.

Но это только в том случае, если станет необходимо быстро продать квартиру, например, в течение года с момента покупки. В рамках краткосрочных инвестиций вложения в 2022 году будут убыточны.

Однако, если возможно планировать надолго, то в течение нескольких последующих лет рублевые цены на квартиру отыграют потери. И возможно, дадут рост. По опыту 2008 и 2015 года понадобится не менее 4-5 лет, чтобы это произошло.

Речь идет именно о рублевых ценах

Опыт прошлых лет показывает, что попытка считать в долларах принесет одно расстройство. Недвижимость в РФ такой актив, что на ней «зарабатывают» только те, кто оперирует рублевыми ценами, без перевода в валюту.

Мы не берем кратковременные периоды роста вроде 2020-2021 годов, поскольку они редки и не системны, а рассматриваем общие тенденции. Есть много статей о том, что если вложения в недвижимость считать в долларах, то они окажутся убыточны. Приводить эти данные не видим смысла, все расчёты легко найти в сети.

Почему мы пишем только о недвижимости — как о способе сохранить деньги в период кризиса и неопределенности

Поскольку наш блог о недвижимости, мы не говорим о том, куда можно эффективно вложить деньги, чтобы они не обесценились. Это за пределами нашей профессиональной компетенции, и дать чёткие, основанные на фактах и опыте советы не получится. По-иному подходить к вопросу — безответственно по отношению к нашим читателям.

О других способах сохранения денег сейчас много пишут, и сложно определить, что верно, а что ошибочно. Однако мы заметим, что более безопасного способа сохранения денег, чем вложение в недвижимость, в нашей стране нет.

Да, вложение в недвижимость совершенно не выгодно в краткосрочном периоде, учитывая текущие перспективы. При краткосрочной «инвестиции» в ближайшее время вместо сохранения будут гарантированные потери.

Но это не акции, криптовалюта, ПИФы или доллары под подушкой. Минимален риск того, что квартира исчезнет, потеряется, от неё забудут пароль или она потеряет полезные свойства. И это актив, который можно сдавать, заложить и в котором можно жить, наконец.

В конце концов, для тех, кто хочет перестать беспокоиться за свои деньги и быть уверенным в том, что у него есть что-либо осязаемое – покупка квартиры хороший выбор. Ведь для многих нервы дороже, чем возможная прибыль от более рискованных инструментов.

Итоги, выводы, рекомендации нашим читателям

  1. для сохранения денег имеет смысл покупать квартиру только с горизонтом планирования не менее 5 лет. В краткосрочном периоде покупка будет не выгодной, и вместо сохранения денег будут потери
  2. если не хотите испытывать разочарований, не считайте покупку в долларах.

    Опыт показывает, что после покупки квартиры за 100 000$ сегодня, через несколько лет при продаже в лучшем случае вернешь те же деньги. А может не повезти, и квартира будет стоить дешевле вложенного. «Зарабатывают» лишь те, кто считает в рублях.

  3. низкие риски и возможность использования квартиры в различных целях дают ей преимущество перед многими другими вложениями. Даже с условием того, что другие вложения дают прибыль и в краткосрочном периоде, и в долгую, а квартира — это покупка только в долгую.

  4. необходимо с осторожностью слушать тех, кто говорит о других способах вложения и сохранения денег. Возможно, они говорят правду. Но проблема в том, что инструментами с большей доходностью надо заниматься. Постоянно следить за ними, читать новости, экспертов и т.п.

    Если нет такого навыка и желания, то квартира, со всеми её достоинствами и недостатками, будет самым неплохим выбором.

И еще рекомендации для тех, кто решил купить квартиру в ближайшее время, чтобы сберечь нажитое

  1. не торопитесь, подождите месяц – два. Станет видно, как меняются цены на рынке в сторону понижения. Уже сегодня многие мотивированные продавцы начинают давать большие скидки. Дальше будет больше. На сегодняшний день нет явных оснований предполагать, что будет дефолт.

  2. если всё же ожидание вызывает опасения от будущей неизвестности и возможного дефолта, то подбирайте квартиру с умом. Ищите самые ликвидные варианты и торгуйтесь так, как никогда не делали этого раньше. Результат может приятно удивить.
  3. если денег немного, не бойтесь рассмотреть покупку в других городах, где цены на недвижимость ниже.

