Квартира на первом этаже может оказаться жутким неликвидом: низко, шумно, холодно. ЗАТО помещение может сгодиться для магазина, парикмахерской, офиса или центра раннего развития. И тут же недостатки становятся достоинствами: и подняться легко, и в аренду сдавать – выгодно. Дело за малым: превратить квартиру в коммерческую Недвижимость. Реально ли это? Подробная инструкция поможет понять процесс и решить, осилите ли вы нелёгкую задачу.
По оценкам экспертов, квартира на первом этаже или в жилом цоколе стоит на 10-15% ниже аналогичных, но более высоких помещений. Столь смелый тезис захотелось проверить на практике, и не где-нибудь, а в Москве. Соответствует ли действительности? После долгих поисков удалось отыскать две квартиры одинаковой площади, в схожих районах, но с разительно отличающейся ценой.
Источник: realtymag.ru
Источник: realtymag.ru. Порой разница не столь значительна, но отрицать её глупо.
Интереса ради: сколько же будет стоить офис, появившийся из квартиры? Цена зависит от расположения, но игра может стоить свеч. Естественно, перед началом эпопеи нужно изучить рынок и понять, есть смысл продавать квартиру как жилую или как будущий офис.
Или сдавать в аренду.
Источник: makler.su
Перевод квартиры в нежилое помещение и обратно: условия
Порядок осуществления процедуры жёсткий, он регламентирован ст.22 ЖК РФ. Законодатель пошёл от противного и перечислил случаи, когда выполнить перевод жилья в коммерческий сегмент невозможно:
- дом относится к объектам социального использования;
- помещение планируют использовать для религиозной деятельности;
- отдельный доступ не через коммуникации жилых помещений невозможен;
- отсутствует техническое решение для оборудования отдельного входа;
- квартира принадлежит двум и более лицам, как минимум один из которых собирается использовать её для проживания.
И это далеко не все исключения: нужно смотреть и сопутствующие нормативные акты. Главная трудность, с которой может столкнуться владелец объекта – активное нежелание соседей.
Проблема в том, что решение о смене статуса объекта может быть отменено спустя значительный промежуток времени.
Поэтому нелишним будет поговорить с соседями заранее и узнать их мнение на этот счёт, в идеале – сразу получить письменное согласие (в процессе предварительных переговоров).
Для перевода в нежилое подойдут лишь такие помещения:
- объекты, расположенные на первом этаже;
- квартиры, расположенные выше, при условии расположения под недвижимостью только нежилых помещений.
Важно! Верно и обратное: если над объектом находятся офисы, то перевести его в статус жилья не получится.
Инструкция по переводу квартиры в нежилое помещение
Необходимо обратиться в орган местного самоуправления, что предусмотрено ст.23 ЖК РФ. Подать документы можно лично, через представителя, с помощью МФЦ.
Самая сложная часть – это предварительные переговоры с соседями и жильцами дома. Особенность российского законодательства такова, что решение по объекту должно принимать общее собрание собственников – большинством.
При этом кворум зависит не от количества присутствующих, а от принадлежащей им площади.
Пример.
Перевод квартиры в нежилой фонд из жилого
Максим Иванов Автор статьи Практикующий Юрист с 1990 года |
Квартиры имеют строго определенное целевое назначение проживание граждан.
Закон допускает их перевод в нежилой фонд только при соблюдении условий и требований, зафиксированных в гл. III ЖК РФ. Рассмотрим, какими нюансами характеризуется данная Процедура в 2018 году.
Порядок перевода жилого помещения в нежилой фонд
Требование о переводе жилой площади в категорию нежилого фонда может быть заявлено только ее собственником. Для легального осуществления процедуры должны учитываться следующие условия:
- согласие жильцов и владельцев квартиры;
- перевод допускается только в отношении жилого помещения, расположенного на первом этаже многоквартирного здания. Для объектов на втором и последующих этажах необходимо, чтобы помещения под ними уже были признаны нежилыми;
- чтобы заявление собственника было удовлетворено, необходимо подтвердить отсутствие запретов и ограничений, прописанных в ст. 22 ЖК РФ.
Обратите внимание!
Чтобы узаконить перевод жилья в нежилой фонд необходимо соблюдать требования градостроительных регламентов. Допускается провести перепланировку и изменить конфигурацию помещения, согласовав с муниципальными властями.
Основной причиной для обращения за переводом является размещение объектов предпринимательской деятельности торговая точка, салон парикмахерских услуг, офис организации и т.д. Нужно учитывать, что закон запрещает размещать в многоквартирных зданиях объекты промышленного производства.
Для перевода собственник квартиры должен обратиться с заявлением в орган местной власти.
