​кредит или ипотека на жилье: что лучше и выгоднее, разница, плюсы и минусы

Ипотека или Кредит на покупку квартиры — что лучше и выгоднее, должен решать сам заемщик. Каждый из этих займов имеет ряд преимуществ и недостатков, анализ которых позволяет подобрать оптимальную схему кредитования для каждого клиента.

Ипотека или кредит.

Что такое ипотечное кредитование?

Ипотека — это кредит на приобретение жилья, при котором покупаемая жилплощадь выступает в качестве залога и до момента полного погашения задолженности является собственностью кредитной организации. Оформление сделки осуществляется одним или двумя договорами: о кредитовании и о передаче прав на Недвижимость банку.

Плюсы и минусы ипотеки

Полное представление о достоинствах и недостатках ипотечного кредитования позволяет грамотно оценить риски и собственные возможности, чтобы принять взвешенное решение в пользу того или иного способа приобретения жилья.

Плюсы ипотеки таковы:

1. Сжатые сроки. С ипотекой отпадает необходимость копить деньги на желаемую квартиру. Сразу после оформления сделки заемщик может проживать, регистрировать себя и своих родственников в купленной квартире.
2. Юридическая чистота недвижимости. Большинство крупных банков перед одобрением ипотеки тщательно проверяют юридическую чистоту объекта сделки: его история, правоустанавливающие документы проходят многоступенчатую проверку в страховой компании и юридическом отделе кредитной организации. Это исключает возможность признания сделки недействительной из-за появившихся наследников или факта двойной продажи.
3. Длительный срок кредитования. Долгий срок погашения ипотеки позволяет снизить размер ежемесячного платежа, который не станет обременительным для семейного бюджета.
4. Низкая процентная ставка. Средняя процентная ставка по ипотеке в российских банках составляет от 8% до 10%. Некоторые заемщики могут стать участниками программ социальной ипотеки с процентной ставкой не более 6%.
5. Инвестиции. Подписывая ипотечный Договор, заемщик демонстрирует высокий уровень финансовой грамотности. Цены на недвижимость постоянно растут, а процентная ставка по ипотеке остается фиксированной на всем сроке погашения задолженности. Таким образом, к моменту полной выплаты стоимость объекта многократно возрастет по сравнению с его стоимостью на момент покупки.
6. Получение налогового вычета. Согласно ст. 220 Налогового Кодекса России, часть процентов, выплаченных за ипотеку, может компенсироваться через процедуру налогового вычета.
7. Возможность приобретения квартиры с привлечением средств материнского капитала, иных жилищных сертификатов, через участие в социальных программах «Молодая семья», «Военная ипотека» и пр.

Ипотечное кредитование.

В качестве минусов ипотечного кредитования можно назвать:

1. Переплата по процентам. Это финансовое вознаграждение, которое получает банк за то, что заемщик пользуется его денежными средствами. Процентные ставки по ипотеке достаточно высоки, поэтому в ряде случаев переплата может составить 100% от стоимости жилья.
2. Первоначальный взнос. Большинство ипотечных программ предполагают внесение первоначального взноса в размере от 10% до 30% от общей стоимости объекта.
3. Дополнительные расходы. Нотариальные Услуги, оценка квартиры, страхование объекта недвижимости, собственной жизни и здоровья накладывают некоторую финансовую нагрузку на заемщика еще до подписания договора.
4. Купленная жилплощадь находится в залоге у банка. До момента полного погашения ипотечной задолженности заемщик не может продать, подарить, обменять или иным образом распорядиться купленной недвижимостью.
5. Ограничение максимального размера кредитных средств. Банк внимательно анализирует доходы и расходы заемщика и рассчитывает сумму кредита, которая не станет обременительной для семейного бюджета. Из-за этого некоторые клиенты не могут позволить себе покупку более просторного и удобного жилья.
6. Ограничение минимального размера кредитных средств. Клиент не может позаимствовать у банка менее 500 000 руб.

Что такое потребительский заем

Потребительский кредит — это заем, взятый у банка на покупку товаров или оплату услуг для себя и своей семьи. Здесь нет точной цели кредитования, то есть денежные средства могут тратиться по усмотрению самого клиента: от покупки бытовой техники до автомобиля, квартиры или туристической путевки.

Потребительский кредит.

Потребкредит доступен только для физических лиц, его нельзя оформить на компанию или иное юридическое лицо.

Плюсы и минусы потребительского кредита

Достоинствами потребкредита на покупку квартиры являются:

1. Права собственности. Купленная в кредит недвижимость после подписания договора передается в собственность заемщику. Он может распоряжаться ей в соответствии со своими пожеланиями: продать, обменять, заложить, сдать в аренду и т.д.
2. Сжатые сроки рассмотрения заявки и высокий процент одобрения.
3. Лояльность по отношению к клиентам, гибкие условия кредитования.
4. Минимальный пакет документов. Для большинства кредитных организаций достаточно будет предоставить паспорт, водительские права или военный билет и справку, подтверждающую доход.
5. Отсутствие первоначального взноса.

Достоинства потребкредита.

Недостатки потребительского кредита на жилье:

1. Ограничение максимальной суммы кредитных средств. По данным программам клиент может взять не более 500 000-700 000 руб.
2. Высокие процентные ставки. В среднем банки требуют оплаты от 17% до 30% годовых.
3. Сжатые сроки кредитования. В среднем по потребительским займам длительность погашения составляет 3-5 лет.

Что выгоднее взять и проще: ипотеку или потребительский кредит на покупку квартиры

Средняя процентная ставка по ипотеке составляет от 8% до 12% годовых, по потребительскому кредиту — 20% годовых.

Однако с учетом срока кредитования (ипотека — 5-30 лет, потребкредит — 3-5 лет) ипотечнику придется переплатить за недвижимость 150-200% общей стоимости, в то время как в случае с потребительским займом переплата составит около 50%.