    Это не очень привычно, но является неплохой альтернативой. Прежде чем вкладываться в незнакомый город, возьмите консультацию у нескольких местных риэлторов. Или пообщайтесь с местными жителями (в том числе, на форумах), если в населенном пункте нет риэлторов.

    Пусть они расскажут свое мнение о городе и недвижимости в нём, а вы сопоставите факты и примете правильное решение.

  4. новостройки в текущий период, несмотря на все заявления застройщиков и властей, более рискованный актив, чем вторичное жильё. Даже при высокой степени готовности.

    Мы рекомендуем выбирать вторичное жильё, готовность которого не будет зависеть от навыков застройщика по управлению финансами в непростой период. Да, вторичка может быть хуже по качеству (но не всегда), меньше площадью, но она точно будет «в наличии». А вот новостройка – не факт.

  5. если выбираете объект, который расположен не в центре крупных городов, то выбирайте квартиру, а не апартаменты. Последние всегда будут дешеветь быстрее, а цена на них будет расти медленнее, чем на квартиры. Но опять же, в центре городов с исторически сложившейся застройкой покупка апартаментов может быть целесообразна, в отличие от спальных районов.

    Если у вас немного денег, не поддавайтесь соблазну купить апартамент в переделанной квартире или нежилом здании вне центра города. Лучше купить квартиру в другом городе, как мы писали выше. Её ликвидность будет больше и сохранить деньги получится лучше.

Мы желаем нашим читателям принимать только правильные решения. Искренне желаем всего хорошего в это непростое время.

НЕ ЗАБУДЬТЕ ЛАЙКИ И КОММЕНТАРИИ — НАМ ВАЖНО ВАШЕ МНЕНИЕ ПО ВСЕМ ТЕМАМ, КОТОРЫЕ МЫ ОСВЕЩАЕМ И ПОДНИМАЕМ.

Авторы: риэлторы Михаил Новицкий и Марина Новицкая, компания Novitsky Realty

Изменения в законах о недвижимости в 2022 году: о чем нужно знать покупателям и собственникам

В 2022 году вступают в силу новые законы о жилье и недвижимости, некоторые из них уже работают, другие начнут действовать в течение года. Изменения в законодательстве касаются налогов на недвижимость, оплаты ЖКУ, кадастровой оценки, размера машино-мест и строительства индивидуальных домов.

Что изменилось с 1 января?

Вступил в силу закон, освобождающий семьи с двумя и более детьми (в том числе усыновленными) от уплаты НДФЛ при продаже жилья вне зависимости от того, сколько времени оно находилось в собственности. Для получения льготы необходимо соблюсти ряд условий:

  • — возраст детей — до 18 лет, при их очном обучении — до 24 лет; — новое жилье приобретено в том же году, в котором продано старое, или не позднее 30 апреля следующего года; — общая площадь нового жилья или его кадастровая стоимость должна быть больше, чем у проданного; — кадастровая стоимость проданной жилой недвижимости не превышает 50 млн рублей;
  • — на момент продажи у налогоплательщика и членов его семьи в собственности имеется не больше 50% другого жилья, общая площадь которого больше приобретаемой.

Также с начала года меняется порядок представления гражданами налоговой декларации при продаже недорогой недвижимости.

Декларация не потребуется при реализации жилья, садовых домиков или земельных участков на сумму до 1 млн рублей, транспорта, гаражей и пр. — на сумму до 250 тыс. рублей.

Эти суммы соответствуют размерам налоговых вычетов по НДФЛ — таким образом, если вычет полностью покрыл доход от продажи недвижимости, платить налог не нужно.

В Москве на 21,4% увеличилась кадастровая стоимость объектов недвижимости — до 181 тыс. руб./кв. м. Но налог на жилье вырастет только на 10%. В ЕГРН начали вносить полную информацию о каждом кадастровом инженере, который ведет кадастровый учет недвижимости. Эти данные будут доступны при заказе выписки из реестра.

Должникам по оплате услуг ЖКХ для получения субсидий больше не нужно предоставлять справки об отсутствии долгов.

Им могут отказать в предоставлении данной поддержки только при наличии задолженности по ЖКУ за период не более трех лет, подтвержденной судебным актом.

