Взыскание неустойки по дду: судебная и внесудебная процедуры, особенности

Юридический центр RegPractic

Обзор судебной практики по взысканию неустойки по ДДУ с застройщиков в Москве и Московской области с примерами решений, сгруппированных по названиям судов

Чтобы посмотреть нашу судебную практику по ДДУ, нужно кликнуть мышкой на интерактивных миниатюрах судебных решений. Если в обзоре

не нашли нужного застройщика, суд или судью, то это не означает, что мы по нему не работали. Просто страница на сайте физически не позволяет выложить информацию по всем делам.

Бесплатные консультации судебного юриста по вопросам приёмки квартиры, устранению недостатков и взысканию неустойки по тел.
8-903-120-51-06 ежедневно с 9 до 23 ч.

Работаем, в том числе, по таким застройщикам, как: все ЖК из групп ПИК, МИЦ, RDI, ПСН, MR Group, Самолёт, ИНТЕКО, КРОСТ, Сезар, А101 девелопмент, Град, Гранель, Лидер. Сейчас взыскиваем неустойки по ЖК «Столичные поляны», ЖК «Саларьево Парк», КА Спутник (Бухта Лэнд), ЖК «Эко Видное 2.0», ЖК «Летний сад» (УК Дмитровская), ЖК «Лучи» (ЛСР.

Недвижимость), ЖК «Новые Котельники», ЖК «Влюблино», ЖК «Новориреевский», ЖК «Грин парк», ЖК «Измайловский лес» (ООО «Ривьера Парк»), ЖК «Мортонград Путилково», ЖК «Люберецкий», ЖК «Мещерский лес», ЖК «Левобережный», ЖК «Ясный», ЖК «Новая Звезда», ЖК «Лайнер», ЖК «Садовые Кварталы», ЖК «ВТБ Арена», ЖК «ЗилАрт», ЖК «Мир Митино» (Рождествено), ЖК «СРЕДА» (ПСН), ЖК «Вандер Парк», ЖК «Барбарис» (МИЦ), ЖК «Зеленые аллеи», ЖК «Новоград Павлино», ЖК «Татьянин парк», ЖК «Балчуг», ЖК «Хорошевский» (МонАрХ), ЖК «Скай Сколково», ЖК «Флотилия», ЖК «Дуэт», ЖК «Red Side», ЖК «Белые Ночи», ЖК «Рассказово», ЖК «Микрогород в лесу», ЖК «Новогиреевский», ЖК «Маяк», ЖК «Домашний», ЖК «Гринада», ЖК «Ривер Парк», ЖК «Катуар», ЖК «Май», ЖК «Ландыши» и другим жилищным комплексам.

Суд с застройщиком

Поскольку размер страницы ограничен, выкладываем только малую часть нашей судебной практики по ДДУ. Старые судебные решения удаляем. В офисе мы можем подобрать дела непосредственно по вашему застройщику и за интересующий вас период. Все решения открываются по клику мышкой на миниатюрах.

Можно ознакомиться с содержанием, включая исковые требования и присужденные в итоге суммы. По каждому делу можно посмотреть коэффициенты показывающие соотношение запрошенных в исковом заявлении сумм к полученному результату. Чем больше коэффициент, тем лучше работа судебного юриста по ДДУ.

Читать далее Чтобы перелистывать страницы судебных решений, справа на экране, есть меню управления галереей. Большие стрелки вверх и вниз помогут перемещаться между страницами, а большой жирный крестик — закрыть открытое судебное решение, чтобы перейти к следующему. Если ваш мобильный браузер не даёт возможность посмотреть все страницы решения, можно переключится на полную версию сайта. Скрыть

Тел. юриста
8-903-120-51-06

Примеры судебных решений по взысканию с застройщиков неустойки и штрафа в полном объёме

Смотрите наши решения по судам с застройщиками. Они открываются по кликам на миниатюрах или скачиваются по выложенным ссылкам.

100% неустойки и штрафа без снижения по застройщику из группы ПИК, а всего 184% от заявленной неустойки в Одинцовском суде

С ответчика АО «Первая ипотечная компания — Регион» судья Павлова И.М. взыскала следующие суммы:

Неустойка — 58 372,07 руб. (в полном объеме).
Штраф — 31 686,04 руб. (в полном объеме).
Компенсация морального вреда — 5 000 руб.
Оплата услуг представителя — 10 000 руб.
Расходы на Доверенность — 2 000 руб.
Расходы на отправку досудебной претензии — 194 руб. 74 коп.

Итого: 107 252,74 руб. Таким образом нашему клиенту суд присудил в совокупности 184% от заявленной неустойки.

Читать далееПросрочка по договору была небольшой и цена квартиры маленькая. Клиент долго сомневался в целесообразности подачи иска в суд к застройщику. Оценивал временные затраты на поездку к юристам в целях взыскания неустойки. Рассуждал следующим образом. Неустойка всего 58 372 рубля и суд её может снизить по 333 ГК. Что останется после оплаты юридических услуг? Мы убедили его в том, что судиться стоит всегда. В результате мы отсудили у застройщика АО «Первая ипотечная компания — Регион» денежную сумму почти в два раза больше размера неустойки. Банк сразу перечислил всю сумму по исполнительному листу. Клиент был очень доволен. После оплаты юридических услуг ему досталась приличная сумма.

Скачать полученное нашими юристами решение можно по ссылке 184% от заявленной неустойки с ПИКа в Одинцовском суде.

