ГАПОУ ЧР Дмитрий Медведев подписал постановление, запрещающее использовать квартиры для оказания гостиничных услуг. Это не лишает собственников возможности сдавать их в краткосрочную аренду
Сергей Коньков/ТАСС
Жилое помещение в многоквартирном доме не может быть использовано для предоставления гостиничных услуг. Такая формулировка содержится в постановлении правительства, подписанном премьер-министром России Дмитрием Медведевым.
Данным документом не запрещается сдавать жилье посуточно. Рассказываем, как новый документ отразится на арендаторах и собственников квартир.
В самом постановлении не говорится о каких-либо ограничениях сроков сдачи жилья. Квартиры в многоквартирных домах не запрещается сдавать в аренду (юридическим лицам) или внаем (физическому лицу).
Это позволяется ст. 671 Гражданского кодекса РФ и п. 2 ст. 30 Жилищного кодекса РФ. В данных документах нет никаких ограничений по срокам сдачи жилья в аренду.
Поэтому с запретом краткосрочной аренды не все так однозначно.
Правила пользования жилыми помещениями просто приводят их в соответствие с ранее внесенными в ЖК РФ поправками о запрете использования жилых помещений для предоставления гостиничных услуг, пояснил «РБК-Недвижимости» адвокат НЮС «Амулекс» Дмитрий Томко. Более того, по его словам, ограничения права собственника на распоряжение своим имуществом в соответствии с его целевым назначением будет противоречить конституционным принципам.
Комментарий Минстроя России
Заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Никита Стасишин:
— Постановление правительства Российской Федерации направлено исключительно на применение Правил пользования жилыми помещениями и не направлено на ограничение прав граждан на аренду квартир. Напомним, что с 1 октября 2019 года жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг. Аренда квартир не является гостиничными услугами.
В чем разница найма и гостиничных услуг
Между договорами найма и оказания гостиничных услуг есть большая разница.
Если арендодатель и наниматель заключили в письменной форме Договор коммерческого найма, подписали передаточный акт, то вопрос об оказании гостиничных услуг отпадает сам собой, говорит Томко.
По словам адвоката, стороны сами определяют срок, на который заключить договор найма, это может быть час, день, месяц или несколько лет.
Свобода договоров ограничивается только действиями по шикане (злоупотребление правом. — Прим. ред.), а также запретом антисоциальных (противоправных, в нарушение запретов и ограничений) сделок в том плане, в котором их толкует Конституционный суд РФ (п. 2 Определения Конституционного суда РФ от 08.06.2004 № 226-О).
Поэтому, если совокупностью доказательств по делу об административном правонарушении в отношении собственника (если таковое возбуждено за нарушение Правил пользования жилыми помещениями, ч. 1 ст. 7.
21 КоАП РФ) будет доказано, что договор найма является только прикрытием незаконного гостиничного бизнеса, собственник будет привлечен к ответственности, а доход от этого незаконного дела подлежит обращению в доход государства по иску прокурора, поясняет Томко.
Рынок аренды жилья Москвы в цифрах
В сферу посуточной аренды квартир в Москве, согласно предложениям в базе объявлений ЦИАН, вовлечено около 4,5–5 тыс. квартир.
Суммарная емкость иных мест размещения (отелей, мини-отелей, официальных хостелов) примерно в десять раз больше (около 55 тыс. койко-мест).
В среднем суточная стоимость размещения составляет около 2,5 тыс. руб., но в праздничные дни и пиковые сезоны цены выше.
В долгосрочной аренде, по оценке ЦИАН, обычно находится около 25 тыс. помещений. Всего в сферу долгосрочной аренды вовлечено около 370 тыс. квартир.
Это около 10% жилого фонда города (всего в Москве около 4,2 млн квартир), подсчитали аналитики. За последний год ставки аренды однокомнатных квартир выросли на 5,5% (до 37,5 тыс. руб.
), двухкомнатных — на 8% (до 48,9 тыс. руб.).
Как боролись с посуточной арендой
С 1 октября 2019 года в России вступил в силу Закон, запрещающий размещение хостелов в жилых помещениях многоквартирных домов. Открыть мини-гостиницы в жилых домах можно только, если квартира переведена в нежилой фонд.
Закон был принят в связи с многочисленными жалобами жителей на такие средства размещения в жилых домах. Деятельность этих «квартир» часто осложняет жизнь соседям по подъезду из-за шума и постоянного трафика постояльцев.
Некоторые владельцы хостелов не спешат закрывать средства размещения, так как нашли возможность продолжать свою деятельность. Они заявляют, что у них не хостел, а жилье от собственника, которое они сдают в краткосрочную аренду, а для этого перевод помещения в нежилой фонд не требуется.
Закон о туристическом жилье
С целью запрета краткосрочной аренды и регулирования деятельности таких квартир в домах «Опора России» выступила с инициативой создать закон о туристическом жилье. Речь идет о жилье, сдаваемом собственниками через такие системы бронирования, как Airbnb.
По мнению «Опоры России», закон о туристическом жилье может решить проблему квартир, которые работают в качестве дешевых хостелов, размещая мигрантов.
У тех, кто сдает посуточно квартиры, нет расходов на налоги, обеспечение безопасности, миграционный учет гостей и т. д.
Что будет в случае запрета посуточной аренды
В случае запрета посуточной аренды собственники смогут перевести свою квартиру в нежилое помещение — по сути, превратить ее в гостиницу. Сегодня это сделать непросто.
Собственники могут уйти в теневой сектор из-за невозможности подать объявление о посуточной сдаче на интернет-площадки, считает управляющий директор «Миэль-Аренда» Мария Жукова.