Однако длительный срок выплат позволяет снизить размер ежемесячного платежа по ипотеке, что является преимуществом в экономически нестабильной ситуации.

При этом ипотечные программы предполагают внесение первоначального взноса в 10 процентов или более, обязательное страхование клиента, независимую оценку недвижимости, а права собственности на нее до закрытия долговых обязательств принадлежат банку. Потребительский кредит лишен этих недостатков, Процедура его оформления проста, и покупатель сразу может распоряжаться квартирой по своему усмотрению.

Процентная ставка.

Принимая во внимание данные аспекты, каждый потенциальный заемщик должен самостоятельно сделать выбор в пользу того или иного способа покупки жилья.

Пример расчета ипотечного и потребительского займов

Размер ежемесячного платежа по ипотеке складывается из суммы основного долга и процентов. Для его расчета необходимо знать срок кредитования, вид ежемесячного взноса (дифференцированный или аннуитетный), размер основного долга, банковских комиссий и т.д.

Объем основного долга является разницей между оценочной стоимостью квартиры и размером первоначального взноса.

Гипотетический клиент планирует взять ипотечный кредит на следующих условиях:

• стоимость квартиры 5 млн руб.;
• первоначальный взнос 100 тыс. руб.;
• процентная ставка 12% годовых;
• срок погашения 15 лет;
• тип взноса — аннуитетный.

Для него размер ежемесячного взноса составит 58 088,24 руб., а переплата по кредиту — 5 685 480,77 руб., общая сумма возвращенных средств — 10 585 480,77 руб.

Ежемесячный взнос.

При дифференцированном взносе ежемесячный взнос будет несколько выше — 76 222,22 руб., но переплата составит 4 434 500,35 руб., общая сумма выплат — 9 334 500,35 руб.

Если этот же клиент захочет приобрести данную квартиру через потребительский кредит, то банк предложит ему следующие условия:

• стоимость квартиры 5 млн руб.;
• отсутствие первоначального взноса;
• процентная ставка 20% годовых;
• срок погашения 5 лет;
• платеж аннуитетный.

В этом случае расчет покажет размер ежемесячного взноса в 132 469 руб., переплату по кредиту в 2 949 994 руб., общий размер выплаты — 7 949 994 руб.

Ипотека на строительство индивидуального жилого дома

Ипотечный кредит на строительство частного дома, коттеджа или таунхауса имеет некоторые отличия от займа на покупку квартиры. Некоторые банковские организации охотно кредитуют возведение домов в пригородной зоне, другие одобряют объекты только внутри городской черты.

Ипотека на строительство жилого дома.

При этом жилье должно соответствовать жестким требованиям:

• отсутствие юридического обременения на земельный участок;
• тип земли, указанный в кадастровых документах, — «земля населенных пунктов»;
• расположение земельного участка в зоне индивидуального строительства того региона, где будет оформляться ипотечная сделка;
• согласование технического плана будущего строения с жилищной комиссией, а также наличие всех элементов, необходимых для комфортного проживания (коммуникаций, качественных материалов и пр.);
• наличие залога в виде высоколиквидного объекта недвижимости.

В остальном условия кредитования на строительство и покупку жилья совпадают.

Налоговый имущественный вычет

Право на получение налогового вычета в Российской Федерации возникает в таких ситуациях, как:

• покупка квартиры или дома на вторичном рынке;
• приобретение квартиры в строящемся доме;
• покупка земельного участка под строительство частного дома.

Налоговый вычет.

При этом до 2014 г. вычет по тратам на покупку мог распространяться только на 1 объект недвижимости, а с 2014 г. — на несколько.

Вычет выплачивается только на тот календарный год, в котором была заключена сделка по приобретению жилого объекта. Единственное исключение составляют пенсионеры, которые могут вернуть денежные средства за 3 предыдущих года.

В случае, когда вычет в текущем году использован не в полном размере, он может быть перенесен на другие налоговые периоды.

При размере официальной заработной платы в 100 тыс. руб. и налоге в размере 13% за 1 год Гражданин сможет получить не более 156 тыс. руб. Таким образом, на полную выплату уйдет 3 года и 3 месяца.

Налоговый вычет не выплачивается, если:

1. Объект недвижимости оплачен работодателем, из средств бюджета или сертификатом на материнский капитал.
2. Договор купли-продажи подписан лицом, взаимозависимым от налогоплательщика (братья и сестры, родители и дети, супруги и т.д.).

В том случае, если квартира или дом приобретается в браке, супруги могут разделить налоговый вычет в произвольных долях.

Оформление услуги осуществляется через портал «Госуслуги», в МФЦ, в налоговой инспекции по месту жительства.

Отзывы потребителей

Екатерина, 37 лет, Москва: «В прошлом году с мужем решили купить квартиру. Банковская ссуда не подошла как по процентам, так и по размеру разового платежа. Подали заявку на ипотеку в Сбербанк, через 4 дня получили предварительное одобрение и стали подбирать вариант.

Предлагаемой суммы хватило на небольшую, но уютную квартиру в спальном районе. Поскольку первый месяц считается решающим для окончательного одобрения, с супругом быстро собрали все необходимые документы и передали кредитному менеджеру. Еще через пару дней пришел положительный ответ, и договор купли-продажи был оформлен».

Светлана, 32 года, Набережные Челны: «К вопросу приобретения недвижимости отношусь ответственно, поэтому несколько лет назад начала откладывать деньги на квартиру. Получалось неплохо, но недавно в силу семейных обстоятельств пришлось ускорить этот процесс. Решила взять недостающие деньги в ипотеку, однако банк отказал из-за небольшого размера требуемой суммы.