Скрыть

В пользу истца судья Миронова Т.В. взыскала с застройщика ООО «СтройПрофиль-М»:

Неустойка — 603 146,25 руб. (в полном объеме);
Штраф — 304 073,13 руб. (в полном объеме);
Оплата услуг представителя — 15 000 руб.
Компенсация морального вреда — 5 000 руб.
Расходы на отправку досудебной претензии — 240 руб. 04 коп.

Итого: 927 459,42 руб. при неустойке 603 146,25 руб.
Читать далее
Фабула дела. Дольщик из ЖК «СКАЙ СКОЛКОВО» обратился в наш юридический центр за взысканием неустойки. Объект долевого строительства являлся нежилым помещением, апартаментами. Ответчики на это обращают внимание, а суды иногда взыскивают неустойку из расчёта 1/300, а не 1/150. Это неверно. Если Истец физическое лицо, неустойка должна взыскиваться в двойном размере, даже если предметом ДДУ являются апартаменты. Однако это нужно в суде доказывать, ссылаясь на соответствующие нормы 214-ФЗ. У нас это получилось, что подтверждается выложенным решением суда. Взыскали 100% неустойки и штрафа без снижения. Решение вступило в законную силу 28.05.2019г. Скрыть

С ответчика ООО «ПрометейСити» по ЖК «Жемчужина Зеленограда» судья Юдина И.В. взыскала следующие суммы:

Неустойка — 156 526,59 руб.(в полном объеме);
Штраф — 85 763,29 руб. (в полном объеме);
Компенсация морального вреда — 15 000 руб.
Оплата услуг представителя — 15 000 руб.
Расходы на доверенность — 1 800 руб.
Расходы на отправку досудебной претензии — 194 руб. 74 коп.

Итого ПИК выплатил: 274 284,62 руб. при неустойке 156 526,59 руб.
Все деньги истцом получены в полном объёме. Скачать наше решение можно по ссылке 175% от заявленной неустойки с ПИКа

В пользу истца состоялось решение:

Неустойка — 403 703,30 руб. (в полном объеме);
Штраф — 203 351,60 руб. (в полном объеме);
Оплата услуг представителя — 15 000 руб.
Компенсация морального вреда — 3 000 руб.
Расходы на доверенность — 1 600 руб.
Расходы на доверенность — 1 600 руб.
Расходы на отправку досудебной претензии — 194 руб. 74 коп.

Всего по застройщику из группы КРОСТ — ООО «ГСД, ЖК «Новая Звезда» взыскано 626 849,60 руб. при неустойке 403 703,30 руб. Деньги по исполнительному листу были перечислены в полном объёме. Состоялось следующее решение:

Неустойка — 346 695,66 руб. (в полном объеме);
Штраф — 174 847,83 руб. (в полном объеме);
Оплата услуг представителя — 15 000 руб.
Компенсация морального вреда — 3 000 руб.
Расходы на доверенность — 2 140 руб.

Итого: 541 683,40 руб. при неустойке 346 695,66 руб.

Читать далее
Судья Алексеев Н.А. прислушалась к представителю истца и вынесла отличное решение. После его вступления в законную силу мы подали Исполнительный лист в «нужный» банк. На пятый день деньги были зачислены истцу на счёт. Скачать полученное нашими юристами решение можно по ссылке 156% от заявленной неустойки в Черёмушкинском суде. Скрыть

Наши юристы в очередной раз взыскали 100% неустойки и штрафа в суде по ДДУ. Обращайтесь, консультации бесплатно. Тел.
8-903-120-51-06 ежедневно с 9 до 23 ч.

Наши юристы по решению судьи Кудряшовой И.С. взыскали с ООО «Декор» (ЖК «Усадьба Суханово») более 1 000 000 рублей:

Неустойка — 705 200 руб. (в полном объеме);
Штраф — 357 600 руб. (в полном объеме);
Оплата услуг представителя — 15 000 руб.
Компенсация морального вреда — 10 000 руб.
Расходы на доверенность — 1 500 руб.
Почтовые расходы — 466 руб. 10 коп.

1 089 766,10 руб. при неустойке 705 200,40 руб. является отличным результатом.

В пользу двух дольщиков судья Каверина О.В. взыскала:

Неустойка — 333 885,36 руб.(в полном объеме);
Штраф — 169 442,68 руб. (в полном объеме);
Компенсация морального вреда — 5 000 руб.
Оплата услуг представителя — 15 000 руб.
Расходы на доверенность — 3 100 руб.
Расходы на отправку досудебной претензии — 205 руб. 02 коп.

Читать далееРешение вступило в законную силу. Мы получили исполнительные листы и банк застройщика моментально перечислил нашим клиентам денежные средства. Представители застройщика совершили процессуальную ошибку, а наш Юрист этим воспользовался, что и привело к такому хорошему результату. 526 633,06 руб. при заявленной неустойке в размере 333 885,37 руб. Скрыть
В пользу дольщика взыскано:

Неустойка — 998 740,42 руб.(в полном объеме);
Штраф — 514 370,21 руб. (в полном объеме);
Компенсация морального вреда — 30 000 руб.
Оплата услуг представителя — 40 000 руб.
Расходы на доверенность — 2 000 руб.
Расходы на отправку досудебной претензии — 146 руб. 44 коп.

Итого: 1 585 257,07 руб. при неустойке 998 740,42 руб.

Если ваш застройщик и жилищный комплекс не из Московского региона, то это не является препятствием в получении отличного решения в Москве. Бесплатные консультации юриста МГЮА по тел.
8-903-120-51-06 Ежедневно с 9 до 23ч.