Также, по ее мнению, собственники (теоретически) смогут заключать договор длительного найма и расторжение его через несколько дней. Но здесь, скорее всего, все равно не получится утаить, поскольку от соседей, участковых и т. д.
не скрыть поток людей, проходящих через квартиру, добавляет Эксперт. Риелторам это вряд ли чем-то грозит — даже будет некий плюс, потому что часть таких посуточных квартир вернется на долгую сдачу, то есть увеличится база предложений для долгосрочной аренды, считает Жукова.
О чем еще говорится в новом постановлении
Постановлением от 7 ноября также запрещено оборудовать в жилых помещениях промышленные предприятия и проводить в них миссионерскую деятельность, за исключением случаев, предусмотренных законом «О свободе совести и религиозных объединениях». При этом квартиры можно использовать для осуществления предпринимательской деятельности, но только в том случае, если она не мешает другим жителям дома.
Запрет на хостелы: что изменится, как проверить законность работы хостела
Как известно, с 1 октября 2019 года вступит в силу закон о запрете хостелов в жилых помещениях многоквартирных домов. К чему приведет данный запрет на организацию проживания в квартирах поделился эксперт для издания ТАСС. Что изменится после вступления в силу закона о хостелах с 1 октября? Будут ли хостелы в многоквартирных домах? Как проверить, на законных ли основаниях работает хостел? Какие новые требования будут предъявляться к организации хостелов?
Напомним, что Президент РФ Владимир Путин 15 апреля подписал федеральный закон о запрете размещения хостелов в жилых помещениях с 1 октября 2019 года.
«Жилое помещение не может использоваться для предоставления гостиничных услуг», — говорится в поправках, устанавливаемых законом.
Закон был принят Госдумой в третьем чтении 6 марта. Предполагалось, что он вступит в силу сразу после опубликования. Однако 13 марта верхняя палата парламента отклонила закон.
Председатель Совета Федерации Валентина Матвиенко отметила тогда, что сенаторы поддерживают концепцию закона, но предлагают перенести дату его вступления в силу на 1 января 2020 года с целью создания переходного периода для бизнеса.
Для урегулирования возникших разногласий была сформирована согласительная комиссия.
Депутаты Госдумы предложили сенаторам отсрочить закон до 1 июля, но в СФ ответили отказом, предложив компромиссную дату — 1 октября, которая в итоге и была поддержана на очередном заседании комиссии.
На это решение повлияла позиция туристических регионов, которые обратили внимание парламентариев на то, что места в хостелах на отпускной период уже забронированы.
Мнение эксперта о запрете хостелов
Партнер департамента гостиничного бизнеса и туризма консалтинговой компании Cushman & Wakefield Марина Усенко считает, что в итоге Потребитель получит более вразумительный, безопасный и комфортный продукт.
Запрет на размещение хостелов в жилых помещениях приведет к очищению гостиничного рынка от некачественного продукта. Такое мнение высказала во вторник ТАСС партнер департамента гостиничного бизнеса и туризма международной консалтинговой компании Cushman & Wakefield Марина Усенко.
«Такие серьезные пертурбации на рынке чистят его. Думаю, для рынка это будет хорошо, потому что вы получаете более вразумительный, безопасный и комфортный продукт», — сказала она.
По оценкам консалтинговой компании, в Москве из 1754 средств размещения доля хостелов составляет около 60%. При этом в жилом фонде было расположено около 30% таких средств размещения.
«У владельцев средств размещения было полгода на то, чтобы подготовиться к новым правилам, найти место для замены и профинансировать переезд. При этом часть хостельеров решила уйти с этого рынка», — отметила Усенко.
Что изменится после запрета на гостиницы в жилых домах?
Согласно Жилищному кодексу РФ (ЖК), собственник может совершать с жилым помещением любые действия по своему усмотрению. Например, использовать для профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности.
В любом случае это не должно нарушать права и законные интересы других граждан, требования пожарной безопасности, экологические и санитарно-эпидемиологические нормы.
Без всяких условий запрещено размещать в жилых помещениях промышленные производства, осуществлять миссионерскую деятельность.
После вступления в силу новых поправок в ЖК запрет распространится и на обустройство гостиниц.
Это значит, что хостелов в многоквартирных домах не будет?
Необязательно. Гражданский Кодекс разрешает собственнику после перевода жилого помещения в статус нежилого размещать там предприятия, учреждения и организации, а значит, и хостел.
В этом случае, по ЖК, квартира должна находиться на первом этаже или выше, но только если помещения под ней тоже нежилые. Доступ к этому помещению должен быть отдельным. Фактически для оформления перепланировки здания, в том числе для создания отдельного входа, необходимо получить согласие собственников дома.
В пояснительной записке к законопроекту говорится, что такой хостел должен быть оборудован системой звукоизоляции номеров, средствами противопожарной безопасности, охранной сигнализацией, сейфами для принятия на хранение денег и драгоценностей, средствами для уборки и санитарной очистки номеров.
Как правило, возмущения у собственников жилья такие хостелы не вызывают.
Тогда поправки бессмысленны: владельцы хостелов просто переведут свои помещения в нежилые?
Не все так просто.
По словам юриста аппарата уполномоченного по защите прав предпринимателей в России Антона Свириденко, существует множество законодательных и нормативных требований по использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.
«Теоретически возможность размещения хостелов в домах остается. Тем более если помещение уже имеет статус нежилого. Но перевести свой хостел из жилого в нежилое практически невозможно. Требования очень жесткие», — говорит он.
По оценкам бизнес-омбудсмена Бориса Титова, в России 20–40% гостиничного бизнеса занимают именно хостелы, которые преимущественно расположены в жилых помещениях. Значительная их часть после вступления в силу поправок должна будет закрыться. Титов считает, что это может привести к дефициту мест размещения и к существенному повышению цен.
Что делать, если хостел продолжит работать и мешать жильцам?
Написать жалобу в прокуратуру или Госжилинспекцию. Причем, если деятельность хостела создает серьезные неудобства, ждать вступления поправок в силу необязательно. Некоторые собственники уже этим пользуются и направляют жалобы как в прокуратуру, так и в Роспотребнадзор при подозрении на игнорирование санитарных норм, в МЧС — при нарушении требований пожарной безопасности.
Так, в феврале в Санкт-Петербурге по решению суда закрыли мини-отель, в который собственник превратил квартиру в Центральном районе, нарушив санитарные, жилищные и гостиничные нормы.
А в ноябре суд постановил прекратить деятельность хостела, устроенного в трехкомнатной квартире на первом этаже дома в Петроградском районе.
Жильцы жаловались на мешающих им постояльцев, которые имели круглосуточный доступ к хостелу с общей лестничной клетки.
В январе в Москве по заявлению управления Роспотребнадзора суд приостановил деятельность хостела на Астрадамской улице за нарушения санитарного законодательства на 89 суток. В декабре столичная Прокуратура добилась через суд закрытия хостела, организация которого не была оформлена в установленном порядке.
Как проверить, на законных ли основаниях работает хостел?
В официальном хостеле в общедоступном месте размещена информация о юрлице (обычно ООО), его ОГРН и ИНН, адресе регистрации, указан график работы, контакты и ответственное лицо. По словам юриста, учредителя общественной организации «Потребитель прав!» Андрея Некрасова, это нормы закона «О защите прав потребителей», согласно которому Гражданин вправе знать, кто оказывает ему Услуги.
«Если это не официальная организация, то это не хостел, а серая зона», — отмечает Некрасов. Как правило, это обычные квартиры, где живут трудовые мигранты, снимающие койкоместо.
Жалоба на них в правоохранительные органы не всегда помогает, так как доказать, что собственник занимается незаконным предпринимательством, а не просто пустил к себе гостей, практически невозможно.
«Если у постояльцев есть регистрация, никто их не выселит, особенно учитывая коррупцию на низовом уровне в полиции», — говорит Некрасов.
Юрист считает, что принятые поправки — попытка уйти от регулирования рынка, и опасается, что теперь многие официальные хостелы могут уйти в серую зону.
Где жить людям и что делать бизнесу
Пока непонятно, как этот закон будет работать и правда ли приведет к тому, что бизнес станет нелегальным, а номера в гостиницах подорожают. Поправки состоят из одной строчки. Вот что она означает для жильцов домов, владельцев хостелов и тех, кто в них останавливается на время поездки.
А бывают хостелы прямо в квартирах, когда внук получил в Наследство от бабушки двушку возле метро, поставил там пять двухъярусных кроватей и теперь сдает места командированным и путешественникам. В комнате на 10 человек можно остановиться за 600 рублей в сутки даже в Москве. Получается своего рода общежитие.
У хостелов есть свой гост. В нем написано, что их можно размещать в квартирах и необязательно делать отдельный вход.
Проблема была только с теми хостелами, которые находились в многоквартирных домах. Например, владелец квартиры на пятом этаже решил превратить ее в хостел и сдавать там места. Постояльцы курили, шумели и мусорили. Соседство с постоянно меняющимися людьми мешало остальным жильцам.
Когда жильцы начинали жаловаться, владелец хостела мог им сказать: «Это моя квартира, частная собственность, я имею право ее сдавать хоть одному человеку, хоть нескольким». Для этого даже не надо регистрировать ИП.
Прямого запрета на использование квартиры под хостел действительно не было. Настойчивые жильцы добивались своего через суд.
Приходилось доказывать, что квартиру сдают не по договору найма, а фактически организовали в ней гостиницу. При этом нарушают права жильцов и санитарные нормы. Суды часто становились на сторону соседей.
В итоге собственникам и без отдельного закона запрещали использовать квартиру под хостел.
Вот примеры таких решений:
Чтобы защитить свои права, жильцам квартир по соседству с хостелами нужно было ходить по судам, собирать свидетелей и доказательства. Сам по себе факт размещения хостела в квартире как будто ничего не нарушал.
Закон внес поправки в жилищный кодекс. Там появится одна строчка: в жилых помещениях нельзя открывать гостиницы, а квартиры запрещено использовать для оказания гостиничных услуг.
Гостиница — это место для временного размещения. Гостиничные услуги — это само размещение и сопутствующие услуги. Это значит, что любую квартиру любого дома нельзя использовать для временного размещения туристов, командированных и влюбленных.
Поправки, которые внес этот закон, не относятся конкретно к хостелам или квартирам. Запрет касается любых жилых помещений. Оговорка про квартиры касается только гостиничных услуг. То есть если в квартире официально нет гостиницы, но там можно забронировать место, готовят завтраки постояльцам или меняют белье, это нарушение.
Это значит, что любую Недвижимость, у которой есть статус жилой, нельзя использовать для временного размещения разных людей. Не только в квартире на пятом этаже нельзя открыть хостел, но и гостевой домик у моря нельзя сдавать туристам. Потому что домик жилой, а гостиницы там формально быть не может.
Общественная палата обращала на это внимание еще в 2015 году. Эксперты предупреждали, что возможность такого широкого применения закона может привести к тому, что одни не смогут экономить, а другие — зарабатывать.
Хостелы как вид гостиниц никто не запрещал. Но с 1 октября, чтобы открыть мини-гостиницу и сдавать там места, нужно перевести помещение в нежилое. Это может быть отдельное здание нежилого назначения, которое оборудовали специально под гостиницу, или помещение в многоквартирном доме, которое перевели в нежилой фонд.
Нежилым помещением можно сделать не любую квартиру, а только если соблюдаются такие условия:
- Квартира на первом этаже или выше, но под ней нежилые помещения.
- Есть отдельный вход или его можно оборудовать.
- В помещении никто не прописан и не живет.
Получать согласие всех жильцов на перевод помещения в нежилое не нужно. Но это придется сделать, если планируется переустройство — например, какая-то пристройка или демонтаж балкона.
Запрет на размещение гостиниц в жилых помещениях не означает, что собственники жилья не могут сдавать свои квартиры по договору найма. Это право гарантировано им гражданским кодексом и Конституцией.
Любой владелец квартиры имеет право поселить жильцов на месяц, полгода или пять лет. Он может сдать им всю квартиру или одну комнату.
И не обязан при этом регистрировать ИП и переводить квартиру в нежилой фонд.
Запрет хостелов не означает, что в своей квартире нельзя заниматься предпринимательством.
В ней можно печь торты на заказ, шить одежду для новорожденных, обрабатывать фотографии, делать сайты, писать тексты, консультировать и подрабатывать репетиторством.
В жилой квартире нельзя открыть магазин или оборудовать офис компании, но к этому ограничению новый закон не имеет отношения — так было и раньше.
Новый закон не описывает, где граница между краткосрочным наймом, который не запрещен, и гостиничными услугами. На это тоже обращала внимание общественная палата, но, судя по всему, к этим аргументам не прислушались.
С одной стороны, запрет можно распространить на обычных наймодателей, которые сдают квартиру посуточно, но всегда только одному человеку: непонятно, то ли это гостиница, то ли коммерческий наем. С другой стороны, любой хостел можно формально подвести под наем, хотя с этим сложнее — жильцы легко соберут доказательства и пойдут в суд.
Если в квартире оставить хостел, с 1 октября будет считаться, что ее используют не по назначению. Тогда можно напороться на проверку и получить Штраф. Максимальный штраф для физлиц — 1500 рублей. Для юрлиц штрафа вообще нет.
Если хостел принадлежит предпринимателю или юрлицу и имеет официальный статус, то есть государство знает, что в этой квартире есть легальный гостиничный бизнес, — с 1 октября у таких предпринимателей точно будут проблемы. Хостелами эти квартиры быть уже не смогут, а штрафы за нарушение правил регистрации и миграционное законодательство составят сотни тысяч рублей.
Если хостел работает, квартира сдается нескольким людям, а гостевой домик у моря поможет сэкономить на отдыхе, их можно бронировать и после 1 октября. Запрет на гостиницы в жилых помещениях касается собственников этих помещений и государства. Это как с Телеграмом: его вроде бы заблокировали, но он работает и пользователи ничего не нарушают. И штрафов за это нет.
Если вы снимете номер в хостеле в ноябре 2019 года, вас никто не оштрафует. Вы не обязаны проверять статус помещения и легальность бизнеса. И бояться заселяться в хостел, если он не на первом этаже, тоже не нужно.
Закон подписан и опубликован, но он еще не вступил в силу. До 1 октября нет никаких запретов на временное размещение в квартирах и домах, даже если это официально гостиничные услуги. А к тому времени что-то могут уточнить, поменять или разъяснить.
Жалея всех жилых: что ждет закон о запрете хостелов в многоквартирных домах
Бизнес поддержал инициативу Совета Федерации отложить до 2020 года вступление в силу закона о запрете хостелов в жилых домах. За это время владельцы мини-гостиниц успеют подготовиться к новым требованиям, полагают опрошенные «Известиями» представители рынка.
Даже если Госдуме удастся преодолеть вето сенаторов, хостельеры в любом случае получат отсрочку, пока будет работать согласительная комиссия. Она должна примирить интересы жильцов многоквартирных домов, страдающих от соседства мини-гостиниц, и туристического бизнеса.
Дали отсрочку
Закон, принятый Госдумой в третьем чтении 6 марта, должен был вступить в силу в течение 10 дней после подписания президентом.
Однако столь короткий срок повлечет за собой нарушение прав собственников жилых помещений, в которых расположены мини-гостиницы, отметил в разговоре с «Известиями» председатель комитета Совета Федерации по конституционному законодательству и госстроительству Андрей Клишас.
— В первую очередь это нарушает права граждан, которые уже заказали услуги хостелов, — подчеркнул он.
В итоге Совет Федерации 13 марта наложил вето на закон, принятый Госдумой.
Сенаторы, концептуально поддерживая документ, предложили дать владельцам хостелов и мини-гостиниц в жилых домах спокойно и цивилизованно принять меры либо для выхода из этого бизнеса, либо для приведения его в соответствие с законодательством, пояснил «Известиям» глава комитета Совфеда по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Олег Мельниченко.
— В первую очередь речь идет о переходном периоде. Предполагается, что он продлится до 1 января 2020 года, — рассказал сенатор. — Но какой срок на самом деле будет отведен, будет понятно только после того, как пройдет заседание согласительной комиссии Совфеда и Госдумы.
Постановление о необходимости создания согласительной комиссии уже направлено в нижнюю палату парламента, добавил Олег Мельниченко.
Переходного периода до конца 2019 года будет вполне достаточно, чтобы, с одной стороны, бизнес смог адаптироваться к новым условиям, а с другой — было учтено и выполнено требование 80% жителей крупных городов, которые выступают против функционирования хостелов в своих домах, сказал «Известиям» зампред комитета Совфеда по экономической политике Валерий Васильев.
В Госдуме тем не менее рассчитывают преодолеть вето сенаторов на закон. Об этом уже поспешила заявить журналистам глава профильного комитета по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская.
Парламентские трения
При рассмотрении закона о запрете хостелов в жилых домах депутаты Госдумы неоднократно отмечали, что документ прежде всего направлен на защиту прав жильцов квартир, смежных с мини-гостиницами.
Документ был внесен в нижнюю палату в сентябре 2015 года, а принят в первом чтении только в мае 2016-го.
Однако второе чтение тогда так и не состоялось, потому что в правительстве были вопросы к некоторым формулировкам.
В своем отзыве кабмин рекомендовал депутатам смягчить ограничения: разрешить сохранять хостелы с согласия других жильцов дома. После встречи лидеров думских фракций с премьер-министром Дмитрием Медведевым работа над документом возобновилась. В итоге в марте этого года Госдума приняла законопроект во втором и третьем чтениях за два дня.
С самого начала отношение к инициативе о запрете хостелов в жилых домах было неоднозначным, напомнил руководитель «Политической экспертной группы» Константин Калачев.
— Госдума услышала логику одной стороны, Совет Федерации — другой, — подчеркнул политолог в разговоре с «Известиями».
ГД, которую избирает население, обоснованно волнуют в первую очередь собственники квартир в жилых домах. Совет Федерации же исходит из интересов развития туристического бизнеса в эконом-формате, пояснил Константин Калачев.
— В таких ситуациях согласительная комиссия — это самый короткий и верный путь к оптимальному решению. С учетом того что в законе есть свои плюсы и минусы, их точно стоит перевзвесить, — заключил он.
- По словам директора по исследованиям фонда ИСЭПИ Александра Пожалова, базовая идея законопроекта — запрет профессионального хостельного бизнеса в квартирах без выполнения особых требований по отграничению их от жилого пространства МКД — останется для депутатов принципиальной.
- — Вряд ли в согласительной комиссии будут затягивать принятие закона или менять его суть, — отметил эксперт.
- Поскольку, как неоднократно подчеркивалось, концептуально Совфед поддерживает закон, депутаты и сенаторы придут к согласию достаточно быстро, согласен член экспертного совета фонда «Институт социально-экономических и политических исследований» Леонид Поляков.
- — Ситуация, когда верхняя палата возвращает закон, принятый нижней палатой, достаточно редкая, — подчеркнул политолог.
- При этом он не исключил, что документ будет принят в редакции согласительной комиссии уже в эту весеннюю сессию.
Это не первый случай, когда верхняя палата парламента пользуется своим правом наложить вето на принятый Госдумой документ. Так, в декабре 2017 года Совет Федерации отклонил резонансный закон, которым запрещается контактная притравка охотничьих собак. В феврале прошлого года документ был принят в редакции согласительной комиссии.
Трудности размещения
Предлагаемый Совфедом срок переходного периода — до 1 января 2020 года — выглядит более приемлемым, отметил в беседе с «Известиями» член правления «Лиги хостелов» Евгений Насонов.
— Наконец-то у власти появляется понимание, что, если в десятидневный срок хостелы закроются, это ударит прежде всего по людям, — сказал он. — По тем, кто уже сейчас запланировал поездку, забронировал места и оплатил их.
По данным эксперта, только в Москве хостелы принимают порядка 10 млн человек в год — то есть почти по 35 тыс. человек в день.
Евгений Насонов в целом поддержал идею регулирования рынка хостелов, но отметил: если нормы будут слишком жесткими — это приведет к обратному эффекту.
Руководитель управляющей компании Hotel Consulting Роман Сабиржанов, напротив, считает, что новые нормы не нанесут бизнесу серьезного урона и даже особого скачка цен ожидать не стоит.
— Бизнес успеет подготовиться. Даже если Совфед не отстоит свои позиции и закон выйдет с десятидневным переходным периодом — мы уже получили отсрочку. Пока работает согласительная комиссия, владельцы хостелов могут перестроиться и начать работать по-новому, — отметил эксперт.
По мнению Романа Сабиржанова, неизбежные затраты, которые понесут хостельеры, не лягут на плечи клиентов. Причина — в высоком уровне конкуренции: если кто-то значительно превысит среднерыночную цену, клиенты просто уйдут в другие мини-отели, пояснил он.
Для того чтобы сохранить мини-гостиницу в квартире, владельцу придется перевести ее в статус нежилого помещения — то есть необходимо иметь отдельный вход, провести дополнительную звукоизоляцию и так далее.
В конце прошлого года Госдума приняла в первом чтении правительственный законопроект о новом порядке перевода жилых помещений в нежилые.
Он предполагает обязательное согласование этой процедуры общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
Чем обернется запрет размещать хостелы в жилых домах
6 марта 2019 года Государственной думой РФ в третьем чтении принят законопроект «О внесении изменений в ст.
17 Жилищного кодекса Российской Федерации», более известный как Закон о хостелах, вносящий запрет на оказание гостиничных услуг в многоквартирных домах.
13 марта Совет Федерации отклонил законопроект, указав, что он не дает предпринимателям времени на реорганизацию бизнеса. Однако принятие такого закона будет иметь и множество других неучтенных последствий.
Какие изменения в Жилищный кодекс предполагается внести?
Согласно законопроекту, не допускается размещение гостиниц в жилых помещениях. Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг. Что это означает по факту? Никаких хостелов и мини-гостиниц в квартирах на территории нашей страны.
Почему вообще отельеры так вцепились в квартиры? Неужели в городах мало нежилых помещений? Их не мало, но значительная их часть располагается далеко не в центрах городов.
А именно центр городов интересен для туристов.
Пригодных для организации гостиничного бизнеса нежилых помещений в центре городов крайне мало, а те, что есть, сдаются по неприемлемым для гостиничного бизнеса арендным ставкам.
Экономика вопроса
Организация хостельного бизнеса в Москве при ставке аренды выше, чем 14 500 рублей (порядка $230) за кв. м в год, практически нерентабельна. Давайте рассмотрим конкретный пример.
Возьмем достаточно крупный хостел — 500 кв. м. В меньших хостелах экономика еще хуже, так как расходы на персонал, составляющие самую большую после аренды статью расходов, там примерно такие же, как и в большом хостеле.
Так вот, из 500 кв. м, за минусом общественных зон (не менее 25% по новому Положению о классификации), коридоров, санузлов, служебных помещений на номерной фонд останется примерно 300 кв. м.
Согласно текущим нормам, на одну кровать (одноярусную или двухъярусную) должно приходиться не менее 4 кв. м площади комнаты. То есть в идеальном помещении можно создать 150 мест.
Но конфигурация помещений никогда не бывает идеальной, и в реальности получится не более 120 мест.
Средняя стоимость кровати на сутки составляет 700 рублей (дороже в 4-местных номерах и дешевле в 12-местных). Средняя годовая загрузка — 60%. Летом она достигает 95%, зимой и в межсезонье — крайне низка.
Таким образом, выручка хостела в месяц будет составлять 1 512 000 рублей. Выручка от дополнительных услуг незначительна. Расходная часть такого хостела, за исключением аренды (зарплата, коммунальные услуги, налоги, амортизация и т . д.
), составит ориентировочно 500 000 рублей в год.
Вложения в подобный хостел составляют порядка 10 млн рублей. Инвестор рассчитывает на срок окупаемости около 5 лет. Следовательно, каждый месяц бизнес должен возвращать инвестору 160 000 рублей. С учетом того, что большая часть инвестиций — кредитные, возвращать необходимо 200 000 рублей.
Если заложить хотя бы 200 000 рублей прибыли (в противном случае бизнесмену нет смысла заниматься данным видом бизнеса и брать на себя риски), остается 600 000 рублей выручки, которая идет на аренду помещения. Соответственно, приемлемая ставка 600 000/500 кв. м = 14 400 рублей за кв. м в год. Для регионов все цифры пропорционально уменьшатся, однако суть останется прежней.
Помещений, которые сдавались бы по таким ставкам в центре Москвы, практически нет. Многие скажут: мы живем в рыночной экономике, если в центре все дорого — значит, пусть в центре остаются только дорогие отели.
Да, мы живем в рыночной экономике, и рынок нашел выход — квартиры! Площади даже одной большой квартиры достаточно для мини-хостела или мини-отеля.
Рыночные арендные ставки по ним гораздо ниже, чем на нежилые помещения.
Идеология вопроса
На юрфаке МГУ меня учили различать дух и букву закона.
Когда я изучал правовое поле для открытия своего первого бизнеса, хостела на Старом Арбате в 2011 году, мне было очевидно, что несмотря на букву закона (формальное отсутствие запрета на открытие хостела в квартире), дух закона предполагает, что в жилом помещении долгосрочно проживает относительно небольшое число людей.
Не предполагается нахождение в квартире большого количества людей, к тому же ежедневно сменяющихся. Хотя помещения, которые я выбрал тогда, формально были квартирами на 4-м и 5-м этажах, под ними были исключительно нежилые помещения, так что мы никому не мешали.
Я видел хостелы в квартирах по соседству с другими квартирами, где живут семьи. Это не самое лучшее соседство для спокойной жизни: толпы выходящих и заходящих в хостел гостей, постоянно курящая у подъезда молодежь, неотъемлемый для такого заведения шум. Я очень хорошо понимаю законодателей, решивших привести дух закона в соответствие с его буквой.
Но есть и еще одно правило законотворческой деятельности: закон призван оформлять и регулировать сложившиеся экономические отношения в стране. Запрет на организацию хостелов в жилых помещениях — все равно что принципиальный запрет на такой вид средства размещения в РФ, как хостелы, ведь практически все хостелы расположены именно в квартирах.
Нельзя, как говорят англичане, выплескивать вместе с водой и ребенка.
Общественная палата еще в ноябре 2015 года предложила целый спектр вариантов регулирования такого феномена, как хостелы в квартирах. Например, собственники квартир в доме могут быть не против хостела.
Ведь очень многие хостелы вкладываются в благоустройство подъезда и прилегающей территории. Или, как в моем случае, хостел может занимать единственное жилое помещение в подъезде.
Можно проводить замеры уровня шума, выдерживать все условия, соблюдать требования и нормы санитарных и пожарных инстанций и так далее.
Иными словами, вместо того, чтобы запретить, следовало бы учесть международный опыт размещения хостелов и мини-отелей в квартирах (а он есть!) и отрегулировать так, чтобы и права жильцов были не нарушены, и малые средства размещения могли развиваться, используя инструменты рыночной экономики.
Последствия
Что в итоге?
Да, те жители, которым хостелы мешали, вздохнут спокойно. Но каковы будут последствия для гостиничного и туристического рынка?