Пришлось брать потребительский кредит под большие проценты. Размер ежемесячного платежа больно ударил по бюджету, но в результате все остались довольны: быстрая выплата и минимальная переплата позволят скорее освободиться от обязательств».

Иван, 25 лет, Саров: «Обратился в ВТБ 24 по поводу займа для приобретения жилья. Девушка-менеджер попросила заполнить анкету и расспросила меня о финансовом положении и планах на ближайшие годы. В результате посоветовала не спешить с ипотекой и подумать о потребительском займе на квартиру.

Из-за меньших сроков действия договора такой кредит более выгоден по переплате. Но в ближайшие годы придется напрячься и выплачивать большими суммами. Ипотека больше подходит для семейных людей с устоявшейся жизнью. А в молодости лучше бросить все силы на быстрое погашение. Через 2 дня заявка была одобрена».

Константин, 34 года, Саратов: «Долго думал, чем ипотека отличается от потребкредита на жилье, читал отзывы в интернете. Понял, что различия есть и они существенны. С одной стороны, кредит более рискован из-за больших ежемесячных платежей. С другой стороны, он позволяет сразу оформить Право собственности на покупку, и в случае форс-мажора банк не отнимет ее за долги.

К тому же кредит более востребован в малых городах и сельской местности, где стоимость даже хорошего жилья на порядок ниже, чем в крупных мегаполисах. Ипотека не рассчитана на небольшие суммы. Но для себя выбрал ипотеку, так как для семьи, взявшей ипотечный заем, важно равномерно распределить финансовую нагрузку и планировать будущее на долгосрочную перспективу».

Что лучше и выгоднее ипотека или кредит в 2020 году

Приветствуем! Сегодня мы узнаем ответ на вопрос: что лучше ипотека или кредит? В данной статье наши эксперты расскажут вам о плюсах и минусах этих видов кредитования, приведут примеры для того, чтобы вы определили для себя, что выгоднее ипотека или потребительский кредит конкретно в вашей ситуации.

Основные различия между ипотекой и потребительским кредитом

В жизни практически любого человека наступает время, когда пора задуматься о приобретении собственного жилья. Получить квартиру в Наследство или купить при помощи накопленных сбережений – это идеальный вариант решения проблемы. Однако у большинства россиян возникает необходимость в дополнительных денежных средствах на приобретение недвижимости. В этом случае закономерно возникает вопрос, что лучше взять – ипотеку или потребительский кредит? Однозначного ответа здесь не существует. Многое зависит от имеющейся в наличии суммы, приобретаемого жилого помещения и условий каждой конкретной семьи.

По своей сути ипотечный кредит, так же как кредит потребительский является разновидностью займа, получаемого в банке под процент на определенных условиях.

Основное отличие, по которому кредитное учреждение классифицирует займы, это цель получения денежных средств. Потребкредит обычно выдается без необходимости отчета о его расходовании.

В то время как назначение денег, получаемых по ипотеке или автокредиту, строго целевое.

Попробуем детально разобраться, чем отличается ипотека от кредита путем сравнения основных условий их выдачи.

Условия полученияИпотекаПотребительский кредит

Процентная ставка, %	от 10,25	от 13,9
Срок кредитования, лет	30	5
Дополнительные расходы	— страхование недвижимости; — страхование жизни и здоровья; — титульное страхование; — оценка недвижимости (в случае покупки жилья на вторичном рынке)	— страхование жизни и здоровья
Необходимые документы	— справка о доходах и копия трудовой; — документы на квартиру; — паспорт	— справка о доходах; — документы, удостоверяющие личность
Дополнительные условия	Обязательное участие в качестве созаемщика супруга	Ограничение по сумме кредита
Обременение	Залог приобретаемой недвижимости	Залог имущества, при сумме кредита более 500-700 тыс. руб. или поручительство
Срок рассмотрения заявки,	от 1 рабочего дня	от 1 часа

У жилищного кредита более строгие требования к заемщику и приобретаемому жилью, поскольку деньги выдаются на длительный срок, а недвижимость будет являться гарантом их возврата. Список документов для предоставления в банк довольно внушителен, а сроки их проверки и согласования всех условий могут затянуться.

Потребительский кредит быстрее и проще оформить, но у него есть существенные ограничения по сроку и сумме кредитования. К тому же ставки по такому виду займа обычно значительно выше, чем по ипотеке.

Каждый из вариантов – кредит или ипотека — имеет свои положительные и отрицательные стороны, на которых стоит остановиться подробнее.

Плюсы и минусы потребительского кредита

«+»:

• Быстрота оформления. Срок рассмотрения заявления на выдачу кредита значительно меньше, чем при оформлении ипотеки. В отдельных случаях от момента подачи заявки до выдачи кредита проходит всего несколько часов;
• Минимальный пакет документов. Большинство банков для выдачи потребкредита требуют только паспорт и справку о доходах;
• Банк не требует обязательного оформления страховки титула и недвижимости. В случае добровольной покупки указанных страховок при форс-мажорных обстоятельствах страховая возместит убытки собственнику, а не банку.
• Отсутствие необходимости залога приобретаемой недвижимости. Залог для оформления нецелевого кредита требуют только при согласовании крупных сумм (более 500-700 тыс. руб.). Это может быть уже имеющееся в собственности жилое или нежилое помещение, либо другое ликвидное имущество. Покупаемая квартира не будет находиться под обременением;
• Можно приобрести жилье, которое не подходит под стандартные условия банка по типу, возрасту или другим параметрам.

«-»:

• Высокие процентные ставки. Процент за пользованием потребительским кредитом выше, чем по ипотечному займу;
• Небольшие сроки кредитования. Средний срок, на который выдают потребкредит, не превышает 3-5 лет. Лишь в некоторых банках можно взять его на 7 лет;
• Большой ежемесячный платеж. Первые два существенных минуса нецелевого займа формируют платеж по кредиту, для выплаты которого потребуется выделять ежемесячно значительную сумму из семейного бюджета;
• Ограничения по сумме кредита. Сумма потребительского кредита без обеспечения обычно не превышает полумиллиона рублей. Получение более крупного займа предполагает наличие у клиента ликвидного залога и хорошего поручителя.