На практике администрация передает эти полномочия муниципальным учреждениям, которые занимаются всеми вопросами по обслуживанию жилого фонда. Порядок рассмотрения заявления и комплекта документов сопровождается следующими нюансами:
- на проверку уполномоченным службам дается 45 дней, после чего выносится решение о согласовании перевода объекта в нежилой фонд;
- если необходимо проведение перепланировки или переустройства, в решении муниципального органа будет содержаться указанное требование. Также потребуется получить акт приемочной комиссии;
- положительное решение о переводе направляется в МФЦ для внесения соответствующих сведений в госреестр ЕГРН, а в адрес жильцов смежных квартир направляется письменное уведомление.
Пакет документов
Перечень документов, которые необходимо представить собственнику объекта недвижимости, регламентирован ст. 23 ЖК РФ:
- заявление;
- правоустанавливающие документы свидетельство о праве, выписка из ЕГРН и т.д.;
- согласие собственников и жильцов;
- технический план, изготовленный кадастровым инженером;
- поэтажный план многоквартирного здания;
- проект перепланировки, изготовленный экспертной организацией, имеющий допуск СРО.
На нашем сайте вы можете скачать образец заявления о переводе квартиры в нежилой фонд. При его заполнении стоит проконсультироваться у юриста, поскольку процедура согласования отличается повышенной сложностью.
Образец претензии
zayavlenie-o-perevode-kvartiry-v-nezhiloj-fond-iz-zhilogo.docx ≈ 14 КБ
Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно. Обратитесь к юристу!
Скачать образец
Согласие жильцов и собственников
Если квартира находится в долевой или совместной собственности, либо в ней на постоянной основе проживают иные граждане, необходимо получить их согласие.
Согласие жильцов и собственников оформляется в нотариальной конторе, после чего документ подается в муниципальное учреждение.
Согласование изменения планировки
Если для перевода объекта в нежилой фонд требуется провести перепланировку, собственник квартиры должен заказать проект перепланировочных работ в экспертной организации, имеющий допуск СРО.
В содержании проекта должны быть предусмотрены все виды работ, указанные в требовании муниципального органа (изменение конфигурации помещения, перенос перегородок или дверных проемов и т.д.). Перепланировочный проект утверждается муниципальным органом, а после фактического выполнения работ составляется акт приемочной комиссии. Его следует направить в МФЦ.
На основании акта изготавливается технический план, а затем изменения вносят в ЕГРН.
Оформление права собственности
Обратиться за переводом квартиры в нежилой фонд может только собственник (организация или частное лицо). Если Жилое помещение находится в найме, до обращения в муниципальные ведомства необходимо пройти процедуру приватизации и зарегистрировать право в реестре ЕГРН.
Если запланирована продажа квартиры с переводом в нежилой фонд, процедуру согласования может пройти Продавец до оформления договора, либо покупатель после регистрации сделки.
Обратите внимание!
Право собственности с января 2017 года подтверждается только выпиской из ЕГРН, которую можно получить через МФЦ или службу Росреестра.
Стоимость
Стоимость перевода квартиры в нежилой фонд включает в себя следующие платежи и пошлины:
- расходы на изготовление проекта перепланировочных работ (цена может существенно различаться, в зависимости от региона);
- затраты на изготовление технического плана у кадастрового инженера;
- госпошлина за регистрацию права собственности, если это требуется для обращения в муниципальный орган. Для граждан пошлина составляет 2 тыс. рублей, для организаций 22 тыс. рублей;
- расходы на нотариальное удостоверение согласия жильцов и собственников.
Перевод квартиры в нежилой фонд в 2017 году лучше осуществлять при поддержке опытного юриста, поэтому в состав затрат необходимо включить стоимость его услуг. Такие расходы полностью оправдают себя, поскольку будут соблюдены все требования законодательных актов и устранены основания для отказа.
Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года |
Как новый закон изменит порядок перевода жилого помещения в нежилое
Госдума РФ в третьем чтении приняла законопроект о новых правилах перевода жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое. Рассказываем, что изменится в процессе изменения статуса жилого помещения согласно законопроекту и какие дополнения в связи с этим будут внесены в ЖК РФ.
Порядок перевода жилфонда в статус нежилого помещения указан в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ
Основные правила перевода жилого помещения в нежилое и обратно в многоквартирном доме прописан в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ. В действующей редакции ч. 2 ст. 22 ЖК РФ говорится о том, что изменить статус помещения на нежилое нельзя, если:
- у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно;
- оно является частью жилого помещения;
- в нём кто-то постоянно проживает;
- оно обременено правами каких-либо лиц.
Жилое помещение может стать нежилым, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ).
Если все указанные в ст. 22 ЖК РФ условия соблюдены, то собственник жилого помещения должен обратиться в орган местного управления с заявлением о переводе квартиры в статус нежилого помещения. К заявлению он должен приложить документы, удостоверяющие право собственности: оригиналы или заверенные нотариально копии (ч. 2 ст. 23 ЖК РФ).
При этом, в соответствии с ч. 2.1 ст. 23 ЖК РФ, собственник может не предоставлять в муниципалитет правоустанавливающие документы, а также техпаспорт помещения и поэтажный план многоквартирного дома, если сведения о помещении внесены в ЕГРН. Орган МСУ обязан самостоятельно их запросить.