Позитивные последствия таковы:
- хостелы и мини-отели в нежилых помещениях (а их крайне мало) соберут все сливки от повышенного спроса на их объекты;
- в прибыли окажутся 2-3-звездочные отели, так как ожидается небольшое увеличение загрузки и, соответственно, ADR на их номера;
- чуть меньше, но вырастет загрузка и ADR на 4-5-звездочные отели;
- подрастет спрос и ставки на нежилые помещения в центрах городов.
А вот негативные последствия:
- очевидно, большая часть хостелов и других бюджетных средств размещения закроется;
- многие хостелы уйдут «в тень», то есть уберут свои страницы с международных агрегаторов, перестанут платить налоги и, соответственно, снизят общее качество гостиничных услуг в стране;
- оставшиеся бюджетные средства размещения в нежилых помещениях, вследствие увеличения спроса, увеличат и цены;
- из-за уменьшения бюджетного предложения и увеличения цен на него снизится туристический поток, и, как следствие, упадет выручка (и налоги) от кафе, музеев, экскурсионных компаний и т. д.;
- снизится количество рабочих мест в гостиничном сегменте; как следствие, вырастет безработица;
- государство потеряет налоги от закрывшихся малых средств размещения и других предприятий;
- увеличится рынок аренды квартир, который по умолчанию крайне тяжело регулировать, что также приведет к ухудшению общего качества проживания туристов в стране.
Что остается делать средствам размещения, расположенным в квартирах?
- Придумывать новые схемы, искать лазейки в законодательстве. Например, перевести свою деятельность в сдачу внаем меблированных комнат для временного проживания. Это сомнительно, противоречит духу закона и может быть в скором времени прикрыто.
- Переводить жилое помещение в нежилое. Это хоть и затратный, но, пожалуй, единственный способ сохранить бизнес.
- Переехать в нежилое помещение.
Открыть хостел в квартире (особенно за последние 4 года, в период обсуждения данного законопроекта) могут только рисковые и сильные предприниматели. А значит, они найдут способ заниматься нашим любимым делом — гостиничным бизнесом.
Что изменит закон о запрете хостелов в жилых домах?
Президент России Владимир Путин подписал закон о запрете хостелов в жилых помещениях, он вступит в силу в октябре 2019 года. Автор законопроекта депутат Госдумы Галина Хованская отмечала, что он направлен против серых хостелов — дешевых и нелегальных предприятий, которые мешают соседям по дому.
Но под действие запрета попадет и огромное количество туристических хостелов в городах-миллионниках — также работающих в жилых помещениях, но соблюдающих закон тишины и другие правила. Чего ждать их владельцам, как изменится рынок и почему закон не поможет в борьбе с «притонами» — разбирались «Такие дела».
«Многие хостелы гарантированно закроются»
В жилом фонде располагается не такой большой процентов хостелов, как может показаться стороннему наблюдателю, комментирует предприниматель Роман Сабиржанов, руководитель компании Hotel Consulting, помогающей открывать хостелы и мини-отели под ключ. Всего, по данным эксперта, на Booking.
com в категории «мини-отели», «хостелы» и «апартаменты» указано 19 тысяч объектов в 16 городах-миллионниках. Если говорить о Москве, то в жилом фонде работает лишь около 40 хостелов. В Санкт-Петербурге их больше — за сотню.
За последние пять лет, объясняет Сабиржанов, дискуссия о хостелах в жилых домах привела к тому, что большинство предпринимателей, запускающих свои проекты, ориентируются на нежилой фонд.
Закон затронет большую часть расположенных в жилых домах хостелов, но не все. «Нужно понимать, что есть хостелы и мини-отели в жилом фонде в многоквартирных домах с реальными соседями, а есть, где нет ни одного реального жильца-соседа, при том что де-юре это жилой фонд.
Таких объектов закон коснется в меньшей степени», — считает Сабиржанов. Приводить закон в действие будут в первую очередь жильцы-соседи, уверен предприниматель, проверяющим органам будет сложно вычленить эти проекты самостоятельно, без жалоб от граждан.
У региональных министерств по туризму существуют базы отелей и хостелов, но в них попадают далеко не все объекты, особенно в жилом фонде.
Нынешняя Процедура классификации хостелов и гостиниц государством, принятая в феврале 2019 года, не подразумевает проверку того, в жилом фонде или нет открывается новый объект. Возможно, предполагает Сабиржанов, в связи с подписанным накануне законом будут приняты поправки в процедуру, учитывающие этот нюанс.
Законодательство оставляет возможность перевода помещений из жилого фонда в нежилой. Но на практике это крайне невыгодная для хостелов модель, уверен предприниматель: перевод занимает 1,5—2 года и связан с финансовыми затратами.
Другой легальный вариант для владельцев хостелов — поменять вид деятельности с гостиничного на «сдачу меблированных комнат» и позиционировать ее как апартаменты.
Однако, констатирует Сабиржанов, стопроцентных лазеек просто нет и многие хостелы гарантированно закроются в связи с законом.
Вместо хостела — апартаменты
Анна Боровикова, совладелица московского хостела «Три пингвина», располагающегося в жилом доме на Пятницкой улице, сыграла на опережение и перевела предприятие в апартаменты. Хостел существовал с 2012 года, но с начала 2019-го проверок стало столько, что владельцы решились переориентироваться на сдачу комнат, несмотря на серьезную потерю прибыли.
На практике это значит, что теперь в «Трех пингвинах» нет многоместных номеров, только комнаты для пар, семей или одиночек — более дорогие. Многие постояльцы отказываются от размещения из-за выросших цен.
«В Москву едут не только развлекаться. Хостелы нужны тем, кто приезжает на медобследование, на поступление в институт.
Многие из них просто не могут позволить себе более дорогие размещения, включая те же апартаменты», — отмечает эксперт.
Боровикова — собственница сдаваемого жилья и заключает с заезжающими людьми договоры найма, но это не избавляет от проблем с проверяющими органами. «После последней проверки мы выиграли все суды, но мы от этого устали.
Это была очередная проверка прокуратуры», — вспоминает она.
Предпринимательница не берется судить, станет ли таких проверок больше с принятием закона, но уверена: то, что многие ее коллеги уходят в тень или в целом из сферы, — факт.
«Мы уйдем с Booking.com — и все. Не будем открывать случайным людям дверь — и все», — говорят владельцы хостелов
По одному только району Арбат, говорит Боровикова, за последнее время закрылось 80% хостелов в жилых домах из тех, кто работал официально. Рынок сузится и из него уйдет много денег, добавляет Боровикова.
Цифру 80% называет также управляющая петербургским хостелом Soul Kitchen Оксана Каплуненко — именно столько хостелов в центре города, по ее оценке, располагается в жилом фонде, а значит, находится под угрозой закрытия. «У нас тоже жилой фонд на втором этаже.
Нам крайне сложно перевестись в нежилой фонд, потому что под нами есть жилые помещения и нет никакой надежды, что они переведутся в нежилые», — комментирует она.
К тому же это выльется в огромные финансовые и временные затраты и вряд ли перевод удастся осуществить к октябрю 2019 года, когда закон вступит в силу.
В тех рамках закона, которые приняты сейчас, Soul Kitchen больше существовать не может. Но и переделываться под другой формат хостел не собирается. «Это же не про нас, мы не апартаменты. Нам нравится, когда люди живут с другими людьми и знакомятся.
Мы любим делать то, что мы любим. Люди выбирают нас именно как лучший хостел в стране, в Европе и в мире.
Понятно, что они не станут отказываться от поездки в Петербург только потому, что там не будет Soul Kitchen, но наш хостел для многих — дополнительный стимул посетить город», — говорит Каплуненко.
По мнению управляющей, закон приведет к тому, что рынок бюджетного размещения в городе опустеет, ведь апартаменты относятся к другой ценовой категории. Также, считает она, из-за закона часть хостелов уйдет в тень — хотя по задумке он должен был бороться с этим явлением.
«Охота Крепкая» и спайсы
Серые хостелы, они же «притоны», они же коммерческие общежития, на борьбу с которыми, по задумке Хованской, направлен закон, скорее всего, останутся нетронутыми, считает Сабиржанов. И без него, отмечает предприниматель, существует достаточно легальных рычагов, чтобы закрывать такие хостелы, однако этого не происходит.
«Эти ночлежки плевали на закон и будут плевать в него дальше», — соглашается Боровикова. Это подтверждает и житель Москвы Алексей Шичков, два раза на продолжительные сроки (десять дней и две недели, — прим. ТД) заселявшийся в такие «рабочие» хостелы на окраинах города.
«Хостелы, которые находятся в жилых домах в центре Москвы, — нормальные места с нормальным графиком посещения, с нормальными душами, стиралками и электричеством. Совсем другое дело те, в которых был я», — объясняет Шичков.
Эти хостелы представляли собой обычные многокомнатные квартиры, вмещающие по шесть человек в комнаты размером до 20 квадратных метров. Месяц пребывания обходился меньше чем в 10 тысяч рублей.
Но днем находиться там невозможно, вспоминает Шичков: там просто нет общих «неспальных» зон, а в спальных не выключается телеканал «Россия-1». Все личные вещи лучше забирать с собой, если необходимо отлучиться оттуда на время — другие посетители воруют технику, зарядки и «даже башмаки».
«Все строго пили “Балтику № 9” или “Охоту Крепкую” и курили спайсы», — вспоминает Шичков.
Такие места найти достаточно легко, хоть далеко не у каждого есть сайт. Сам он находил их через народные онлайн-карты.
Не все посетители и владельцы хостелов обеспокоены принятым законом, есть у него и сторонники. Путешественник Наиль Валитов отмечает, что при размещении в жилых домах хостелы допускают «очень много нарушений» и не учитывают мнение жильцов.
«Они инсталлируются в общее жилое пространство, но по требованиям должны иметь массу средств для обеспечения безопасности, — отмечает Валитов. — Потребление электроэнергии, воды и прочего увеличивается в разы. Мощности труб и сечение проводов, как правило, не рассчитаны на увеличение нагрузки. Большая редкость, когда хозяин помещений это учитывает».
Марат Сергеев, администратор московского хостела «Большой город», спокойно относится к закону, так как он не касается его компании. Он добавляет, что вопрос негативного влияния на сферу «весьма относительный». «Кто-то точно выиграет, кто-то точно проиграет. Время покажет», — заключает Сергеев.
Спасибо, что дочитали до конца!
Каждый день мы пишем о самых важных проблемах в нашей стране. Мы уверены, что их можно преодолеть, только рассказывая о том, что происходит на самом деле. Поэтому мы посылаем корреспондентов в командировки, публикуем репортажи и интервью, фотоистории и экспертные мнения. Мы собираем деньги для множества фондов — и не берем из них никакого процента на свою работу.
Но сами «Такие дела» существуют благодаря пожертвованиям. И мы просим вас оформить ежемесячное пожертвование в поддержку проекта. Любая помощь, особенно если она регулярная, помогает нам работать. Пятьдесят, сто, пятьсот рублей — это наша возможность планировать работу.
Пожалуйста, подпишитесь на любое пожертвование в нашу пользу. Спасибо.
Помочь нам