Плюсы и минусы ипотеки

«+»:

• Минимальный первоначальный взнос. Для покупки собственного жилья достаточно накопить около 10-15 % от его стоимости;
• Посильные ежемесячные платежи. Кредитование ипотеки на длительный срок позволяет выбрать комфортный платеж, не снижающий уровень жизни заемщика;
• Возможность участия в ипотечных программах, финансируемых за счет государства. Отдельные льготные категории граждан (молодая семья, врачи, учителя, родители двух и более детей) могут рассчитывать на частичное погашение долга перед банком за счет предоставления государством жилищной субсидии или материнского капитала;
• Получение дополнительного дохода в виде налогового вычета. В соответствии с налоговым законодательством РФ один раз в жизни можно вернуть подоходный Налог в размере 13 % с суммы уплаченных по ипотеке процентов, но не более 390 тыс. руб.;
• Дополнительная проверка юридической чистоты сделки. Приобретаемую недвижимость перед подписанием документов тщательно проверит служба безопасности банка и страховой компании. А обязательное титульное страхование дает дополнительную гарантию возврата денег в случае признания сделки незаконной.

«-»:

• Залог приобретаемого жилья. До полного погашения долга собственником квартиры будет являться банк. Любые операции с недвижимостью – продажа, дарение и т.д. – возможны только с согласия кредитора;
• Страхование в пользу банка. Ипотечная ссуда предполагает ежегодное страхование жизни заемщика, недвижимости и титула на сумму долга. Это потребует дополнительных финансовых трат. К тому же при наступлении страхового случая выплаты будут идти в пользу банка, а не страхователя;
• Ограничения в выборе объекта недвижимости. При оформлении ипотеки надо быть готовым к тому, что выбор жилья необходимо будет согласовывать с банком. Если кредитора не устроит предложенный вариант, то заявка одобрена не будет, и денег вы не получите;
• Отсутствие возможности оформить квартиру в долевую собственность с детьми или инвалидами. Банки очень редко одобряют сделки, где в качестве собственников приобретаемого жилья фигурируют дети или инвалиды. Их права дополнительно охраняются государством, поэтому реализовать такую недвижимость в случае просрочки возврата долга будет нельзя;
• Значительная переплата по кредиту. За время пользования ипотечными деньгами банку придется выплатить процентов в несколько раз превышающих по сумме первоначальную стоимость квартиры. Переплата будет тем значительнее, чем больше срок ипотеки.

Считаем затраты и выбираем более выгодный вариант

Разница между ипотекой и кредитом будет более наглядной, если на конкретном примере рассчитать ежемесячные платежи по каждому варианту. Предположим, что человек к 30 годам сумел накопить на половину стоимости квартиры. Оставшиеся 50 % в сумме 1 млн. руб. он решил брать взаймы. Жилье планируется покупать в строящемся доме. Попробуем разобраться, что будет выгоднее в данном варианте – взять ипотеку или потребительский кредит. Для этого воспользуемся кредитным калькулятором.

Можно взять ипотеку в Сбербанке под 10,9 % годовых на срок 10 лет. При аннуитетных платежах ежемесячно придется отдавать банку по 13 718,46 руб. Общая переплата составит 646 214,77 руб., то есть около 65 % от суммы, взятой в кредит.

Второй вариант – потребительский кредит под 15 % годовых на 5 лет. Здесь сумма платежа за месяц будет уже 23 789,93 руб., а переплата – 427 395,81 руб. или 43 % от размера займа.

Рассматриваемые варианты отличаются по размеру ежемесячных платежей почти в 2 раза. При оформлении ипотеки нагрузка на семейный бюджет будет менее ощутимой, но за 10 лет банку придется отдать почти треть стоимости квартиры.

С точки зрения финансовой выгоды потребительский кредит будет более предпочтителен, поскольку сумма переплаты по нему меньше.

В то же время, при досрочном гашении ипотеки размер уплаченных банку процентов будет снижаться и вполне сможет конкурировать с потребкредитом.

А с учетом того, что с суммы процентов, заплаченных по ипотеке, можно получить налоговый вычет, итоговая переплата будет даже ниже, чем у семьи, взявшей нецелевой кредит.

Используйте наш ипотечный калькулятор, чтобы сделать расчет конкретно в вашем случае. Он поддерживает функцию досрочного гашения, в том числе и материнским капиталом, что позволит вам сделать более детальную модель гашения займа и посмотреть на разницу между ипотеку и обычным кредитом.

Еще одним моментом, влияющим на принятие решения, является залог покупаемой недвижимости. В случае потери источника дохода, заемщик может продать жилье или сдать его в аренду и таким образом гасить долг. При оформлении ипотеки сделать это он сможет только с согласия банка, который крайне неохотно идет на любые сделки с заложенным имуществом.

Итоги сравнения ипотеки и потребительского кредита

Два главных момента оказывают решающее значение при выборе варианта кредитования:

• Доход семьи;
• Первоначальный взнос за квартиру.

Если более 70 % стоимости недвижимости будет оплачено за счет собственных денег, то имеет смысл взять потребительский кредит. Это сэкономит время на сбор документов и позволит сразу стать полноправным владельцем жилья. Особенно выгодно использовать этот вариант, если в ближайшее время планируется получить крупную сумму денег, которая может быть потрачена на досрочное гашение банковского долга. Однако следует быть готовым к тому, что на какое-то время значительная часть семейного бюджета будет уходить на ежемесячные платежи по кредиту.