Напомним, что право на субсидию на коммунальные услуги есть у семей, которые тратят на «коммуналку» больше 22% доходов. Для ряда регионов этот показатель может быть другим — в Москве максимально допустимая доля расходов на оплату ЖКУ составляет 10% дохода.

Мартовские изменения

С 1 марта индивидуальные жилые дома можно будет строить на землях сельскохозяйственного назначения — при условии, что это необходимо для нужд крестьянского (фермерского) хозяйства. Дом не должен занимать более 0,25% земельного участка, его площадь не может превышать 500 кв. м.

Меняются правила пользования квартирами по договору социального найма — жильцы будут обязаны немедленно сообщать о неисправностях самого жилого помещения, сантехники и другого оборудования.

Кроме того, новые нормы запрещают производить обшивку или остекление балконов в таких квартирах — за разрешением придется обращаться в архитектурную инспекцию.

Что изменится в сентябре

С 1 сентября упрощается регистрация прав на объекты капитального строительства для застройщиков. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию девелоперы смогут поставить дом на кадастровый учет и зарегистрировать его, не обращаясь в Росреестр. 

Однако это коснется лишь домов, которые возводятся за счет собственных средств девелоперов или за счет соинвесторов. Многоквартирные дома, построенные по ДДУ, будут регистрироваться по прежним правилам, поскольку в них право собственности возникает на отдельные квартиры.

«Данный закон направлен на урегулирование правовой неопределенности, когда после ввода здания в эксплуатацию застройщик не спешил ставить его на кадастровый учет, из-за чего такой объект не подлежал налогообложению и, соответственно, бюджет недополучал платежи.

Важно отметить, что данные изменения не распространяются на возводимые в соответствии с 214-ФЗ объекты.

Однако принятие документа позволяет сделать вывод, что государство стремится навести порядок в сфере налогообложения, а также стимулировать девелоперов, ориентированных на рыночную реализацию квартир, руководствоваться нормами 214-ФЗ, а не пытаться обойти его» Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)

Прочее

Еще один закон, вступающий в силу в 2022 году, отменяет максимально допустимый размер машино-места (6,2 на 3,6 метра) и определяет минимально допустимый — 5,3 на 2,5 метра. Новые требования должны будут соблюдаться в том числе при проектировании жилых зданий.

«Отмена ограничений по площади машино-мест в паркингах позволит застройщикам увеличить вариативность машино-мест: предусмотреть более свободные места для крупногабаритных автомобилей, авто с прицепами, сельскохозяйственной техники, специальных транспортных средств для инвалидов и т.д. Тем не менее такие варианты скорее останутся исключением.

Действующее ранее ограничение максимальной площади не имеет никакого практического смысла: застройщики не станут просто так строить просторные машино-места, разрабатывая продукт, они ориентируются на требования покупателей и массово предлагают рынку то, что больше пользуется спросом, то есть стандартные варианты» Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»

С коллегой согласна Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум»: «Законодатели обосновывают необходимость отказа от предельного размера машино-места тем, что для некоторых видов транспортных средств максимальные габариты парковочного места не регламентированы. К ним относятся, например, транспортные средства для инвалидов. Однако скорее всего при проектировании паркингов застройщики будут руководствоваться минимально допустимыми параметрами».

А еще…

С 1 июля традиционно вырастут тарифы на ЖКУ — в Москве индексация составит 6%. Это, пожалуй, единственное изменение, которое происходит регулярно, начиная с 2013 года.

С Новым годом! Пусть законодательные новшества не приносят неприятных сюрпризов и год будет удачным во всех отношениях!

  1. Как при покупке новостройки вычислить будущие расходы на ее содержание
  2. Инвестируй в это: что такое вложения в новостройки и как заработать на недвижимости?
  3. Татьяна Ефремова

Дата публикации 19 января

Как идут сделки по квартирам в России в начале марта 2022 года

Андрей Ненастьев

поговорил с риелторами

Профиль автора

За несколько дней ставки по ипотеке выросли до 23%.

И, возможно, это не предел. Некоторые банки вообще перестали выдавать ипотечные кредиты, а другие сократили срок по уже одобренным заявкам. Мы расспросили риелторов о том, какие сделки у них прошли в конце февраля — начале марта и какие настроения у покупателей и продавцов.