Если для перевода квартиры в нежилое помещение необходимы переустройство или перепланировка, то собственник должен приложить к заявлению оформленный проект таких работ (п. 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ). Муниципалитет не может требовать от собственника никаких других документов (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ).
Если орган МСУ примет положительное решение о смене статуса квартиры, то он должен уведомить об этом собственников помещений, примыкающих к такой квартире (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ).
Могут ли отличаться тарифы на СОИ для жилых и нежилых помещений в МКД
Новый закон обяжет владельцев квартиры получать согласие ОСС на её перевод в нежилое помещение
Действующие правила ужесточатся в связи с принятием Госдумой РФ в третьем чтении законопроекта № 542922-7. На момент написания статьи он уже был одобрен Советом Федерации РФ и направлен на подписание Президенту РФ.
После подписания и вступления закона в силу для перевода жилого помещения в нежилое собственнику необходимо будет не только обеспечить отдельный вход в помещение, но и исключить возможность доступа в него через комнаты и коридоры, которые используются для входа в жилые помещения дом. То есть, переоборудуя квартиру под офис, собственник должен будет, по сути, замуровать дверь, которая ведёт в подъезд.
Дополнятся не только условия перевода жилого помещения многоквартирного дома в нежилое, но и список необходимых документов согласно ч. 2 ст. 23 ЖК РФ. В орган МСУ собственник будет обязан предоставить:
- протокол ОСС, на котором перевод жилого помещения в статус нежилого был одобрен;
- письменное согласие каждого собственника всех квартир, примыкающих к будущему нежилому помещению.
Следовательно, без спроса большинства собственников квартир в МКД перевести одну из них в статус нежилого помещения уже не получится. Если хотя бы один сосед откажется от такого преобразования примыкающей жилплощади, то сделать квартиру нежилым помещением уже не получится.
Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД
Собственник должен будет получить письменное согласие владельцев примыкающих помещений
В ст. 23 ЖК РФ появится отдельная часть, в которой будет подробно описано, какое помещение считается примыкающим и каким образом его владелец должен выразить своё согласие на перевод соседней квартиры в нежилое помещение.
Примыкающим будет признано любое помещение, которое имеет общую стену с меняющей свой статус квартирой, а также расположенные над и под ней. Собственники всех этих помещений должны выразить письменное согласие на перевод квартиры в нежилое помещение. Согласие даётся в произвольной форме.
В письменное подтверждение согласия владелец примыкающего помещения должен включить:
- фамилию, имя и отчество, паспортные данные – для физлиц;
- наименование и основной регистрационный номер – для юрлица,
а также номер принадлежащего ему помещения и реквизиты документов, подтверждающих право собственности.
В жк рф появится отдельный кворум осс по вопросу о переводе жилфонда в нежилое помещение
Поскольку для перевода помещения в статус нежилого собственнику будет необходимо предоставить копию протокола общего собрания, прошедшего в МКД по этому вопросу, то законопроект № 542922-7 внесёт соответствующие поправки и в статьи ЖК РФ, касающиеся проведения ОСС.
Так, в компетенцию общего собрания собственников включается решение о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение – в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ будет включён п. 4.5.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение в 2022 году
Планируете успешный бизнес? Решение задачи – перевод жилого помещения в нежилое помещение. Процедура позволит перепрофилировать объект: офис, магазин, мастерская, мини цех. Законодатель разрешает собственнику изменить не только правовой статус недвижимости, но и порядок ее использования. Повышается стоимость объекта, можно организовать любой тип деятельности.
Условия осуществления процедуры
Согласно Жилищному Кодексу РФ перевод квартиры в нежилой фонд допустим при соблюдении норм:
- Помещение имеет отдельный вход со стороны улицы. Объект 100 кв. м – организовать запасные двери.
- Запрещено менять статус отдельной комнаты, выделенной доли, части общей квартиры.
- На момент процедуры недвижимость освободить от проживания людей, снять всех с регистрации.
- Объект не должен быть предметом залога, обременен различными санкциями (арест, ограничения по распоряжению). Если третьи лица претендуют на право собственности, возмещают за счет квартиры (кредиты) – переводить жилое помещение в нежилое нельзя.
- Недвижимость не может располагаться в зданиях, официально признанных аварийными, планируемыми под снос.
- Незаконные перепланировки – синхронизируйте технические данные в паспорте объекта с реальным состоянием.
При строительстве жилого дома, помещения здания на первых этажах отводятся под коммерческую недвижимость, поэтому не требуют перевода в другую категорию.
Осуществляя перевод квартиры второго или выше этажей – убедитесь, что нижние объекты имеют статус нежилого. Проект одобрят, заранее подумайте, как организовать отдельный вход.