При необходимости займа более 500-700 тысяч рублей и наличии нескольких детей или других иждивенцев, лучше берите ипотеку. При кредитовании на 15-20 лет платеж выглядит более привлекательным и не нужно будет сильно ущемлять себя в текущих тратах.

Часто у заемщиков возникает вопрос – а можно ли взять ипотеку если есть кредит? При хорошей кредитной истории и высоком доходе, банки обычно идут навстречу клиенту и одобряют ипотечную заявку.

В любом случае хорошо подумайте перед принятием окончательного решения, ипотеку или кредит взять для покупки жилья. Нужно тщательно изучить все плюсы и минусы, применительно к имеющейся ситуации, проанализировать возможные варианты развития событий и сделать выбор, подходящий конкретному случаю.

Рекомендуем сейчас пройти в наш сервис «Подбор ипотеки», чтобы посмотреть актуальные условия ипотеки, а затем, прямо у нас на сайте можно подать онлайн заявку на ипотечное кредитование во все банки страны.

Ждем ваших вопросов в х. Наш онлайн Юрист всегда готов проконсультировать по сложным юридическим аспектам сделки.

Будем признательны за оценку статьи и лайк в социальных сетях этого поста.

Что выгоднее — ипотека или кредит на квартиру?

За последние полгода популярность займов для покупки недвижимости резко возросла. В 2020 сами квартиры стали дешевле, а процентные ставки банков – ниже. В связи с этим у многих потенциальных клиентов финансово-кредитных учреждений возникает вопрос о том, что лучше: ипотека или кредит. В первую очередь нужно заметить, что ипотека является ничем иным как разновидностью кредита. И в большинстве случаев ее сравнивают с другим видом займа — потребительским нецелевым кредитом.

Ипотека – это такой тип кредита, при котором приобретаемая собственность (недвижимость) становится залогом и гарантирует выполнение обязательств должника. Данный подход снижает риски банка и позволяет удешевить заем.

Банки всегда компенсируют неопределенность в будущем ценой на собственные услуги. Фактически, добросовестные клиенты платят за тех заемщиков, которые не вернут кредит и будут всячески уклоняться от уплаты штрафных санкций (обычно такие составляю 1-2% клиентов банка).

Недвижимость – очень надежный залог. Квартира – не автомобиль, она не может быть угнана или попасть в ДТП, ее невозможно переместить в пространстве и скрывать от коллекторов.

А по сравнению с нецелевым кредитом, ипотечный заем тем более смотрится надежно. Количество невыполненных обязательств должников в таком случает намного меньше, а процентные ставки по ипотеке — существенно ниже.

Хотя стоимость займа — это далеко не единственное, чем отличается ипотека от нецелевого кредита.

Плюсы и минусы ипотеки

Негативная сторона

1. Оформление ипотечного займа — процедура долгая. Банк потребует большой пакет документов, будет все тщательно проверять и в итоге может отказать в предоставлении денег.
2. Клиенту потребуется купить страховку на приобретаемую недвижимость, а также застраховать собственную жизни и здоровье.
3. У ипотеки существует минимальный размер. Очень многие банки неохотно предоставляют суммы меньше 500 тыс. рублей.
4. Приобретаемая квартира станет имуществом обремененным залогом. До тех пор, пока кредит не будет погашен, ее не получится продать или использовать для обеспечения по другому кредиту.
5. При совершении сделки клиенту нужно будет оплатить процедуру оценки недвижимости.
6. Банк выдаст кредит на покупку далеко не каждого объекта недвижимости. Заемщик ограничен в выборе будущего жилья.
7. Банки негативно относятся к тому, что в кредитной квартире будут прописаны несовершеннолетние дети или инвалиды. Это затрудняет реализацию обременения.

Что в ипотеке хорошего

• процентная ставка по такому займу сравнительно невысока,
• срок погашения кредита велик, что снижает ежемесячный платеж и делает кредит относительно необременительным,
• приобретенные страховки могут действительно оказаться полезными,
• используя ипотечную схему, заемщик получает право на налоговый вычет (уменьшение подоходного налога на сумму платежей банку),
• соответствующая категория заемщиков может использовать такой финансовый инструмент как материнский капитал и существенно сократить тело кредита или первоначальный взнос.

Немаловажным преимуществом ипотеки является и то, что юридическая «чистота» квартиры, которую планируется купить, будет проанализирована не только покупателем, но и специалистами банка, а также службой безопасности страховой компании. Это уменьшает шанс того, что сделку по приобретению недвижимости в дальнейшем оспорят.

Кроме того, оценивая, что выгоднее – ипотека или кредит на квартиру – стоит присмотреться к специальным государственным программам поддержки ипотечного кредитования.

Они существенно ограничивают заемщика в выборе квартиры (распространяются только на жилье от аккредитованных застройщиков), но сильно удешевляют кредит. В настоящий момент реально получить заем на 30 лет по ставке меньше, чем 12% годовых.

В итоге ежемесячный платеж будет раза в 3-4 ниже, чем при краткосрочном нецелевом потребительском кредите.

Когда имеет смысл брать потребительский кредит на жилье?

Использовать нецелевой кредит для покупки жилья есть смысл только в одном случае – если требуется сравнительно небольшая сумма на короткий срок. Предположим, что заемщик может оплатить из собственных средств 85-90% стоимости квартиры или ожидает получения в кратчайшие сроки крупного наследства, за счет которого предполагает покрыть долг. При таких обстоятельствах значение имеет короткий срок оформления кредитного договора и существенная экономия на «сопутствующих» платежах, а переплата из-за высокой ставки будет невелика.

Если имеется возможность выплатить 60-70% от стоимости жилья, а погашение кредита планируется за 3-4 года, то целесообразной может стать ипотека «по двум документам». Такой кредит не создает проблем при оформлении займа, не сильно ограничивает клиента в выборе квартиры и не очень увеличивает процентную ставку.