Подпишитесь, чтобы следить за разборами новых законов и анализом финансовой ситуации Подписаться

Что со сделками. В конце февраля — начале марта у меня прошло несколько сделок по покупке недвижимости. Но есть и сделки, которые подвисли: например, покупка квартиры в цепочке — это когда сразу несколько человек покупают и продают одновременно.

У нас была собрана вся цепочка и внесены авансы. Последние покупатели в этой цепочке должны были купить квартиру с ипотекой в «Уралсибе». Предварительное одобрение в банке и оценка квартиры были готовы, оставалось только выйти на сделку.

Однако 25 февраля банк приостановил выдачу кредитов и пояснил, что будет пересматривать процентные ставки. А когда ЦБ поднял ключевую ставку до 20%, мы поняли, что ипотечные ставки просто взлетят.

Но никто из этой цепочки не отказался от сделки, просто все решили подождать.

Еще одна клиентка планировала купить квартиру, ей одобрили ипотеку в ВТБ под 8,6%. У одобрения был срок до конца марта. Но банк предупредил, что срок одобрения по этой ставке действует только до 9 марта.

У ряда клиентов были забронированы квартиры в новостройках, и люди сняли брони. В основном это касается домов со сроком сдачи в конце 2023 — начале 2024 года. Такие сроки теперь настораживают. Но все программы господдержки при покупке новостроек работают, поэтому сделки идут.

Как ведут себя клиенты. Несколько продавцов попросили снять квартиры с продажи: хотят посмотреть, как будут развиваться события. У этих продавцов нет четкой стратегии, что дальше делать с деньгами, а потому нет смысла выходить на сделку.

Что рекомендую. Если хочется новостройку, советую покупать дома, которые уже ввели в эксплуатацию или вот-вот введут. Лучше смотреть уже построенные дома, где подведены коммуникации и близится срок сдачи. Но на рынке таких немного.

Если продаете квартиру и четко знаете, куда вложить вырученные деньги, то тоже имеет смысл выходить на сделку.

Если альтернативная сделка, то есть продаете и покупаете одновременно, то можно тоже не ставить на паузу. Главное — проводить обе сделки в один день, чтобы не получилось так, что одну провели, а вторая сорвалась.

Рынок изменится, но все равно люди будут получать квартиры в наследство, расширяться и решать другие жилищные вопросы, то есть квартиры будут выходить в продажу. Только купить с ипотекой будет уже сложнее из-за высоких ставок.

Что со сделками. У нас было много броней на первичном рынке, и примерно половина сорвалась: кто-то отказался сам из-за нестабильности на рынке, у некоторых застройщиков перестали работать субсидированные программы с банками, а часть клиентов попали на повышение процентных ставок и не рискнули покупать.

В первые дни марта у нас прошли четыре сделки по семейной ипотеке: две из них у застройщика «ЛСР» по ставкам 1,3 и 1,8%, одна в «ПИК» под 5% и еще одна — в «Сетл-групп» по ставке 3,6%.

Сделки сейчас проходят так: 21 февраля мы забронировали квартиру, 24 февраля получили одобрение в ВТБ по госпрограмме — ставка 2,35% на весь срок кредитования.

1 марта утром ВТБ сказал, что больше не проводит сделки по господдержке. Но 2 марта банк сообщил, что до 5 марта готовы оформить клиентов, которые получили одобрение до 28 февраля.

В срочном порядке мы согласовали сделку, сейчас ждем подписания договора долевого участия и кредитного договора.

Сейчас даже с одобренной ипотекой и записью на подписание договора нельзя быть уверенным, что сделка состоится. Одному из клиентов Сургутнефтегазбанк отказал в выдаче ипотеки прямо на сделке.

А у застройщика «ЛСР» огромная очередь на подписание договоров, и люди с уже одобренными кредитами ждут, когда их просто пригласят подписать бумаги.

Нередки ситуации, когда банки повышают ставку по одобренной ипотеке.

Что рекомендую. Купить квартиру по хорошим ставкам все еще возможно: программы субсидирования пока действуют. Но нужно быть готовым к неожиданностям, все ждут пересмотра субсидированных процентных ставок.