Читать далее К особенностям данного дела можно отнести следующее:

ООО «Немецкая деревня» является застройщиком из Краснодара (ЖК в Прикубанском городском округе);
дольщик был временно зарегистрирован по месту пребывания в г. Москве;
на заседание от застройщика никто не приехал, что и не удивительно — отправлять юриста за тысячу километров не целесообразно;
юрист нашего юридического центра воспользовался такой благоприятной ситуацией и убедил судью Жилкину Т.Г. взыскать всё по полной;
суд взыскал расходы на представителя в размере 40 000 руб., что является отличным показателем для любых судов общей юрисдикции;
суд согласился с нашим расчётом по периодам действия ключевых ставок с 10% до 8,5% (стр. 4 решения). Расчёт по 214-ФЗ был сделан на нашем калькуляторе. Программа позволяет производить расчёт по периодам. Такой способ позволил взыскать с застройщика больше, чем по ставке, действующей на дату судебного заседания.

Подача иска в Головинский суд на застройщика себя вполне оправдала. Скачать такое шикарное решение можно по ссылке: 159% от заявленной неустойки по ДДУ в Головинском суде. Скрыть
В пользу истца судья Шайхутдинова А.С. взыскала с застройщика ООО «Ависта» следующее:

Неустойка — 176 760 руб.(в полном объеме)
Штраф — 88 380 руб. (в полном объеме)
Компенсация морального вреда — 1 000 руб.
Оплата услуг представителя — 30 000 руб.
Расходы на доверенность — 2 000 руб.
Расходы на отправку досудебной претензии — 194 руб. 74 коп.

Итого: 298 334,74 руб. при неустойке 176 760 руб. Решение вступило в законную силу.

К особенностям дела можно также отнести взыскание расходов на юриста в размере 30 000 руб. Это довольно много для судов общей юрисдикции, которые обычно по таким делам более 10 тыс. руб. не присуждают. Скачать решение по ЖК «Новые Островцы» можно по ссылке: 168% от заявленной неустойки по ДДУ в Никулинском суде. Скрыть

Отсудили у застройщика из группы МИЦ 100% неустойки и штрафа, целых 153% от заявленной неустойки

В пользу истца c застройщика взыскано:

Неустойка — 417 509,96 руб. (в полном объёме).
Штраф — 211 254,98 руб. (в полном объёме).
Оплата услуг представителя — 5 000 руб.
Компенсация морального вреда — 5 000 руб.
Расходы на доверенность — 1 700 руб.
Расходы на отправку досудебной претензии — 182 руб. 94 коп.

Итого: 640 647,88 руб., т.е. 153% от заявленной неустойки.

Здесь практика по взысканию в арбитражном суде. При больших суммах неустойки, взыскание в арбитражном суде является хорошей альтернативой судам общей юрисдикции.

Посмотрите на суммы, которые мы взыскали. Не правда ли, очень хорошие коэффициенты запрошенных в иске сумм к полученному результату?

В пользу дольщика взыскано:

Неустойка — 404 444,27 руб.(в полном объеме);
Штраф — 100 000 руб.
Компенсация морального вреда — 20 000 руб.
Оплата услуг представителя — 10 000 руб.
Расходы на отправку — 203 руб. 59 коп.

Итого: 534 647,86 руб. при неустойке 404 444,27 руб.

Представитель застройщика в судебном заседании просил снизить размер неустойки.

В результате состязания нашего юриста с представителем ответчика, мы победили и восторжествовала справедливость. Судья Побединская М.А. взыскала неустойку в полном объёме. Читать далее Всего суд присудил нашему клиенту в совокупности 132% от заявленной неустойки.

К особенностям данного дела можно также отнести взыскание с застройщика морального вреда в размере 20 000 руб. Это довольно много для судов общей юрисдикции. Суды по таким делам более 10 000 руб. обычно не присуждают. Скрыть

Суд с застройщиком — тел.
8-903-120-51-06 Ежедневно, 9 — 23 ч.

Если в судебных решениях встречается фраза «Иск удовлетворен частично», следовательно, судья снизил размер неустойки по ст. 333 ГК РФ. Это типовая формулировка в мотивировочной части решений по делам ФЗ-214.

Смотрите нашу судебную практику по ДДУ в судах Москвы и Московской области. Бесплатные консультации юриста МГЮА по тел.
8-903-120-51-06 ежедневно с 9 до 23ч.

Судья Зырянова из Видновского суда вынесла решение на 82% от заявленной неустойки

Неустойка по ДДУ: в какой суд подать иск дольщику?

Дольщик может получить хорошие деньги, если застройщик не сдал квартиру в срок или вовремя не устранил дефекты. Суды встают на сторону дольщиков, но размер неустойки могут уменьшить в несколько раз. И тогда возникает вопрос, в какой суд подать иск дольщику?

Сумма неустойки считается по единой формуле (ч. 2, ст. 6 № 214-ФЗ), и может составлять от нескольких сотен тысяч до миллионов рублей, в зависимости от времени просрочки обязательств.

О том, как считать неустойку, читайте здесь

Например, если квартира стоит 5 миллионов рублей и сдана на год позже, неустойка составит 912 500 рублей.

Но сколько получит дольщик фактически: миллион или сто тысяч, – решает конкретный суд.

Как правильно выбрать суд, чтобы получить больше?

Когда лучше обратиться в суд общей юрисдикции, а когда – в арбитражный суд

Дольщик – физическое лицо может взыскать неустойку:

В суде общей юрисдикции, – как Потребитель.
В арбитражном суде, – уступив право требования юридическому лицу или ИП.

Когда лучше обратиться в суд общей юрисдикции, а когда – в арбитражный суд?

Есть такая закономерность: чем больше неустойка, тем сильнее ее снижают.