Оценивая представленные кредитные продукты, нужно учитывать и то, что при ипотеке супруги автоматически приобретают права на недвижимость, даже если заемщиком выступал только кто-то один. В случае с нецелевым кредитом, возможно использование для погашения долга средств, которые находились на счету до брака. Это сделает владельцем квартиры только одного из супругов.

Видео: Ипотека или кредит — подводные камни

Кредит или ипотека

• Ипотечный займ привлекает крупной суммой, пониженными ставками и широким выбором государственных программ – особенно для семей с детьми.
• Потребительский быстрее оформляется и не требует такой кипы документов.
• У каждого способа свои достоинства и недостатки, зависящие от необходимой суммы, планируемого времени погашения долга и иных параметров.

Эксперты Financer.com пообщались с риэлторами, представителями банков и реальными заемщиками, чтобы определить, что лучше – ипотека или кредит.

Несмотря на более строгие требования к заемщику, данный вид займа выдается банками охотнее и с большим шансом одобрения. Не последнюю роль играет наличие залога – покупаемого жилья. Кредитор уверен в том, что не останется «с пустыми руками», даже если заемщик попадет в сложные финансовые обстоятельства. Но существует и ряд определенных минусов.

• Ниже процент – минимальные ставки по ипотечным займам составляют 8,7%. 6% на срок от 3 до 8 лет, если заявку подает семья с двумя или более детьми и правом участия в программе господдержки.
• Больше сумма – установленный предел позволяет получить до 50 миллионов. Достаточно для приобретения любой недвижимости, даже в Москве.
• Дольше срок – до 30 лет. Позволяет минимизировать ежемесячные платежи и снизить финансовую нагрузку на семью.
• Выше процент одобрения – согласно открытым банковским данным, процент одобрения превышает 80%.
• Проще получить кредитные каникулы – согласно федеральному закону N 76-ФЗ c 1 июля у заемщиков появилась возможность подать заявку на кредитные каникулы до 6 месяцев при возникновении проблем с финансовым состоянием. С учетом заявленных условий, ипотечным заемщикам претендовать на послабление будет проще.
• Налоговый вычет – один раз любой гражданин России может подать заявление на возврат налогов в размере 13% займа и выплаченных процентов.
• Безопасность сделки – перед одобрением заявки банковский отдел безопасности самостоятельно проверяет юридическую чистоту сделки, дополнительно защищая покупателя от мошенничества.

• Больший комплект документов – помимо документов, подтверждающих благонадежность и финансовое благополучие покупателя потребуется предоставить документацию по квартире, сделке. Это отнимает больше времени на подготовительном этапе.
• Более длительное принятие решения – существуют банки, готовые одобрить ипотеку за 1 – 2 дня. Но в любом случае рассчитывать на полное оформление быстрее, чем за 1 неделю, не стоит.
• Залоговое обременение – ипотечную квартиру будет сложнее продать, а любые крупные изменения (капитальный ремонт, перепланировка) необходимо будет согласовать с кредитором. Обычно проблем не возникает, но определенный дискомфорт для владельца присутствует.
• Обязательное страхование – по закону приобретаемая в ипотеку недвижимость должна быть застрахована. Расходы небольшие. Но чаще всего помимо обязательного полиса банки также настаивают на страховании жизни и здоровья.
• Первоначальный взнос – от 10%. Программы без первоначального взноса существуют, но процент одобрения по ним крайне низкий. К тому же, подобные предложения в 99% случаев от носятся к конкретным жилым комплексам.

Плюсы и минусы потребительского кредита

Проще и быстрее – вот основные плюсы, которые фигурируют в рассуждениях о том, что лучше, ипотека или кредит. Но давайте сравним, так ли все хорошо.

• Быстрое оформление – в некоторых организациях за 1 день.
• Минимальный комплект документов – ссуду до 500 тысяч реально получить по паспорту. Большие средства выдаются при подтверждении дохода. Но комплект документов все равно получается меньше, чем при ипотечном заеме.
• Любое жилье – банк не будет проверять аварийность, состояние недвижимости. Не будет ограничений и на статус (новостройка/вторичка/участок/строительство дома).
• Проще с ремонтом – можно взять средства «с запасом», чтобы хватило и на обустройство.
• Нет первоначального взноса – сразу получаете необходимую сумму без экономии и откладывания средств. Особенно выгодно, если вариант удачного жилье подвернулся внезапно и есть высокий риск опоздать с покупкой.
• Не нужно оформлять страховку – хотя страховой полис существенно повысит шансы на одобрение и позволит снизить ставку.

• Небольшие суммы – до 5 миллионов. Причем, уже 3 – 4 миллиона получить довольно сложно. Если заемщик не является постоянным клиентом банка, не имеет внушительной кредитной истории, высокого дохода, кредитная организация в любом случае захочет некий залог. То есть, попытается перевести сделку в ипотечную плоскость.
• Небольшой срок – до 5-7 лет. Соответственно, более высокие платежи. Не всегда посильные для семьи.
• Высокая процентная ставка – от 9% — 10%. Причем это минимум, заявленный финансовыми организациями. Важно понимать, что с 99% вероятностью итоговая, названная клиенту ставка будет выше.
• Ниже процент одобрения – кредитные организации не слишком любят выдавать нецелевые ссуды. Особенно без залогового обеспечения. Для получения относительно крупной суммы потребуется серьезно доказать свою надежность как клиента.

Как выбрать что лучше – кредит или потека

После сравнения плюсов и минусов, становится очевидно, что отталкиваться нужно от ситуации. В определенных обстоятельствах выгодным может оказаться как один, так и другой вариант.