Процедуру перевода жилого помещения в нежилой фонд могут запретить, если собственность расположена в здании, имеющем статус объекта исторического или культурного наследия. Квартиры, не подключенные к главным инженерным коммуникациям – для профессиональной, коммерческой деятельности не пригодны.
Техническое состояние неудовлетворительное, требуется капитальный ремонт, реконструкция – перевод невозможен.
Если строение пребывает на учете штаба гражданской обороны или чрезвычайных ситуаций процедура будет осложнена. Придется заплатить внушительную сумму за экспертную оценку.
Согласие соседей добиваться?
Порядком перевода жилого помещения в коммерческое нежилое предусмотрено, что изменение статуса должны одобрить соседи.
Заранее проинформируйте, чем будете заниматься. Отказы связаны с тем, что человек планирует организовать вредную для здоровья деятельность или причиняющую дискомфорт – бар, парикмахерская.
Получайте не согласие прописанных или проживающих граждан соседних квартир, а именно собственников. Они давно отсутствуют – попробуйте связаться. Необходимо для того, чтобы провести общее собрание жильцов, заручиться поддержкой.
Как действовать:
- При переводе помещений из жилого в нежилой фонд обращайтесь к ТСЖ или управляющей компании. Пишите заявление с просьбой рассмотреть вопрос на очередном собрании жильцов. Другой вариант – инициировать внеочередное мероприятие. Придется за 10 дней уведомить граждан о событии письменно, указать причину, дату. Практически сложная задача. Оптимальное решение – лично пообщаться с людьми, передать письмо.
Перевод жилого помещения в нежилое в 2021 году
В 2019 году были ужесточены законодательные нормы и правила перевода квартиры в объект коммерческой недвижимости. Для реализации данной процедуры владелец объекта должен выполнить ряд условий.
Следует учитывать не только юридическую (согласование с органами власти и контрольными инстанциями), но и техническую сторону вопроса. Помещение должно быть обустроено согласно санитарным, градостроительным и иным нормам.
Требования к объекту во многом определяются профильным назначением.
Перевод жилого помещения в нежилое в последнее время активно практикуется среди предпринимателей, которые решили оборудовать квартиру под офис, склад, торговые площади или кабинет оказания услуг (салон красоты, парикмахерская). Причина – высокая стоимость коммерческой недвижимости.
Для смены статуса объекта необходимо знать отличительные признаки нежилых помещений:
- Изолированность. Нежилое помещение должно иметь главный вход и быть огорожено стенами, полотком и полом.
- Это объект недвижимости, имеющий государственную регистрацию.
- Нежилое помещение – часть здания, а не отдельная пристройка.
- Функциональное назначение объекта – производственная или общественная деятельность, но не проживание.
Далее рассмотрим, как изменить статус помещения с квартиры на коммерческую недвижимость, а также условия и требования, которые должен выполнить собственник для успешного согласования документации в контрольных инстанциях.
Порядок перевода жилого помещения в нежилое: изменения в законодательстве
Алгоритм смены статуса указан в статье 23 Жилищного кодекса. Остановимся лишь на нововведениях 2019 года, которые ужесточили регламент перевода квартиры в коммерческое помещение:
- Необходимо организовать общее собрание, где все жители дома смогут обозначить свое решение. Итоги закрепляются протоколом.
- Все соседи должны быть согласны на переобустройство и перепланировку помещения.
- Утвердили новые правила проведения общедомового собрания. Минимальное число участников определяется с учетом количества подъездов.
- Необходимо письменно согласовать свое намерение с соседями, чьи квартиры имеют общие стены с будущим складом, магазином, салоном красоты.
Порядок перевода жилого помещения в нежилое не обходится без подготовки проектной документации. Она необходима для грамотного переустройства и перепланировки объекта. Разработку документации лучше доверить экспертной организации, которая сможет учесть все требования и нюансы законодательства.
Условия перевода жилого помещения в нежилое коммерческое: разработка проекта
Согласование вопроса с соседями и юридические нюансы – это не единственные условия, которые необходимо выполнить для перевода жилого помещения в нежилое.
Практически всегда требуется организовать перепланировку, ремонтные и монтажно-демонтажные мероприятия. Но для этого предварительно необходимо разработать проект.
В нем должен быть указан весь перечень запланированных ремонтных работ. Какие разделы и пункты могут быть представлены в документации?
- Какие изменения претерпела конфигурация: возведение дополнительных перегородок и демонтаж ненесущих конструкций.
- Технология и методы улучшения звукоизоляции во всех помещения и в санитарных узлах.
- Обязательно отмечают, коснулись ли изменения схемы разводки основных инженерных коммуникаций: отопления, водоотведения, вентиляционной системы, газификации.
- Описание конструктивных решений: из какого материала выполнены вновь возведенные перегородки, какие требования были учтены при устройстве потолка и санитарных узлов.
- Электроснабжение: где и сколько распределительных щитов и приборов учета будет установлено.
- Описание систем вентиляции, отопления, водоснабжения, канализации.