Дольщик требовал неустойку 237 360 рублей. Суд уменьшил эту сумму в 4 раза (Решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 23 ноября 2015 года);
Дольщик требовал неустойку 949 152 рублей. Суд уменьшил эту сумму в 6 раз (Решение Подольского суда Московской области от 26.05.2016).

Основание – статья 333 ГК РФ, в которой говорится, что суд может уменьшить неустойку как несоразмерную последствиям нарушения обязательства. При этом нижний предел снижения в статье не указан.

Поэтому если возникает вопрос, в какой суд подать иск дольщику, то нужно определиться. Если просрочка обязательств со стороны застройщика незначительная, лучше обратиться в суд общей юрисдикции. Если суммы неустойки существенные – в арбитражный суд, где статья 333 ГК РФ практически не применяется.

Изучите также свежую практику судов в вашем регионе, и подавайте иск в более лояльный суд.

Плюсы и минусы взыскания неустойки через суд общей юрисдикции

Плюсы:

Возможность получить, кроме неустойки, и другие компенсации: морального вреда, убытков, а также штраф 50% от суммы, назначенной судом, – за то, что застройщик не заплатил неустойку добровольно.
Возможность выбрать подходящий суд, – такой, где меньше «режут» неустойку. Дольщик, как потребитель, может подать иск как по месту нахождения застройщика, заключения договора, так и по месту своей прописки или пребывания. «Место пребывания» трактуется широко. Это может быть адрес временной регистрации, арендованного жилья или гостиницы.
Нет рисков: деньги поступают сразу на счет дольщика.
Не нужно платить госпошлину, если сумма иска менее 1 миллиона рублей (пп. 4 п. 2, п. 3 ст. 333.36 НК РФ; п. 3 ст. 17 Закона N 2300-1).

Минусы:

Неустойка будет снижена. Добиться полной суммы практически невозможно.
Неустойка уменьшается существенно. Иногда суд устанавливает негласный лимит. Например, не более 100 000 рублей. В частности, так происходит, если в суде уже много исков к застройщику.
Сложно компенсировать затраты на юриста в полном объеме. Обычно суд «выделяет» на представителя не больше 10 000 рублей.

Плюсы и минусы взыскания неустойки через арбитражный суд

Плюсы:

Возможность получить всю сумму неустойки.
Возможность получить деньги сразу, уступив требования юридическому лицу или ИП.
Можно просить большие суммы. Арбитражные суды «не боятся» присуждать неустойку больше миллиона рублей (Решение АС Московской области от 05.04.2017г. дело А41-9530/17).
Высокий уровень подготовки судей – к ним предъявляются более жесткие требования.
Можно сэкономить на налогах: Налог с неустойки по 214-ФЗ, взысканной через арбитраж, – 6%. Через районный суд – 13%.
Судебные акты готовят быстрее, чем в судах общей юрисдикции, и публикуют на сайте arbitr.ru.
Возможность полностью компенсировать затраты на юриста

Минусы:

Дольщик, как физ. лицо, не может самостоятельно обратиться в арбитражный суд, чтобы представлять свои интересы. Нужно уступить взыскание юридическому лицу или предпринимателю.
Нельзя выбрать «подходящий» суд. Иск подается по месту нахождения застройщика или в суд, указанный в договоре долевого участия.
Дольщик получит не всю неустойку, которую назначит суд, а только процент от этой суммы. Столько, сколько указано в договоре уступки.

Верховный суд обобщил практику по спорам между дольщиками и застройщиками — новости Право.ру

Подпишись на telegram-канал Право.ru.Узнавай первым о главном!

Верховный суд выпустил 38-страничный обзор практики разрешения дел по спорам, которые инициируют дольщики. Чтобы привести к единообразию правовые подходы, ВС напоминает, чего судам ни в коем случае нельзя упускать из виду: это все, что касается заключений и расторжения договоров о долевом строительстве, а также ответственность, которая предусмотрена за нарушение законодательства в этой области.

Что нужно помнить застройщикам, переносящим сроки строительства

Компания «ПроМен» уступила Тамаре Осиповой* права требования по договору участия в долевом строительстве, заключённому с фирмой «Континент», — последняя должна была построить многоквартирный дом, но не выполнила свои обязательства и сдала объекты с задержкой.

Это причинило дольщице нравственные страдания, и за их возмещением она обратилась в Мещанский районный суд. Кроме того, Осипова потребовала частично признать соглашение с «Континентом» недействительным, но ничего из этого ей добиться так и не удалось.

Апелляция засилила решение нижестоящей инстанции, в частности, сославшись на то, что при заключении договора уступки женщина была ознакомлена с уведомлением о переносе сроков сдачи объекта строительства.

Впрочем, с этим не согласилась гражданская коллегия ВС: она отменила апелляционное определение, указав, что уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве.

Чтобы их изменить, необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации (определение от 8 декабря 2015 года № 5-КГ15-156).

Когда застройщик не вправе расторгать Договор

Застройщик «ТехноСтройОлимп» должен был не позднее 31 декабря 2013 года передать Геннадию Мельникову* однокомнатную квартиру, а мужчина обязался оплатить стоимость квартиры в течение трех рабочих дней с момента регистрации договора, что он и сделал.

Между тем компания нарушила сроки строительства, причем к моменту сдачи фактическая площадь квартиры оказалась меньше, чем была указана в договоре. Разницу в стоимости «ТехноСтройОлимп» дольщику не вернула и не уплатила неустойку — более того, попыталась получить с него деньги.

В итоге фирма уведомила Мельникова об одностороннем расторжении договора. Мужчина пошел в Бабушкинский райсуд, но тот иск не поддержал, как и позже Мосгорсуд.

ВС же пришел к выводу, что односторонний отказ застройщика от договора вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору участия в нем допускается только с учетом положений п. 4 ст. 450 ГК о добросовестности и разумности.

Признавая правомерным и обоснованным одностороннее расторжение ответчиком договора по мотиву неуплаты истцом денежных средств, суду следовало дать оценку обоснованности одностороннего отказа застройщика от исполнения договора и соответствию такого отказа действующему законодательству, указал ВС и отправил дело на пересмотр (определение от 19 апреля 2016 года № 5-КГ16-51).

Почему инициатива наказуема

Елизавета Уранова* обратилась в Ленинский райсуда города Чебоксары с иском к «Честр-Инвест»: в акте приема-передачи квартиры до этого были зафиксированы претензии истца к компании. Уранова посчитала, что ей должна быть начислена 100-тысячная неустойка.

Во время разбирательства застройщик против воли женщины перечислил ей 20 000 руб. Позже райсуд снизил сумму неустойки до 18 000 руб. и, с учетом выплаченной суммы, отказал в удовлетворении требований.

Когда дело дошло до ВС, тот указал, что перечисление застройщиком участнику долевого строительства денежных сумм после предъявления иска не может являться основанием к отказу во взыскании штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, а бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства последствиям нарушения обязательства лежит на застройщике, нарушившем обязательства (определение № 31-КГ16-1).

Не захотел выплачивать неустойку — получай штраф

Краснодарская региональная общественная организация по защите прав потребителей «Ваше право» в интересах Петра Мухина* пыталась взыскать с ООО «Центр-Актив» неустойку по договору участия в долевом строительстве и штраф.

Поводом стал тот факт, что мужчина не сразу получил квартиру, за которую заплатил. Прикубанский райсуда Краснодара частично поддержал иск, но Краснодарский краевой суд отменил решение нижестоящей инстанции в части взыскания штрафа.

ВС последнее определение отменил, указав, что если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику законное и обоснованное требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере 50% от суммы указанной неустойки (определение от 1 декабря 2015 г. № 18-КГ15-177)

Застройщики должны не забывать об ответственности

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства его объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае неисполнения данной обязанности участник долевого строительства вправе требовать устранения нарушений и привлечения застройщика к ответственности.

Татарстанская общественная организация в сфере защиты прав потребителей «Консул», действуя в интересах Ксении Фадеевой*, обратилась в суд с иском к застройщику о взыскании денежных средств за устранение недостатков в строительстве и компенсации морального вреда из-за того, что тот не устранил недостатки в утеплении стен дома.

Апелляционная инстанция отказала в удовлетворении исковых требований в полном объеме, указав, что работы по наружному утеплению стены приведут к изменению общего имущества собственников многоквартирного дома без их согласия. ВС с этим не согласился и напомнил, что в соответствии со ст.

7 Закона № 214-ФЗ, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора.

В случае, если он построен с отступлениями от условий соглашения, то участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на

устранение недостатков. Таким образом, выводы апелляции незаконны (определение № 11-КГ15-9).

Суд обязан вчитываться в договор

Вне зависимости от того, какое название носит договор, суду нужно установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения слов и выражений в нем, так и от существа сделки. Если установлено, что в действительности имелся в виду договор долевого участия (ДДУ), к нему следует применять положения закона №214-ФЗ, в том числе, предусмотренные им меры ответственности.

В пример ВС приводит сразу несколько дел. Так, например, истец обратилась в суд, чтобы взыскать с застройщика неустойку за нарушение установленного договором срока передачи квартиры участнику долевого строительства.

Суд первой инстанции и апелляция в иске отказали, поскольку между застройщиком и дольщиком был заключен предварительный договор купли-продажи, а не договор участия в долевом строительстве, а значит, к сделке нельзя применить положения №214-ФЗ.

Верховный суд с этим не согласился. Как бы ни назывался договор, средства по нему привлечены для строительства квартиры в многоквартирном доме, значит, эти отношения регулируются законом №214-ФЗ.

ВС указал, что ели договором предусмотрены «строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача квартиры в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство», это — договор участия в долевом строительстве (определение № 78-КГ15-15).

В еще одном описанном случае суд первой инстанции требования о неустойке за несвоевременную передачу квартиры по такому же «предварительному» договору удовлетворил, а апелляция это решение отменила. указав, что «предварительный договор обязывает стороны лишь заключить в будущем основной договор и не предусматривает обязанность ответчика передать имущество».

Гражданская коллегия ВС, отменяя решение апелляции, посоветовала внимательнее изучать действительное содержание таких договоров, «с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон».

Если же выяснится, что под иным именем скрывался ДДУ, то застройщик несет по нему ответственность, предусмотренную законом №214-ФЗ, в том числе, и о выплате неустойки (определение № 5-КГ15-196).

В следующем примере ДДУ заключили два юрлица, а заявитель приобрела право требовать неустойку по договору цессии, заключенному с организацией-дольщиком.

Суд первой инстанции и апелляция исковые требования не удовлетворили, посчитав, что раз первоначально договор заключали юрлица, а истец соглашение с застройщиком не подписывала, право требования первоначального кредитора перешло к ней в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту цессии.

ВС с такими выводами, в целом, согласился, но посчитал, что компенсация новому кредитору все равно положена и даже разъяснил, как ее платить: пк таким отношениям должны применяться нормы закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной законом об участии в долевом строительстве (определение № 77-КГ15-2).

И наоборот, если между сторонами заключен ДДУ, к их отношениям Закон о защите прав потребителей не применяется. Поэтому ВС отказал дольщице во взыскании компенсации морального вреда и взыскании 50-процентного потребительского штрафа (определение № 18-КГ15-214).

В договоре можно предусмотреть замену квартиры

При заключении ДДУ застройщик обязан предоставить дольщику полную и достоверную информацию о потребительских свойствах квартиры, которую он приобретает, и описание дома, с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме (например, электрического, санитарно-технического, иного оборудования). Законом об участии в долевом строительстве замена квартиры на равнозначную не предусмотрена, но это можно предусмотреть в договоре.

Истец купила квартиру на первом этаже с видом из окна на газораспределительный шкаф. Такое соседство ей не понравилось, и женщина потребовала заменить жилье на равнозначную, взыскать компенсацию морального вреда и штраф за отказ добровольно удовлетворить требование потребителя (см. Вид из окна как повод поменять квартиру).

Суд первой инстанции и апелляция в иске отказали, поскольку и сам дом, и спорный шкаф за окном были возведены без нарушений СнИП и техрегламентов.

Кроме того, суд апелляционной инстанции указал, что закон №214-ФЗ не обязывает затройщика информировать будущих собственников о расположении разного рода инженерного оборудования в составе общего имущества многоквартирного дома и согласовывать с ними его установку.

ВС с этим не согласился. По его мнению, действующее законодательство обязывает продавца еще до заключения сообщить покупателю полную информацию о товаре, исключающую возможность возникновения любых сомнений относительно его потребительсикх характеристик (п. 1 ст.

10 закона о защите прав потребителей). А согласно ст. 19 закона об участии в долевом строительстве застройщик должен информировать дольщика о проекте и его изменениях.

В том числе, «о составе и расположении общего имущества в многоквартирном доме, например, электрического, санитарно-технического и иного оборудования».

Так что, компенсацию морального вреда и штраф истец требовать могла, а вот замены квартиры — нет, поскольку такого способа защиты прав закон о долевом строительстве не предусматривает (определение № 5-КГ16-47).

Когда дольщики должны попадать в кооператив

Жилищно-строительный кооператив, который пришел на смену обанкротившемуся застройщику и был создан для завершения строительства за счет дольщиков, обязан принять их в члены этого самого кооператива.

Истец заключила ДДУ с застройщиком и внесла деньги за квартиру в доме, который тот строил. Позже стройкомпания была признана банкротом, а недостроенный дом передали ЖСК, который обязался завершить строительство.

Однако когда истец попросила зачесть сумму, уплаченную ей по договору, в счет паевого взноса, а ее принять в члены кооператива, ЖСК отказал, поскольку к тому моменту состоялось внеочередное общее собрание кооператива, на котором постановили: новых членов в него не принимать, даже из числа кредиторов обанкротившегося застройщика.

Суд первой инстанции требования участницы долевого строительства удовлетворил, поскольку она об этом общем собрании ничего не знала, и кооператив не дал ей никакой возможности вступить в свои ряды.

Апелляцию это решение отменила, посчитав, что истец слишком поздно обратилась в кооператив, при этом пункты его устава, согласно которым ЖСК вправе проводить общие собрания, и прекращать прием членов, оспорены не были.

ВС определение апелляции отменила, указав, что раз кооператив был создан для защиты прав участников долевого строительства путем его завершения и приобретения в интересах членов кооператива жилья на праве собственности, он обязан был принять в свой состав каждого дольщика, за которым признано Право собственности на паевой взнос, соответствующий вкладу в строительство дома, переданного ЖСК. Доказывать, что участник долевого строительства такого права не имел, должен кооператив (определение № 19-КГ16-5).

* имена и фамилии героев изменены

С полным текстом обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденным Президиумом ВС 19 июля 2017 года можно ознакомиться здесь.

18+

Алгоритм взыскания неустойки по ДДУ с застройщика

Права дольщиков по ДДУ
▶ Договор участия в долевом строительстве (ДДУ)
▶ Общий алгоритм взыскания неустойки по ДДУ
▶ Формула расчёта суммы неустойки по ДДУ
▶ Пример расчёта суммы неустойки по ДДУ
▶ Убытки при просрочке передачи по ДДУ
▶ Что делать, если был заключен договор уступки прав по ДДУ?
Досудебный порядок
▶ Как написать претензию застройщику о выплате неустойки?
▶ Как правильно отправить застройщику претензию о неустойке?
▶ Как не нужно отправлять претензию о неустойке по ДДУ?
Подготовка к суду
▶ Когда лучше арбитраж, а когда общая юрисдикция?
▶ Какой суд общей юрисдикции выбрать для обращения с иском?
▶ Штраф 50 % от неустойки
▶ Когда можно рассчитывать на положительный исход дела?
▶ Документы для иска о взыскании неустойки по ДДУ
Судебное разбирательство и исполнение решения
▶ Судебные заседания по делу
▶ Как получить решение суда?
▶ Самый быстрый способ исполнения судебного решения

Предприниматели, занимающиеся созданием объектов недвижимости (застройщики), часто осуществляют свою деятельность, используя заемные средства. По этой причине, если курс валюты растет или возникают финансовые проблемы, обусловленные другими факторами, строительство затягивается или вовсе останавливается.

Российские законы однозначно говорят о том, что если застройщик не передал дольщику квартиру в срок, указанный в Договоре долевого участия, то такое пренебрежение своими обязательствами даёт право дольщику на взыскание неустойки.

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ)

Договор долевого участия в строительстве — выгодный и удобный инструмент приобретения жилья. В настоящий период времени достаточно часто в своей жизни можно встретиться с понятием «ДДУ» или «договор долевого участия». Безусловно, это связано со стремительно развивающимся рынком недвижимости, ввиду чего у человека возникает ряд вопросов относительно данного понятия.

Долевое строительство регулирует Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые Законодательные акты Российской Федерации». Именно данный Нормативно-правовой акт определяет важные нормы закона относительно ДДУ.

Как показывает практика, строительные организации зачастую стремятся обойти этот законодательный акт.

Они создают кооперативы, не заключая с клиентами договоров долевого участия, или предлагают подписывать договор предварительно, не регистрируя его в Росреестре.

В случае если застройщик пользуется подобной тактикой, осуществить взыскание неустойки (пени) по договору долевого участия (ДДУ) может быть не так легко. Если же договор подписан и зарегистрирован в Росреестре, процесс упрощается.

Как же получить неустойку с застройщика? Если правильно выполнить все действия, взыскать неустойку по договору ДДУ вполне реально.

Общий алгоритм взыскания неустойки по ДДУ

Направление застройщику претензии

Выбор схемы работы

(арбитраж или общая юрисдикция)

Направление застройщику претензии

Выбор схемы работы

(арбитраж или общая юрисдикция)

Анализируя взыскание неустойки, следует, во-первых, выделить досудебный порядок. Грамотно составленная претензия – Залог Вашего успеха, показывает практика.

Составляя претензию, ссылаемся на статью 6 214-ФЗ, указываем требуемую по закону сумму неустойки и статью 310 Гражданского кодекса РФ, а также срок ввода строения в эксплуатацию, имеющийся в вашем договоре. Претензию передавать лично в руки, под роспись нет смысла.

Её необходимо направить на юридический адрес и адрес из договора, если он отличается от юридического (хотя бы даже одной буквой или цифрой).

Во-вторых, судебный порядок (так, необходимы, например, следующие документы: копия ДДУ, копии платежных документов (подтверждающие выплату в соответствии с рассматриваемым договором), документы, которые могут подтвердить дополнительные расходы; в случае заключения договора переуступки – его копия; документ, подтверждающий передачу претензионной жалобы). В случае истечения периода и невыполнения застройщиком своих обязательств (то есть в добровольном порядке выплатить пени по рассматриваемого договору) накладывается штраф (плюс 50% к взысканным суммам).

Формула расчёта суммы неустойки по ДДУ

Несмотря на достаточно полную теоретическую базу в рамках данного вопроса, не всегда всё так очевидно. Подробнее мы разбирали эти вопросы в статьях про расчёт периода просрочки сдачи квартиры и расчёт неустойки за просрочку сдачи квартиры. В данном разделе мы расскажем про расчёт суммы неустойки по ДДУ более кратко.

Размер пени по ДДУ, которую нерадивый Исполнитель обязан выплатить гражданам – участникам долевого строительства, рассчитывается по такой формуле:
1/150 Х СР Х КДП Х ЦД, где
СР – ставка рефинансирования Банка России,
КДП – количество дней просрочки,
ЦД – цена договора.

С 1 января 2016 года ставкарефинансирования в расчётах – то же самое, что и ключевая ставка, которая на момент написания статьи равна 7 %. Если застройщик прописывает в договоре иное, с ним можно судиться.

Поскольку цены на недвижимость исчисляются миллионами рублей, то и сумма неустойки получается весьма внушительной. Так, если квартира стоит 3 миллиона рублей, то возмещение составит 1800 рублей за каждый день просрочки.

Произвести правильные расчеты неустойки по ДДУ порой не помогает даже калькулятор. Далее рассмотрим более подробный расчет пени за просрочку.

Пример расчёта суммы неустойки по ДДУ

Расчеты регламентируются 214-ФЗ. Важна их правильность, т.к. застройщик часто не отрицает факт нарушения сроков, но хочет уменьшить штраф.

Допустим, в городе «A» РФ есть застройщик «B». В соответствии с условиями договора «B» необходимо получить разрешение на ввод объекта «C» в эксплуатацию во втором квартале 2019 года. «C» передается в рамках акта приема-передачи в течение 2 месяцев, то есть крайний день передачи «C» в эксплуатацию – 31.08.2019:

Суд с застройщиком по ДДУ

Договор долевого участия (далее – «ДДУ») стал отличным способом дешево купить жилье. Но суд по ДДУ также стал своеобразным атрибутом долевого строительства.

Ведь вместе с надежными застройщиками на рынок пришли компании средней руки, и даже откровенные мошенники.

И потому дольщикам все чаще приходится судиться с девелоперами, и это несмотря на серьезную госзащиту дольщиков (подробней о законодательстве читайте здесь). Рассмотрим основные причины и стадии процесса судебных конфликтов с застройщиками.

Между дольщиком и застройщиком заключается договор долевого участия. Его положения являются основным «регулятором» правоотношений между сторонами. И нарушение любого из условий уже является достаточным поводом для судебного иска к девелоперу (или к дольщику, но речь не об этом).

Как показывает юридическая практика, большинство исков к застройщиком связаны с 3 видами нарушений.

Несоблюдение сроков сдачи дома. Девелопер не укладывается в сроки, указанные в ДДУ, в то же время отказывается платить неустойку за несвоевременную сдачу дома при попытке разрешить конфликт без суда. О том, что делать при просрочке сдачи дома, можно прочитать здесь.
Многочисленные дефекты и недостатки. При приемке квартиры (и в течение гарантии) по ДДУ дольщик выявляет дефекты и недостатки. Отказ застройщика в их устранении является поводом подать иск. О том, как защитить свое право на гарантийный ремонт, можно ознакомиться в этой статье.
Изменение цены по договору. В определенных ситуациях дольщик (или застройщик) вправе требовать изменения цены. Отказ в правомерных требованиях, а также неправомерное увеличение цены является достаточным поводом для суда.

Если обратиться к практике, то большинство дольщиков не доходят до суда. Но это вовсе не значит, что девелопер удовлетворяет претензии.

Объясняется это страхом дольщика проиграть дело и взвалить на себя дополнительные Судебные расходы.

Но суд с застройщиком при наличии достаточных оснований для подачи иска выиграть несложно, особенно если заручиться профессиональной юридической поддержкой. О помощи юриста в долевом строительстве можно узнать здесь.

Как подать в суд на застройщика

Как и в большинстве случаев, успех в споре с застройщиком зависит от:

правильно реализованной процедуры досудебного урегулирования спора – о претензионной работе прочтите эту статью;
грамотно составленного иска;
исчерпывающих доказательств по делу;
верной стратегии и тактики поведения на судебных заседаниях.

Наибольшее число вопросов у дольщиков вызывает подготовка к суду. Поэтому рассмотрим правила составления иска, выбор судебной инстанции и подготовку документов.

Как подготовить иск в суд по ДДУ

Исковое заявление составляется по правилам ст. 131 ГПК РФ. В нем указывается:

наименование суда;
сведения об истце (ФИО, адрес, телефон);
полное наименование ответчика и его адрес (по договору);
Цена иска (рассчитывается в зависимости от требований);
наименование заявления
сведения о ситуации;
конкретное нарушение прав и законных интересов истца;
отсылки к законодательству;
финансовое обоснование требований;
список требований;
приложения;
дата и подпись.

Наибольшее число вопросов вызывает список требований: от его проработки зависит удовлетворение или отказ в удовлетворении иска. В зависимости от обстоятельств, с ответчика можно потребовать:

расторжения договора с выплатой средств, уплаченных в его счет;
разумного снижения цены ДДУ;
выплаты неустойки (для расчета воспользуйтесь калькулятором на нашем сайте);
устранения недостатков, либо оплаты расходов на их устранение.

Помимо основных есть и второстепенные требования. Это компенсация морального вреда, судебных издержек, иных расходов, связанных с нарушением условий договора застройщиком.

Особенности взыскания неустойки по ДДУ через суд

При требовании о выплате неустойки по ДДУ стоит иметь ввиду, что далеко не всегда суд присуждает полную сумму к выплате. Чаще всего суды уменьшают размер неустойки по основаниям ст. 333 ГК РФ. О том, как взыскать полную сумму, можно прочитать здесь.

Приложения к заявлению в суд на застройщика

К исковому заявлению прикладываются бумаги, подтверждающие позицию истца. К таковым относится:

удостоверение личности истца;
доверенность и удостоверение личности доверенного лица, если интересы заявителя представляет юрист;
договор долевого участия и приложения к нему (при наличии);
документы об оплате цены по договору;
справка о расчете по ДДУ (ее выдают в момент внесения оплаты в счет договора);
досудебная претензия и ответ на нее;
фото-, видео- и прочие материалы, относящиеся к делу;
свидетельские показания (при необходимости).

Как только подготовка к суду завершена, нужно подавать исковое заявление в суд. Но важно соблюсти Подсудность спора, иначе в рассмотрении иска будет отказано.

Подсудность споров

Иски к застройщикам рассматриваются в районном суде (т.к. почти всегда сумма иска свыше 50 000 руб.). Территориальная подсудность – по выбору истца, т.е. по месту нахождения:

ответчика;
истца;
заключения или исполнения договора.

Судебный процесс с застройщиком

После подачи иска выносится решение по его принятию, отклонению или оставлению без движения. Если с заявлением и приложениями все в порядке, назначается предварительное слушание. Это заседание еще не является как таковым процессом, а представляет собой своеобразное собеседование, на котором изучаются мнения сторон, и производится подготовка к процессу.

Некоторые застройщики пытаются затянуть процесс, пытаясь привлечь 3-их лиц. Задача истца – не допустить затягивания. Необходимо также подавать ходатайства о том, что сторонние участники процесса не имеют отношения к рассматриваемому спору по ДДУ.

В конечном итоге назначаются слушания. Юристы советуют истцу лично присутствовать на каждом судебном заседании, так как это показывает степень заинтересованности дольщика в исходе дела. Соответственно, сумма компенсации по неустойке окажется выше, а то и вовсе иск будет удовлетворен в полном объеме. В противном случае неустойку могут «урезать» до 90%.

В среднем, продолжительность судебного производства составляет до 4-х месяцев, по итогам выносится решение. Проигравшая сторона (или недовольная исходом рассмотрения) вправе подать апелляцию. Это прибавит еще до полугода к суду с застройщиком.

Но в определенных ситуациях юрист истца или представитель ответчика могут предложить заключить мировое соглашение.

Мировое соглашение в суде по ДДУ

Заинтересованная сторона на судебном процессе может предложить оппоненту заключить мировое соглашение, в котором указываются конкретные предложения. Как правило, такое соглашение означает снижение общей суммы исковых требований.

Например, застройщик может предложить истцу уменьшить сумму компенсации на 40-60% или предложить иные условия. У второй стороны есть возможность:

принять мировое соглашение;
отклонить предложенные условия;
выдвинуть свои условия.

При достижении согласия (его можно достичь на любой стадии вплоть до вынесения окончательного решения), суд дает время на детальную проработку и оформление условий. На следующем заседании соглашение утверждается судьей и вступает в законную силу.

Даже на этапе исполнительного производства возможно заключение мирового соглашения. О тонкостях данного процесса стоит узнать у юриста.