По каким критериям выбирать:

• необходимая сумма – от 1 миллиона лучше обращаться за ипотечным заемом;
• существенность сроков – срочная, но очень выгодная сделка может перевесить высокие проценты по займу;
• возможности по полному погашению долга – если ожидается скорое крупное поступление средств, высокий процент перестает быть таким уж минусом;
• наличие средств на первоначальный взнос;

Материал подготовлен на основе: официального сайта «ЦИАН», федеральных законов РФ,  кредитных предложений банков, отзывов о процессе оформления и результатах кредитования

Что лучше ипотека или кредит на квартиру: выгоднее выбрать ипотеку или потребительский кредит, в чем разница

В конечном итоге все зависит от цели кредита, суммы и сроков его гашения. Если заемщик планирует на кредитные деньги купить жилье, то ипотечный кредит будет выгоднее.

Два основных преимущества потребительского кредита – отсутствие первоначального взноса и меньшую переплату – можно получить и на ипотечном кредите. А можно скомбинировать оба варианта кредитования — взять потребкредит на первоначальный взнос, а остальную сумму получить в ипотеку.

Это нередко оказывается выгоднее, чем брать ипотеку с маленьким первоначальным взносом или вовсе без него.

Проблему с первоначальным взносом также можно решить за счет специальных программ, по которым в сделке дополнительно участвует государство. И тогда банк-кредитор либо вообще не требует первоначальный взнос, либо получает его от государства или иных уполномоченных структур.

Еще вопрос с первоначальным взносом можно закрыть благодаря покупке жилья по цене ниже рыночной. Если подобрать вариант, который Продавец готов отдать с 10-15% скидкой от средних цен на рынке, получив в банке кредит на 80-85% от рыночной цены, можно будет купить квартиру, не вкладывая собственных денег.

Достаточно выгодный, но не самый распространенный вариант: найти подходящий объект с такой стоимостью не слишком просто, к тому же придется тщательнее позаботиться о безопасности сделки при оформлении.

Кроме юристов банка надо будет дополнительно привлечь юристов, которые будут блюсти интересы заемщика, чтобы в последующем сделку не признали недействительной, заключенной на невыгодных для продавца условиях или под давлением.

Вопрос с большой переплатой можно решить за счет досрочного гашения или частичного досрочного гашения. Если заемщик помимо обязательного ежемесячного платежа будет вносить в банк на погашение кредита дополнительно по 20-30 тысяч, итоговая переплата будет гораздо меньше, чем по потребительскому кредиту.

Для приобретения жилья в большинстве случаев выгоднее брать ипотеку, чем кредит – ставка ниже, сроки и сумма кредита больше, а обязательный ежемесячный платеж меньше.

Чтобы сравнение было корректным нужно рассматривать одинаковые условия. Допустим, вы взяли кредит на 1 год. Переплата по кредиту со ставкой 10% составит 5,5 % от исходной суммы.

Если срок возврата будет 5 лет, то переплата увеличится до 27,5%, за 15 лет придется отдать уже 93%, на 200% можно выйти ближе к 30 годам действия договора.

Переплата по потребкредиту, если возьмете его под 18% годовых на 5 лет, составит 52% – в два раза больше, чем при ипотеке.

Или такой пример: вы можете взять потребительский кредит на 1 млн рублей на 5 лет под 18% годовых и платить по 25 400 рублей в месяц. В результате переплатите банку 523 тыс. рублей.

Эту же сумму вы можете взять в ипотеку на 20 лет под 10%, но если будете платить ту же сумму в месяц, внося дополнительные деньги на досрочное гашение, полностью рассчитаетесь с банком за 4 года, и тогда переплата будет на 306 тыс. рублей меньше.

В расчетах надо учитывать не только сумму, которую отдадите банку, а еще и срок, за который вы должны выплатить эту сумму.

Что проще взять: ипотеку или потребительский кредит на покупку квартиры?

Отличие ипотеки от жилищного кредита: для оформления ипотечного кредита банк потребует больший перечень документов.

Заявку и документы потенциального заемщика банк будет проверять примерно одинаково по времени в том и другом случае, но при ипотечном кредитовании проверку должен пройти еще и сам объект.

Это займет дополнительное время, поэтому если сравнивать скорость оформления, получить потребкредит можно гораздо быстрее. Количество предоставляемых документов в варианте потребительского кредита тоже будет меньше.

Список документов для получения потребительского кредита:

• заявление — можно заполнить в офисе банка или на сайте;
• копия паспорта и второго документа – СНИЛС, водительского
• удостоверения, загранпаспорта, удостоверения личности военнослужащего,
• военного билета;
• справка о доходах по форме 2-НДФЛ, для предпринимателей — налоговая
• декларацию или справка по форме банка.

Список документов для получения ипотечного кредита:

• заявление — можно заполнить в офисе банка или на сайте;
• копия паспорта и второго документа – СНИЛС, водительского
• удостоверения, загранпаспорта, удостоверения личности военнослужащего,
• военного билета;
• справка о доходах по форме 2-НДФЛ, для предпринимателей — налоговая
• декларацию или справка по форме банка;
• копия трудовой книжки;
• документы по приобретаемой квартире, если залогом по кредитному
• договору будет она: копия паспорта продавца, правоустанавливающий
• документ, технический паспорт, кадастровый паспорт, отчет о стоимости
• недвижимости, выписка из ЕГРН об отсутствии арестов и запрещений на
• продажу квартиры и иных зарегистрированных обременений;
• документы по объекту недвижимости, предоставляемому в залог, если это объект, который уже принадлежит вам: выписка из ЕГРН – желательно, чтобы она была не старше 1 месяца, отчет об оценке рыночной стоимости имущества – действителен в течение 2 месяцев, технический паспорт, выписка из лицевого счета, подтверждающая, что в квартире нет зарегистрированных лиц, нотариально удостоверенное согласие супруга на передачу объекта в залог.

В итоге выходит, что получить потребительский кредит намного проще и быстрее, чем ипотечный.

Поиск подходящего варианта недвижимости, который пройдет одобрение банка, сбор и подготовка документов на ипотеку займут от нескольких дней до нескольких месяцев. Отчет об оценке, справки и выписки, кадастровый и технический паспорта – платные.

Возможно, некоторые документы будут у продавца в наличии, но большая часть должна быть получена непосредственно перед оформлением, поэтому трат не избежать.

Кроме того, по ипотечному кредиту заемщику приходится нести дополнительные расходы на страхование. Обязанность получателя кредита застраховать объект недвижимости, передаваемый в залог, прописана в законе.

Однако банки, как правило, предлагают также застраховать жизнь, здоровье и трудоспособность и риск утраты права на имущество (страхование титула).

Эти виды страхования не указаны в законе как обязательные, но банк-кредитор вправе изменить процентную ставку в зависимости от того, застраховал заемщик жизнь, здоровье и титул или нет.

В результате на практике, несмотря на отсутствие в законе обязательного требования, заемщику приходится закладывать в сумму расходов оплату страховых договоров. Учитывая немаленький размер взятой в кредит суммы и срок выплаты, заключить договоры страхования оказывается выгоднее, нежели платить по увеличенной процентной ставке.

Страхование объекта недвижимости по сроку совпадает с выплатой кредита – договор страхования приходится продлять каждый год весь, пока заемщик не вернет долг с процентами. Страховать жизнь и здоровье банки предлагают на тот же период, а титул обычно страхуется первые три года.

Поскольку сумма невыплаченного долга уменьшается с каждым годом, соответственно стоимость страховки тоже будет меняться каждый год в меньшую сторону. Кстати, по потребительскому кредиту страховка обойдется гораздо дороже.

Что выбрать кредит или ипотеку?

Решая, что проще взять: ипотеку или потребительский кредит на покупку квартиры, надо ориентироваться в первую очередь на сумму кредита и на срок.

Если у заемщика есть порядка 85-90% стоимости квартиры или в ближайшее время он ожидает получение такой суммы – вступит в наследство, продаст уже имеющееся жилье, получит оплату за выполненную работу, есть смысл оформить обычный кредит.

Чтобы выплатить оставшиеся 10-15% заемщику вряд ли понадобится несколько лет, а значит переплата на процентах будет не такой большой.

При этом заемщик не будет собирать большой пакет документов, оплачивать отчет о рыночной оценке, ждать согласования выбранной квартиры банком.

Дополнительные расходы, связанные с оформлением ипотечного кредита, в такой ситуации могут оказаться сопоставимы с разницей в процентной ставке, а то и превысить ее.

Еще и удастся сэкономить время на одобрении объекта и оформлении документов и кредита.

Однако если у заемщика есть возможность оплатить не больше 60-70% от стоимости жилья, и погашать кредит он намеревается 3-4 года, тогда целесообразней будет все-таки оформить ипотечный кредит. В этом случае переплата на процентах может стать существенной.

Сравнивая, что лучше, кредит или ипотека: в чем разница, надо обращать внимание на цифры – сроки, суммы, процентные ставки. Не стоит ориентироваться на мифическую проверку банком «чистоты» объекта при оформлении ипотечного кредита или отказываться от ипотеки, полагая, что вместе с залогом банк приобретает право собственности на квартиру, купленную заемщиком.

Если сравнивать другие плюсы и минусы ипотечного и потребительского кредита, стоит отметить, что при покупке жилья за счет потребкредита вы можете при необходимости полностью оформить квартиру на несовершеннолетнего.

И если возникнут финансовые сложности и вас признают банкротом, квартиру, не переданную в залог банку, не смогут пустить с молотка, чтобы покрыть долги – если это ваше единственное жилье и сумма долгов не чрезмерно велика.

Банк может отказать в ипотеке на выбранный объект или не согласовать условия проведения сделки. В этом случае тоже можно обратиться за потребительским кредитом. Выйдет дороже, ЗАТО даст возможность купить желаемый вариант.

Например, купить квартиру с аукциона можно процентов на 20 ниже рыночной цены, но только за наличный расчет. Вы можете потратить на покупку потребительский кредит, а после рефинансировать его с помощью ипотеки на купленную квартиру.

И кстати, если учесть скорость возврата кредита, может статься, что разница в переплате и не сыграет большой роли.

Бывают еще варианты, когда взять кредит может один член семьи, а оформить жилье нужно на другого. В этой ситуации тоже придется воспользоваться потребительским кредитом.

Из дополнительных плюсов ипотечных кредитов: у мошенников меньше шансов вас обмануть. Основные схемы обмана связаны с наличным расчетом, проведенным до оформления. При ипотечном кредитовании рассчитываются за квартиру после регистрации, и обмануть покупателя в такой ситуации намного сложнее.

Ипотечная сделка регистрируется быстрее, и банк дополнительно проверяет продавца – может запросить перед сделкой справки из психо- и наркодиспансера.

Еще одна выгода ипотечного кредита – можно получить налоговый вычет от государства на покупку жилья и выплату процентов. Максимальная сумма, которую вы можете получить на покупку – 260 тысяч рублей, а на уплаченные проценты – 390 тысяч рублей. По потребительскому кредиту вычет дадут только на покупку, на проценты получить не выйдет.

И если у вас нет возможности присутствовать на оформлении ипотеки, можете дать нотариальную Доверенность, и представитель сможет подписать все документы за вас: ипотечный договор, договор купли-продажи, заявления. Для оформления потребительского кредита придется прийти лично – по доверенности его не оформят.

Плюсы и минусы есть у обоих вариантов, поэтому однозначно говорить о превосходстве одного варианта кредитования над другим некорректно. Выбирать, что лучше, надо исходя из конкретной ситуации.