- Указания по проведению внутренних отделочных работ и требования к используемым материалам.
- Общие указания по производству работ.
Например, при переустройстве квартиры в магазин проект может предусматривать следующие виды работ:
- Демонтаж перегородки из газобетонного блока.
- Монтаж стеклянной перегородки с дверью.
- Установка сантехнического оборудования.
- Монтаж дверных проемов в новых перегородках.
- Установка в торговом зале магазина кондиционера.
Кроме текстового описания перечня монтажно-ремонтных мероприятий, в проектную документацию включают схему помещения до и после перепланировки, монтажно-демонтажный план, экспликацию устройства пола, перегородки, потолка.
Какие документы потребуются для перевода жилого помещения в нежилое?
Документы, которые следует собрать для перевода жилого помещения в нежилое, обозначены в ст. 23 ЖК РФ. Из-за нередких изменений законодательства рекомендуется уточнить актуальный перечень на момент подачи заявления.
Не следует пренебрегать требованием о необходимости согласовать свои действия с другими жильцами многоквартирного дома. Что будет, если предприниматель этого не сделает?
Представим себе следующую ситуацию: не получив согласие от соседей, бизнесмен переоборудовал квартиру в маникюрный салон, организовал отдельное крыльцо и вход с улицы и сделал пристройку. Формально он занял часть общедомового имущества. Если соседи обратятся в суд, предпринимателя заставят вернуть все на свои прежние места: убрать козырек и крыльцо, закрыть маникюрный салон.
Перевод жилого помещения в нежилое в 2021 году: актуальные требования и правила
Многие считают, что превратить помещение в коммерческую площадь можно, если квартира расположена на первом этаже. С юридической точки зрения, допустимо инициировать мероприятие для любых объектов. Но для этого все помещения, расположенные ниже, должны быть признаны нежилыми.
Кроме юридических нюансов, необходимо помнить о другой стороне вопроса. Речь идет о переустройстве и перепланировке объекта. Какие условия необходимо выполнить, чтобы состоялся удачный и быстрый перевод жилого помещения в коммерческое нежилое в 2021 году?
При разработке проектной документации следует помнить о следующих требованиях:
- Отдельный вход с улицы. Необходимо не просто оборудовать крыльцо, а изолировать нежилое помещение от лестницы и общей подъездной площадки.
- Исправно функционирующие инженерно-технические коммуникации.
- Суммарная мощность всех энергопотребляющих приборов в помещении не должна превышать установленные проектом показатели.
- Другие условия, предусмотренные спецификой предпринимательской деятельности и профильным назначением помещения.
Контролирующие органы не дадут разрешение на переустройство квартиры в коммерческую недвижимость, если она расположено в аварийном здании или на объекте, который подлежит сносу. Кроме того, дом не должен быть включен в список фонда историко-культурных ценностей.
Услуги по переводу жилого помещения в нежилое в Москве, стоимость работ
Проект на переустройство квартиры в нежилое помещение следует заказывать в специализированных организациях, которые имеют необходимые допуски и лицензии. Если документация будет оформлена некорректно или с нарушением законодательных требований:
- надзорные органы не согласуют смену статуса объекта;
- процедура затянется на неопределенное время;
- собственник понесет лишние расходы.
Опытные эксперты после осмотра объекта подскажут, возможно ли и насколько целесообразно переводить помещение в коммерческое. Часто стоимость ремонтных и монтажно-демонтажных работ значительно превышает расходы, запланированные собственником. В этой ситуации приобретение готовой коммерческой недвижимости будет гораздо выгоднее.
Стоимость перевода жилого помещения в нежилое зависит от уровня сложности проекта, технических параметров объекта, объема предстоящих ремонтных и монтажно-демонтажных работ.
Услуги по переводу жилого помещения в нежилое в Москве предоставляет компания «Департамент».
Специалисты помогут разработать проект перепланировки и переустройства объекта в строгом соответствии с требованиями актуального законодательства.
Мы предоставляем гарантию на работы и бесплатно вносим правки в документацию до получения положительного заключения надзорных органов и государственной экспертизы.
Компания «Департамент» имеет необходимые допуски и лицензии. Мы строго соблюдаем график и сроки, утвержденные соглашением. Штат организации состоит из узкопрофильных специалистов с опытом работы от 5 лет.
Если вы хотите получить предварительный расчет стоимости или задать вопросы, свяжитесь с консультантом компании по телефону.
Как перевести жилое помещение в нежилое в 2021 году: условия и порядок перевода для многоквартирного и частного дома, перечень документов
Правительство подготовило поправки, затрудняющие процедуру перевода жилого помещения в нежилое. Как превратить квартиру в магазин или в домашний детский сад? Какие изменения готовят чиновники с 2021 года в законодательство о нежилых помещениях? Какие документы теперь потребуются для перевода жилого помещения в нежилое?
Права жителей многоквартирных домов расширяются. И в скором времени они смогут радикально повлиять на размещение в цокольных этажах магазинов и салонов красоты. Если большинство владельцев квартир на общем собрании не разрешит переводить жилое помещение в нежилое, никакая инстанция не сможет опротестовать это решение.
Как подать заявку на перевод квартиры в нежилое помещение и наоборот?
Чиновники в правительстве РФ убеждены, что такая норма позволит избежать конфликтов между жильцами и коммерсантами, урегулировав их в самом начале процесса.
Кому принадлежит придомовая территория многоквартирных домов
- Беспокойство жильцов и проверяющих организаций вызывают приютившиеся на первых этажах многоквартирных домов различные магазинчики и сервисы в городах давно уже стали обычным явлением, привнеся вместе с удобствами получения услуг ещё и немало хлопот.
- Участились случаи, когда вместо безобидной гастрономической точки на первых этажах появлялись откровенные забегаловки со всеми сопутствующими неудобствами в виде шумных уличных пирушек на придомовой территории и закономерными ссорами с жильцами дома.
Кроме того, и помимо забегаловок, проблем хватает. Взять тот же магазинчик, торгующий продуктами. Вроде удобно, но если товары здесь пользуются высоким спросом, то во дворе перед мини-гастрономом со временем появляется несанкционированная парковка, а с нею и круглосуточная разгрузка машин, хлопанье дверями, мусор.
Такие издержки также ведут к бесконечным конфликтам, которые заканчиваются судебными тяжбами с привлечением разного рода государственных служб, которым по закону и логике вещей должны такие ситуации урегулировать.
Как открыть домашний семейный детский сад? Советы многодетным семьям
Зачастую помирить спорщиков бывает довольно сложно, так как по закону и жильцы дома, и владелец парикмахерской на первом этаже наделены равными правами. И у каждого своя правда.
Министерство строительства и ЖКХ придумало способ, как устранить возможную конфликтную ситуацию в самом начале процесса, расширив полномочия общего собрания жильцов до степени невозможности без его согласия трансформировать квартиру во что-то более коммерчески выгодное.
Виды жилых помещений
Согласно Жилищному Кодексу РФ жилые помещения подразделяются на виды:
- Жилой дом – строение для проживания, состоит из комнат и других помещений, обслуживающих бытовые потребности людей.
- Квартира – обособленное, отдельное помещение, имеющее границы и состоящее из нескольких комнат (или одной комнаты) и вспомогательных помещений, входящее в состав многоквартирного дома. В квартирах обязательно обеспечивается доступ к помещениям общего пользования.
- Комната – зона жилого помещения: квартиры или дома.
Признаки нежилых помещений
Четкого определения нежилого помещения в российском законе нет, однако, есть признаки, по которым помещение можно отнести к этой категории помещений: нежилым признается недвижимый объект, не предназначенный для проживания, обособленный и не входящий в состав жилого фонда.
Законом даны четкие характеристики статуса помещения, обязательные к соблюдению любым лицом, подающим заявление для перевода.
Операции с переводом жилых домов и квартир в нежилые помещения и обратный процесс, составление проектов и их утверждение осуществляются исключительно в правовом поле, для недопущения незаконных действий законодатель четко определил правила, в пределах которых организуется перевод.
Ответы юриста на частные вопросы
Я заказал и оплатил проект перепланировки, он обошелся мне в 30 000 р. После этого организовал собрание собственников, они выступили против перевода моей квартиры в статус нежилого помещения. Можно ли взыскать с них расходы?
Нет. Изменение статуса объекта недвижимости – это желание самого владельца. Другие собственники могут быть против, и возмещать расходы, предшествующие проведению собрания, не обязаны.
Я сам сделал перепланировку. Теперь хочу заказать проект, чтобы перевести квартиру в статус нежилой. Можно ли так сделать?
Нет. Сначала заказывается проект перепланировки, потом проводятся строительные работы. За незаконную перепланировку предусмотрена ответственность ст. 7.21 КоАП РФ, могут оштрафовать на сумму до 2 500 р. Кроме того, на основании ст.
29 ЖК РФ администрация вправе обязать собственника вернуть помещение в первоначальное состояние. Но собственник может узаконить изменения через суд, и тогда на основании решения недвижимость будет сохранена в перепланированном состоянии.
- Нужно ли присваивать квартире новый номер после перевода из жилого фонда в нежилой?
- Нет, номера квартир присваиваются однократно.
- Возможен ли перевод нежилого помещения в апартаменты?
- Апартаменты и так относятся к нежилому фонду, это коммерческая недвижимость.
Хочу взять ипотеку и купить квартиру на первом этаже, чтобы в дальнейшем открыть магазин. Как лучше сделать: сразу купить нежилое помещение, или сначала взять жилое, а потом перевести в коммерческое?
Ипотеку на нежилую недвижимость вряд ли дадут. Если без нее обойтись не получается, лучше сначала взять жилую квартиру, погасить долг перед банком и перевести в нежилой фонд. До погашения долга объект будет в залоге у кредитора, и на изменение назначения помещения он с большой долей вероятности не даст согласие.
Правила перевода жилого помещения в нежилой фонд
Согласно жилищному закону перевод жилого помещения в нежилой фонд возможен при соблюдении ряда обязательных условий:
- Возможность доступа к переводимому помещению без использования помещений, предоставляющих свободный доступ к другим жилым помещениям, или существование технической возможности обеспечения такого доступа.
- Обособленность помещения: оно должно быть отдельным и не связанным с другими помещениями одной площадью. К примеру, одну из комнат в многокомнатной квартире нельзя перевести в статус нежилой, оставив другим комнатам прежний статус.
- Неиспользование помещения гражданами для постоянного проживания.
- Отсутствие ограничений права собственности и его обременения со стороны других лиц.
Изменить статус квартиры на нежилое помещение возможно, если она располагается на первом этаже. Но это положение имеет исключение – можно перевести помещение в нежилое, даже если квартира расположена выше первого этажа, в случае, когда расположенные прямо под ней помещения являются нежилыми.
Технические требования к помещению
Есть и технические требования к переводимой жилой недвижимости, которые тоже нужно соблюдать:
- Квартира должна располагаться на первом этаже. Допускается перевод квартир и на верхних этажах, но лишь в том случае, если все нижерасположенные помещения являются нежилыми.
- Нужно оборудовать отдельный вход. До перепланировки и согласования перевода его делать нет смысла, лучше заняться его обустройством в процессе. Должен быть прямой вход в помещение, использование подъезда не допускается.
- Объект должен быть полностью изолирован.
- Нельзя создавать препятствия в использовании общедомового имущества: лестничных клеток, лифтов, и пр.
- Если здание относится к объектам культурного наследия, перепланировку нужно согласовывать через комитет культуры или иное учреждение в регионе.
- Если в ходе строительных работ затрагивается фасад, требуется согласование с комитетом архитектуры.
Обратите внимание! Если переводится жилой частный дом в нежилое помещение, нужно посмотреть вид разрешенного использования земельного участка. Например, на некоторых категориях земель запрещается ведение коммерческой деятельности. В таком случае сначала придется менять статус участка, а затем заниматься помещением.
Порядок изменения статуса помещения
Собственник готовит и передает напрямую в уполномоченный орган, или через центр предоставления госуслуг перечень документов, оформленных должным образом. К ним относятся:
- Заполненное заявление о переводе помещения. В заявлении собственник подробно и мотивированно раскрывает причины перевода, и объясняет необходимость осуществления этой процедуры.
- План дома, в составе которого находится помещение, с указанием всех этажей.
- Техническое описание помещения с подробными характеристиками и его план, а если необходимо — проект перепланировки или переустройства.
- Документы, подтверждающие права лица, подающего заявление, на переводимое помещение (например: о праве собственности на квартиру, о принятии помещения в Наследство).
При согласованности заявления и иной указанной документации с требованиями закона, дополнительных документов от собственника не требуется.
Расходы при переводе
Фиксированных расходов при изменении статуса недвижимости не существует, они в каждом случае индивидуальны.
Придется взять на себя следующие расходы:
- Разницу в цене нежилого объекта при его расчете в БТИ.
- Оплата услуг, представленных БТИ и связанных с подготовкой технического паспорта помещения, а также справки о разнице цен до и после перевода недвижимости в разряд нежилых помещений.
- Оплата нотариальных услуг, которые потребуются при оформлении копии документов на владение квартирой, доверенности;
- Оплата госпошлины на регистрацию нежилого помещения;
- Оплата услуг фирмы, работающей над проектом перепланировки или переустройства недвижимости, если это требуется.
Другие статьи Как приватизировать муниципальную квартиру — условия и инструкция.
Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта и телефонами (круглосуточно и без выходных): 8 Москва и обл.; 8 Санкт-Петербург и обл.; все регионы РФ.
Процедура смены статуса помещения
Переход из жилого фонда внежилой и наоборот включает в себя несоклько этапов:
- проведение экспертизы, которая ответит на вопрос, возможен ли перевод;
- разработку предпроектных документов и проекта;
- согласование и утверждение проекта в соответствующих инстанциях;
- получение разрешения на перевод;
- подачу информации в государственные базы данных и получение на руки свидетельства о переводе помещения.
Заняться процедурой перевода собственник может самостоятельно, или обратившись за помощью в организации, специализирующиеся на подготовке документации к переводу.
По результатам рассмотрения заявления, пакета прилагаемых документов и проекта, выносится решение о переводе помещения в новый правовой статус или об отказе в таком переводе. Федеральным законодательством установлено, что такое решение выносится в форме постановления главы муниципального образования. Постановление высылается заявителю не позже, чем через день после принятия решения.
Кроме заявителя о принятом решении должны быть проинформированы собственники помещений, находящихся в непосредственной близости к переведенному помещению. Уведомление выдается или пересылается на стандартном бланке, утвержденном Постановлением Правительства РФ № 502 от 10.08.2005 года. В соответствии с Постановлением уведомляться граждане должны только в установленной форме.
Основания запрета перевода жилого помещения в нежилое
Причины отказа в переводе разъясняются и обосновываются собственнику помещения или его представителю. К основным причинам отказа жилищный закон относит:
- непредоставление вышеуказанных документов, или предоставление их в ненадлежащей форме или в неполном объеме;
- несоответствие проекта перепланировки или переустройства помещения предписаниям действующего закона, отсутствие согласования проекта уполномоченными структурами;
- подача документов в орган, который не уполномочен рассматривать заявления, и принимать решения о переводе помещений;
- несоблюдение одного или нескольких условий, обязательных для перевода помещения и установленных статьей 22 ЖК РФ;
- несоблюдение требований Жилищного и Градостроительного законодательства в процессе перевода.
В свою очередь несоблюдение требований Жилищного и Градостроительного законодательства включает в себя несколько вариантов:
- если переводятся в статус нежилых помещения, в которых проживают граждане на основании договора социального найма;
- если переводом нарушаются или могут быть нарушены права несовершеннолетних граждан, проживающих в помещении, готовящемся к переводу;
- если в результате перевода жилая площадь помещения снижается до уровня, который ниже нормы предоставления жилья, с учетом граждан, проживающих на указанной площади;
- если жилые помещения признаны аварийными по основаниям и в порядке, указанном в Постановлении Правительства РФ № 47 от 28 января 2006 г.
Гражданин может обжаловать отказ в переводе жилого помещения в суде подачей заявления в установленный законом срок.
Сколько стоит вывести квартиру из жилого фонда?
Стоимость перевода жилой недвижимости в коммерческую складывается из затрат на несколько документов:
- Нотариальное согласие всех владельцев, если жилье в долевой собственности – от 1 000 р. за один документ.
- Выписка из ЕГРН – 350 р., если заказывать в электронном виде на сайте Росреестра.
- Технический план – от 5 000 р.
- Проект перепланировки – от 15 000 р.
Примечание: есть и организационные расходы на проведение общего собрания. Например, распечатка уведомлений и отправка писем Почтой России в среднем обходится от 5 000 р. Нужно учитывать и затраты на саму перепланировку, они зависят от виды вносимых изменений, перечня работ и общей площади помещения.
Причины и основания запрета перевода нежилого помещения в жилое
Отказ в подобной ситуации также регламентируется статьей 22ЖК РФ, но имеет свои особенности. Существуют условия, при наличии которых о переводе помещения заявитель получит отрицательное решение:
- право собственности заявителя на помещение ограничено определенным сроком, например, договором аренды;
- условия и технические характеристики помещения непригодны для нормального проживания людей.
Закон определяет требования к жилым помещениям, без соблюдения которых совершить перевод нежилого помещения в жилое нельзя:
- несущие конструкции жилых помещений должны быть в состоянии, пригодном для эксплуатации и отвечать требованиям безопасности;
- в помещении, предназначенном для проживания: квартире, комнате, жилом доме коммуникации должны быть расположены удобным и безопасным для жильцов образом;
- обязательно наличие в жилых помещениях инженерных коммуникаций, которые соответствуют нормам санитарной и пожарной безопасности.
Какие помещения не могут сменить статус
Порядок и условия перевода помещений регламентирует Жилищный Кодекс РФ, условно их можно разделить на общие правила и детальные. Общие правила приведены в статье 22 ЖК РФ. Исходя из ее содержания, можно сделать ряд выводов.
Нельзя перевести помещение из жилого в нежилое в случаях:
- Если помещение является составной частью жилого помещения. Так, кухню в квартире невозможно перевести в статус нежилого помещения, а комнатам и хозяйственным помещениям оставить прежний статус.
- Если право собственности на переводимое помещение ограничено чьими – то правами, к примеру — по договорам залога, найма, аренды.
- Если отсутствует проход к помещению без эксплуатации других жилых помещений, и не имеется возможности организовать этот проход. Иначе говоря, в помещении должен быть свой, обособленный вход. Такое требование предъявляется для того, чтобы другие граждане не испытывали неудобств в процессе пользования помещениями.
- Если переводимое помещение используется гражданами, собственником, как место основного проживания и это обстоятельство не изменится в ближайшее время.
Нельзя поменять юридическую категорию помещений с нежилого на жилое в случаях:
- Если помещение не соответствует тем требованиям, которые закон предъявляет к категории жилых помещений. А именно если местоположение помещения, его обустройство, состояние инженерных систем и несущих конструкций и некоторые другие характеристики не соответствуют регламенту, установленному законом, поменять его статус не представляется возможным.
- Если собственность обременена правами третьих лиц.
- Если отсутствуют ресурсы для приведения технического состояния помещения к требованиям, предъявляемым нормативными актами закона. a.