Что со сделками. За последнее время у меня сорвались две сделки. Один клиент брал ипотеку в «Совкомбанке» под 9,5%, заявка уже была одобрена, но потом пришел отказ. Сейчас банк просто не выдает ипотеку, а в других банках она не менее чем под 15%. В итоге клиент отказался от покупки.

Вторую сделку мы оформляли под ипотеку с господдержкой: у клиента был первоначальный взнос 2 млн рублей и 3 млн он брал в ипотеку под 6%. Банк пока не поменял условия, но застройщик остановил продажи и снял объект.

Еще одна сделка пока в подвешенном состоянии. Там довольно сложная схема: в январе мы начали выделять детские доли, прошли через согласование в опеке. Сейчас вроде все условия в силе, но я просто не могу записаться в банк на нужный день. Если раньше спокойно записывали на две недели вперед, то теперь только на два-три дня.

Что рекомендую. Самое время брать ипотеку с господдержкой, чтобы вложиться в недвижимость и сберечь деньги. Других вариантов нет: брать ипотеку под 18% и выше — неразумно.

Что со сделками. С 24 февраля у меня отменилось несколько сделок, поскольку временно перестали выдавать ипотеку с господдержкой и повысилась ключевая ставка.

Я думала, что все побегут покупать недвижимость в новостройках, чтобы сохранить капитал, но пока эту лазейку прикрыли.

У одного моего клиента была одобрена такая заявка на ипотеку с господдержкой под 6%, но банк все остановил.

С другими клиентами нам удалось оформить две ипотеки в Сбере под 6,05% — обе квартиры стоили примерно по 4 млн рублей. Еще одну ипотечную сделку мы провели в ВТБ под 5,75%, стоимость квартиры 3,8 млн. Все три сделки — инвестиционные.

Как ведут себя клиенты. В Тюмени никто не понимает, что делать со снятыми деньгами. Мне постоянно звонят и спрашивают, куда вложить наличку. Еще люди опасаются повышения ставок по уже действующим ипотечным кредитам.

Это примеры вопросов, которые сейчас задают мои клиенты

Что рекомендую. Сейчас цены будут падать. Если есть наличные, можно выгодно купить квартиру и разместить в ней свой капитал. Некоторые банки уже возобновляют ипотеку с господдержкой — уже под 5—6,5%, но застройщики все равно поднимут цены. Они обосновывают это тем, что их заявки на материалы аннулировали и поставщики выставляют новые счета с гораздо большими суммами.

Что со сделками. В начале марта у меня прошло три сделки, все три — с одобренной ипотекой Сбербанка. Один клиент подписал договор по ставке 9,3%, еще двое — по ставке 9,6%. Все сделки в цепочках, прямых нет. Пока Сбер — единственный банк, который не поднимает ставки по одобренной ипотеке, но срок одобрения сократил всем до 27 марта.

У нас были планы провести сделку в ВТБ — клиентка из Беларуси планировала приобрести новостройку. Но пока все притормозили: банк поднял ставки. Еще одни клиенты продают комнату, покупатель нашелся давно. Они планируют взять ипотеку — готовы даже под 20% — и купить квартиру. Но пока взяли паузу и наблюдают.

Еще недавно прошли две сделки по госпрограммам — по старым ставкам 5,5%. На пару дней банки приостанавливали такие сделки, но сейчас снова разрешили. Однако застройщики сильно подняли стоимость квартир, и на старте объекты стоят дороже, чем на вторичном рынке.

Еще две сделки запланированы на 9 марта и позже. Например, клиенты продают квартиру, берут ипотеку и вкладываются в строительство дома. Они уже купили землю и подготовили проект. Заявка на ипотеку одобрена в Сбербанке, поэтому я надеюсь, что они успеют взять ипотеку по старой ставке.

Сделки, в которых участвуют граждане других стран, остановились: непонятно, как переводить деньги и что будет с валютами.

Что рекомендую. Если одобрена ипотека по старым ставкам, имеет смысл покупать. Но лучше еще раз просчитать кредитную нагрузку на случай форс-мажора с работой.

Если одобренной ипотеки нет, то брать кредит под 20% и выше, наверное, не имеет смысла. С такими ставками рынок недвижимости неизбежно начнет стагнировать и, возможно, будет небольшая корректировка цен, как, например, было после 2014 года.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *