Отличие консенсуального договора в 2023 году

Консенсуальный Договор заключается в ряде случаев и имеет ряд значимых особенностей. Перед тем, как оформить сделку, необходимо определиться с её сутью и понять, чем она отличается от других видов. Нужно учитывать, что соглашение имеет ряд значимых характеристик, которые напрямую влияют на специфику оказываемых услуг. 

Консенсуальный договор —  это соглашение, которое предполагает согласие обеих сторон с точки зрения действующих условий. Они имеют ряд значимых отличий от реальных сделок. Соглашение считается принятым только в том случае, если двум сторонам удалось прийти к единому решению. Далее в статье разберем примеры консенсуальных договоров и их основные разновидности. 

Понятие консенсуального договора

В зависимости от того, когда сделка считается заключенной, выделяют реальный и консенсуальный договор. Первые становятся действительными с момента согласования основных условий. С учетом того, что соглашения бывают разных видов, к условиям реальных сделок относят: предмет, срок выполнения работ, стоимость оказываемых услуг, ассортимент и наименование товара.

Как только вещь была передана, а основные условия согласованы и соблюдены, соглашение считается реальным. Например, к реальным сделкам относятся соглашение о займе (как только есть факт передачи денежных средств), аренда перевозки с экипажем (как только передано транспортное средство), доверительное управление (с момента, как передано имущество).

В остальных случаях, речь идет об консенсуальном договоре. Далее разберем его ключевые особенности. 

Ключевые особенности

С учетом специфики оказания услуг, соглашения могут быть отнесены как к реальным, так и к консенсуальным. Поэтому в некоторых случаях, нельзя однозначно сказать какой договор каким является. Например, договор аренды консенсуальным признается судами только при соблюдении определенных условий. На практике, есть случаи, когда он был признан реальным.

Наибольшим спросом пользуются соглашения, заключаемые с момента принятия оферты. Они более простые в плане заключения и вступления в действие.

Такие сделки основываются на доверительных отношений, так как передача вещей не является обязательной. В действующем законодательство нет четкого определения, что такое консенсуальный договор.

Оно было сформировано только в научной среде, но это не мешает ему активно использоваться.

Реальных сделок немного —  страхование, ренты, банковские вклады. К консенсуальным относятся договоры кредита, подряда, поручения. Некоторые разновидности соглашений обладают как реальными, так и консенсуальными подвидами. 

Например, договор дарения сконструирован как реальный уговор, но вот договор обещания дарения уже является консенсуальным.

Договор непрофессионального хранения имеет реальный характер, а если речь идет о хранении у профессионального хранения, но приобретает консенсуальный характер.

Другими словами, консенсуальный договор от реального имеет важное отличие —  при заключении вручается имущество. 

Условия вступления в силу

Сделка признается заключенной в том случае, когда одна сторона приняла оферту другой. Таким образом, если юридические лица подписывают соглашение о поставке товара, они получают взаимные права и обязанности. Значит консенсуальный договор признается заключенным и действительным. На примере поставки, это предусматривает следующий порядок действий:

• проект направляется на соглашение контрагенту;
• обсуждаются и вносятся изменения;
• подписываются документы;
• взаимное выполнение обязательств.

Соглашение может вступить в силу в разные сроки, как и его отдельные пункты —  это предусматривают стороны и оговаривают заранее. Единственный нюанс: такие условия не должны быть противоречивыми по отношению к действующему законодательству. 

Например, если речь идет о кредитном займе, где заимодавцем является физическое лицо, то договор вступает в силу в момент его подписания —  именно так указывают стороны. Но вот с точки зрения законодательства, соглашение о кредитном займе становится действительным, как только были переданы и получены денежные средства. 

Отличия от реальных соглашений

Эти виды обязательств являются прямыми противоположностями. С учетом того, как складывается реальная судебная практика и как действуют общие нормы права, разберем отличия консенсуального договора от реального.  Здесь есть как положительные, так и отрицательные моменты:

Разновидность	Консенсуальный	Реальный
Момент заключения	Как только принята Оферта	Как только передано имущество
Разновидности соглашений	Купля-продажа, оказание услуг, поставка, подряд	Хранение, банковский вклад, аренда транспорта
Отрицательные аспекты	В основе —  доверительное отношение сторон	Предусматривает обязательную передачу имущества
Положительные характеристики	Легко согласовывается	Передача имущества выступает гарантией того, что одна из сторон выполнит свои обязательства

Сделка может быть отнесена к разным видам. Этот момент напрямую зависит от характера предмета, который выступает основой правовых отношений. Например, в категорию “консенсуальный договор” не входит договор ренты транспортного средства —  он реальный. Но если речь идет об аренде недвижимости, он уже является консенсуальным. В свою очередь, они составляют одну группу соглашений —  аренда. 

Примеры консенсуальных сделок

Если ознакомиться с основными нормами права, что регулируют рассматриваемые виды правоотношений, можно определить к какому виду относятся соглашения. Проанализировав определенные статьи, под консенсуальным договором принято считать соглашение, в норме права которого используется понятие “обязуется”. 

Другими словами, заключение сделки происходит в момент согласия. Одна сторона должна выполнить работу, а вторая принять результат и обеспечить оплату. Речь идет только о двусторонних обязательствах между сторонами сделки. К примерам таких сделок относят:

• купля-продажа (есть обязательства по тому, чтобы передать оплату за имущество или вещь, в эту категорию входит, в том числе розничная продажа);
• займ (исключением являются сделки, где физическое лицо выступает в качестве заимодавца);
• дарение (в письменном или устном виде происходит безвозмездная передача имущества);
• подряда (одна сторона должна выполнить работу, а вторая её принять и оплатить)
• перевозка (в зависимости от используемого транспорта, они могут быть морскими, железнодорожными, авиа, автомобильными). 

Каждый из этих видов консенсуальных договоров имеет определенные особенности, что также нужно учитывать. 

Судебная практика

При разрешении спорных вопросов, связанных с тем, с какой даты сделку можно считать заключенной, в суде установлена определенная практика.

Так, при определении факта заключения консенсуального договора купли продажи играет роль, подписала ли проект другая сторона.

Таким образом, это подтверждает тот факт, что между сторонами было достигнуто соглашение на двухсторонних выгодных условиях.

Именно от того, к какому виду относят соглашение, зависит не только его суть, но и итог сделки. Если по ошибке реальная сделка будет признана как консенсуальная, этот приведет к неприятным юридическим последствиям. Споры о характере договора возникают довольно часто. Для того чтобы соглашение было принято, оно должно соответственно оформляться и закрепляться на публичной основе. 

Например, если идет речь о соглашении о поручении, то в нем должна быть указана следующая информация: сторона А обязуется выполнить задачу Х, сторона В её принять и оплатить. Именно факт “обязуется”, подчеркивает консенсуальность. По аналогичной схеме оформляются сделки подряда, оказания услуг, розничной купли-продажи. 

Если же рассмотреть оформление реального соглашения, к примеру, найма, то в нем четко указывается с какой даты сотрудник должен начать выполнять свою работу и какие конкретно обязанности у него будут.

Такая сделка оформляется в разных формах: единый документ, обмен письмами, публичное соглашение. При этом для её заключения не требуется, чтобы стороны фактически исполнили свои обязательства.

Этого нельзя сказать о договоре найма или других реальных соглашениях.

Каковы отличия реального договора от консенсуального?

Реальный договор и консенсуальный — отличия между ними весьма существенны, и ниже мы рассмотрим, в чем они заключаются.

Самое главное отличие — в моменте заключения рассматриваемых видов сделок, соответственно, ознакомившись с публикацией, читатель поймет, как определить, является конкретный договор реальным, либо консенсуальным. Для большего понимания мы привели примеры обоих видов соглашений.

Общие положения о реальных и консенсуальных соглашениях

Прямого указания на отличия рассматриваемых видов договоров в законе не приводится. Вопрос является теоретическим, и юристы-теоретики давно вывели все возможные отличительные признаки реальной и консенсуальной сделки.

Отличается реальный договор от консенсуального главным образом временем его заключения, т.е. моментом появления прав и обязанностей по факту достигнутых договоренностей. Порядок определения момента заключения рассматриваемых соглашений определен в ст. 433 ГК РФ (в ч. 1 данной нормы оговорен момент заключения консенсуального соглашения, а в ч. 2 – реального).

Консенсуальная сделка считается заключенной в момент достижения сторонами соглашения договоренности по всем его существенным условиям. Реальная же сделка признается заключенной исключительно после наступления момента передачи имущества.

При таких обстоятельствах отличие реального договора от консенсуального кроется в моменте, с которого соглашение начинает свое действие. Если для вступления в силу соглашения консенсуального характера в большинстве случаев достаточно его подписать, то по реальной сделке просто подписать документ мало – требуется передать предмет договора.

Чем отличается реальный договор от консенсуального? Примеры консенсуальных и реальных договоров

Самым ярким примером консенсуальной сделки является договор купли-продажи. После того, как он подписан, в силу требований ст. 454 ГК РФ, стороны обязаны начать исполнять его условия. Кроме того, к консенсуальным сделкам можно отнести договор подряда, кредитный договор, договор поручения, договор перевозки.

Самым выразительным примером реального договора является договор займа. Даже если стороны подписали договор, в котором отразили все необходимые существенные условия, он не вступит в силу. Именно поэтому факт передачи необходимо подтвердить, например, распиской, либо актом приема-передачи.

В качестве дополнительных примеров реального договора можно привести следующие договоры:

1. Дарения (если нет обещания дарения в будущем).
2. Ренты.
3. Аренды транспорта с экипажем.
4. Безвозмездного пользования, если у ссудодателя нет обязанности передачи вещи ссудополучателю.
5. Перевозки.
6. Финансирования под уступку денежного требования (кроме договора, когда фин. агент обязуется передавать контрагенту деньги в счет требования последнего к третьему лицу).
7. Банковского вклада.
8. Хранения, если у хранителя нет обязанности принять вещь на хранение в будущем.
9. Страхования.
10. Доверительного управления имуществом.

Консенсуальных соглашений гораздо больше, чем реальных, что дает возможность легко отличить их друг от друга. Кроме того, если в соглашении в обязанностях сторон указывается «обязуется», то это скорее всего консенсуальный договор. Если же указывается «передает», то с большой долей вероятности можно говорить о том, что договор реальный.

Некоторые соглашения могут быть как реальными, так и консенсуальными, например, договор дарения. Он может быть как реальным, так и консенсуальным, если дар передается в будущем и об этом есть договоренность лиц, участвующих в соглашении.

***

Таким образом, самое существенное отличие реальных и консенсуальных договоров заключается в моменте их вступления в силу – с момента заключения, либо передачи вещи.

Отличия реального договора от консенсуального

Реальность и консенсуальность сделки подразумевает различный момент заключения договора (с момента подписания, либо передачи имущества). Правила определения этого момента установлены в ст. 433 ГК РФ.

Момент заключения договора определяется так:

• чтобы реальный договор был признан заключенным, требуется вручение предмета договора второй стороне сделки. Если вещь не передана, договор не заключен;
• консенсуальный договор считается заключенным сразу после его подписания (п. 1 ст. 433 ГК).

Гражданское законодательство не содержит определения реальных и консенсуальных сделок, однако в теории права такие понятия повсеместно применяются. 

Таким образом, отличия реального договора и консенсуального заключаются в разных моментах признания заключенными и соответственно, возникновения прав и обязанностей по сделке.

Примеры реальных и консенсуальных договоров

Наиболее распространенным примером сделки консенсуального характера выступает договор купли-продажи, по которому обязанности у сторон наступают в момент согласования существенных условий, т. е. подписания соглашения (ст. 454 ГК РФ). Помимо купли-продажи примером консенсуальных соглашений могут послужить договоры поручения, подряда, кредита.

Договор займа, в свою очередь, представляет собой реальную сделку, согласование условий которой является недостаточным для того, чтобы договор был признан заключенным.

Заключается он лишь в момент фактической передачи денежной суммы, определенной сторонами.

Если договор займа подписан, но денежные средства не переданы, прав и обязанностей у сторон сделки не возникает, поскольку она считается незаключенной. Чтобы сделка вступила в силу вам нужно передать сумму займа. 

Как определить вид соглашения

Чтобы определить момент заключения конкретного договора, достаточно обратиться к нормам гражданского законодательства, характеризующим сделку определенного вида.

Как правило, если обе стороны сделки принимают на себя обязательства выполнить определенные действия с момента подписания соглашения, данный факт свидетельствует о консенсуальности договора. Если же имеется условие о том, что права и обязанности возникают «с момента передачи», это свидетельствует о реальности договора.

Впрочем, бывают и договоры неопределенного вида. Например, договор дарения может быть как реальным, так и консенсуальным, т. к. стороны в соглашении сами определяют порядок и момент его заключения.

***

В заключение стоит отметить, что разделение договоров по моменту, когда они признаются заключенными, имеет существенное значение. Ведь если не разобраться в том, когда договор начинает действовать, то можно ошибочно полагать, что он заключен, хотя на деле это не так.

Возможна и обратная ситуация — например, когда человек берет деньги в долг, не заключая соглашение в письменном виде, и считает, что никакой сделки не заключено, поэтому взятую сумму возвращать необязательно. Однако сделка является реальной и обязанность по возврату средств появляется у заемщика в момент получения денег от кредитора.

Еще больше материалов по теме в рубрике: «Договор». 

Реальность займа

Деление понятия договора на реальные и консенсуальные по основанию момента, с которого договор заключен, восходит, как хорошо известно, к римским источникам. Гай (Gai. III.

88): «Рассмотрим прежде те [обязательства], которые происходят из договора; их четыре вида: именно они возникают вследствие передачи вещи, или торжественными словами, или письменным образом, или простым соглашением».

По современным доктринальным представлениям в этой характеристике Гая содержится, как минимум, две различные классификации понятия договора: по моменту возникновения (соглашение и передача) и по форме (устные и письменные). Но несмотря на разделение единой классификации догматика гражданского права продолжает держаться трактовки Гая.

Разделение договоров на реальные и консенсуальные не единожды подвергалось специальному обсуждению. В нашей литературе такими исследованиями последних лет являются работы Б.Л. Хаскельберга и В.В. Ровного (Консенсуальные и реальные договоры в гражданском праве. М., 2004), А.Б.

Бабаева и Р.С. Бевзенко (О реальных и консенсуальных договорах // Вестник ВАС РФ. 2006. N 1), Д.О. Тузова (Заметки о реальных и консенсуальных договорах (Сборник статей к 60-летию Е. А. Крашенинникова: Сб. науч. тр. / Отв. ред. П. А. Варул. Ярославль, 2011). Некоторые авторы (А.Б.

Бабаев, Р.С. Бевзенко) отрицали теоретическую и практическую значимость данной классификации, другие (Б.Л. Хаскельберг, В.В. Ровный, Д.О.

Тузов), напротив, утверждали, что она отнюдь не случайно возникла в римском праве и сохранялась в истории правовой мысли, и отказываться от нее было бы неверно.

Классификация понятия договора не реальные и консенсуальные обсуждалась и на zakon.ru (https://zakon.ru/blog/2016/6/10/o_realnosti_dogovorov).

Настоящая заметка, разумеется, не преследует цели изложения проблемы в ее полноте и тем более вынесения каких-либо окончательных суждений по ней. Она имеет более скромную догматическую направленность, которая центрируется в вопросе: как действующие гражданско-правовые нормы квалифицируют заем – как реальный договор или все-таки как консенсуальный?

Для начала взглянем на п. 1 ст. 807 ГК, в котором содержится определение понятия займа:

По договору займа одна сторона (займодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг.

Обращают на себя внимание слова «передает или обязуется передать». Нередко использование описания («передает») или долженствования («обязуется передать») дает право утверждать, что договор является либо реальным, либо консенсуальным. Такой подход, например, декларировался еще в курсе М.И. Брагинского, В.В.

Витрянского – одной из первых постсоветских работ в сфере договорного права, подготовленных на материале  нового ГК.

Но применительно к займу используются обе формулировки и, следуя этому подходу, не следует ли признать, что заем может быть как реальным, так и консенсуальным? Это первый сигнал, пусть пока и не выходящий словесной формы, о том, что безусловное полагание займа реальным выглядит излишне категорично.

Последний вывод усиливается абз. 2 п. 1 ст. 807 ГК, в котором определенно устанавливается, что передача вещи – юридический факт, обусловливающий заключение договора, если заимодавец – гражданин:

Если займодавцем в договоре займа является Гражданин, договор считается заключенным с момента передачи суммы займа или другого предмета договора займа заемщику или указанному им лицу.

Если бы заем был безусловно – всегда – реальным договором, то есть моментом его заключения была бы передача (и получение?) родовых вещей, такая оговорка применительно к заимодавцу-гражданину была бы избыточной. Это второе, более серьезное, сомнение, имеющее своим источником непосредственно нормы ГК РФ.

Тем не менее в судебной практике вослед догматическим представлениям сложилась позиция, что заем реален – она формулируется как в обзорах судебной практики (см. вопрос № 10 Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 за 2015) («При этом договор займа является реальным и в соответствии с п. 1 ст.

807 ГК РФ считается заключенным с момента передачи денег или других вещей»), так и в отдельных решениях (см., напр.

, решение АС по делу № А60-9274/2021: Поскольку для возникновения обязательства по договору займа требуется фактическая передача кредитором должнику денежных средств (или других вещей, определенных родовыми признаками) именно на условиях договора займа…).

Эта трактовка судов тем более интересна, что она не только не вполне согласуется с определением понятия займа, но и, в целом, ограничивает использование иных конструкций в заемных правоотношениях. В частности, оспаривание займа по безденежности (ст.

812 ГК) – если самого займа нет без передачи родовых вещей, как возможна безденежность займа? Это contradictio in adjecto. В случае безденежности заем нужно не оспаривать  –  оспаривать нечего, а ссылаться на незаключенность самого договора займа.

Это третье и, пожалуй, наиболее серьезное сомнение в полагании займа реальным договором.

Поскольку сами нормы ГК позволяют усомниться в том, что договор займа считается заключенным исключительно после передачи родовых вещей, разумно и логически корректно рассмотреть заем как консенсуальный договор.

Допустима ли такая интерпретация? То есть могут ли два лица договориться, что одно из них принимает на себя обязанность предоставить денежные средства, а другое – приобретает право на их получение? Да, могут, и это вполне обычная финансовая практика в виде договоров о кредитных линиях, когда части денежных средств в рамках лимита (траншы) предоставляются по надобности заемщика на основании его заявлений. До тех пор пока заемщик не обратиться с заявлением, банк не предоставит ему финансирование – сложно сомневаться в том, что в этой ситуации возникли кредитные правоотношения, в особенности когда сумма кредита исчисляется десятками млрд. руб. и денежные средств требуются для инвестиционных целей.

Отличия 44-ФЗ и 223-ФЗ: таблица сравнения на 2021 год

• В чем главное отличие?
• Таблица сравнения 44-ФЗ и 223-ФЗ

Правила проведения торгов, права и обязанности заказчиков и поставщиков различаются для 44-ФЗ и 223-ФЗ. Первый подробно описывает и строго регламентирует правила закупок, а второй устанавливает общие принципы и основные требования к торгам. Статья поможет разобраться, чем различаются эти законы.

В чем главное отличие?

№ 44-ФЗ

Закон действует на закупки всех госзаказчиков, строго описывает этапы торгов: от планирования до заключения контракта, регламентирует порядок, сроки госзакупок, требования к участникам и действия государственных организаций на каждом этапе. У заказчиков по 44-ФЗ есть четкий план проведения тендера, а у поставщиков — уверенность, что с победителем заключат сделку и оплатят контракт в срок.

Нарушение закона для госзаказчиков грозит административными взысканиями и отменой уже проведенной закупки, а для участников — включением в реестр недобросовестных поставщиков (РНП) с запретом участвовать в госзакупках на два года.

№ 223-ФЗ

Закон устанавливает только общие особенности проведения торгов и обязывает заказчиков составить свое положение о закупках, которое регулирует закупочную деятельность. В положении заказчик прописывает, какими способами будет проводить торги, в какие сроки, устанавливает требования к участникам, к форме заявки и т.д.

Закон дает заказчику определенную свободу действий. Чтобы поставщику участвовать в торгах по 223-ФЗ, сначала нужно ознакомиться с положением о закупке конкретного заказчика.

Таблица сравнения 44-ФЗ и 223-ФЗ

Рассмотрим принципиальные различия двух законов и их сходства в таблице.

44-ФЗ 223-ФЗ

Кто является заказчиком
госкорпорации и компании, в которых более 50 % имущества принадлежит государству, их дочки и внучки, естественные монополии, например, РЖД, организации, которые занимаются регулируемой деятельностью, например, энергетикой, теплоснабжением, обращением с твердыми бытовыми отходами, бюджетные и унитарные учреждения, которые проводят закупку за счет грантов, средств субподряда, подаренных и собственных денег.
Кто поставщик
Юридические и физические лица, включая индивидуальных предпринимателей и самозанятых. В 223-ФЗ самозанятые имеют те же преимущества, что и субъекты малого и среднего предпринимательства. То есть, они могут участвовать в торгах, которые проводят только для малого и среднего бизнеса.
Для кого могут установить преимущества
Некоторые закупки проводят с преимуществом для: организаций инвалидов, уголовно-исполнительных учреждений, поставщикам товаров из стран Евразийского экономического союза (ЕАЭС), субъектов малого предпринимательства и социально ориентированных некоммерческих организаций (СМП и СОНКО). Госзаказчики должны каждый год 15 % всего объема закупок проводить среди СМП и СОНКО.	Установить приоритет могут: субъектам малого и среднего бизнеса (СМП), поставщикам российской продукции и товаров из других стран ЕАЭС. Малому и среднему бизнесу должны отдавать 20 % годового объема всех договоров.
Какими способами проводят закупки
конкурентными: конкурсы: открытый, с ограниченным участием, двухэтапный, закрытый, закрытый с ограниченным участием, закрытый двухэтапный; аукционы: электронный, закрытый; запрос котировок; запрос предложений; закупки у единственного поставщика.	Заказчик прописывает в своем положении конкурентные и неконкурентные способы закупок, в том числе описывает случаи проведения закупок у единственного поставщика. Конкурентные закупки с преимуществом для СМП можно проводить только в виде: конкурсов, аукционов, запросов котировок, запросов предложений. В остальных случаях заказчик сам выбирает способы закупок и устанавливает их в положении.
На каких площадках проводят электронные торги
Госзакупки проводят на восьми электронных торговых площадках (ЭТП): Сбербанк-АСТ, РТС-тендер, Росэлторг, НЭП, ZakazRF, Lot-online, ТЭК-Торг, ЭТП Газпромбанка. Извещение и документы обязательно публикуют в ЕИС — сайт zakupki.gov.ru. Участники должны зарегистрироваться в ЕИС, чтобы попасть в единый реестр участников закупок (ЕРУЗ). Регистрация бесплатная и действует три года.	Список ЭТП для закупок по 223-ФЗ не регламентирован. Заказчик по своему усмотрению может выбрать любую из действующих площадок или организовать свою. Закупки публикуют в ЕИС, если начальная максимальная цена (НМЦ) больше 100 тыс. рублей; НМЦ больше 500 тыс. рублей при годовом обороте заказчика выше 5 млрд рублей. Закупки по 223-ФЗ для МСП размещают в ЕИС независимо от цены и на тех же восьми федеральных площадках, что и тендеры по 44-ФЗ.
Какая электронная подпись (ЭП) нужна для участия
Квалифицированная электронная подпись (КЭП): на руководителя компании, чтобы зарегистрироваться в ЕИС и назначить полномочия на сотрудников, на сотрудников, которые будут заниматься закупками при наличии доверенностей. Получить КЭП можно в аккредитованном удостоверяющем центре (УЦ).	Требования к ЭП устанавливает ЭТП, на которой проходит закупка. Для участия в торгах по 223-ФЗ для МСП подойдет обычная КЭП. Для закупок на общих основаниях некоторые площадки требуют ЭП со специальным платным расширением — OID-ом. Можно получить обычную КЭП, а OID добавить позднее. Иногда достаточно неквалифицированной электронной подписи (НЭП).
Финансовое обеспечение
Обеспечение заявки (ОЗ) Заказчик может не требовать ОЗ в закупках до 1 млн рублей. В зависимости от НМЦ требование составляет от 0,5 до 5 %. Точный размер заказчик указывает в извещении о закупке. Участники до даты окончания подачи заявок переводят деньги на спецсчет или оформляют банковскую гарантию. Банковская гарантия должна соответствовать требованиям ст. 45 44-ФЗ и документации закупки. Обеспечение исполнения контракта (ОИК) и гарантийных обязательств В конкурсах и аукционах заказчик обязан требовать обеспечение договора независимо от цены контракта. Размер ОИК может быть от 5 до 30 % от начальной цены. В закупках среди СМП и СОНКО обеспечение рассчитывается от итоговой цены контракта. Победитель может предоставить ОИК: путем перевода денег на счет заказчика, в виде банковской гарантии (БГ). СМП и СОНКО могут вместо ОИК предоставить справку о добросовестности, если у них есть опыт исполнения трех контрактов без нарушений, и сумма цен этих контрактов должна быть выше НМЦ. Обеспечение гарантийных обязательств (ОГО) заказчик устанавливает по своему усмотрению. Размер его не может превышать 10 % от НМЦ. Исполнитель контракта предоставляет ОГО деньгами или БГ в момент подписания закрывающих документов по договору.	Обеспечение заявки В закупках с НМЦ меньше 5 млн рублей ОЗ не требуется. Если начальная цена выше 5 млн рублей, то заказчик может требовать ОЗ — не больше 5 % от НМЦ. Способы ОЗ заказчик прописывает в положении. Это может быть: банковская гарантия, перевод денег на счет заказчика или ЭТП. Если закупка среди МСП, ОЗ переводят на тот же спецсчет, который используется для 44-ФЗ. Обеспечение контракта В законе нет требований к ОИК и ОГО. Наличие, размер, способ предоставление устанавливает сам в заказик в положении и документации закупки.
Стоимость участия в торгах
Победитель закупки платит площадке за победу: 1 % от суммы контракта, но не больше 5 000 рублей, 1 % от суммы контракта, но не больше 2000 рублей, если закупка проходит среди СМП и СОНКО.	В закупках среди МСП победитель платит ЭТП 1 % от НМЦ, но не более 2000 рублей. В остальных случаях сумму устанавливает площадка: иногда для доступа к закупкам нужно оплатить Тариф или перечислить единоразовую сумму на счет ЭТП или заказчика.
Антидемпинговые меры
Если участник снизил цену больше, чем на 25 %, он предоставляет обеспечение контракта в полуторном размере либо платит обычное обеспечение и подтверждает свою добросовестность исполненными контрактами.	В законе требований нет. Заказчик вправе установить меры против демпинга в положении о закупках.
Сроки проведения закупки
Сроки каждого этапа прописаны в законе: подача заявки, внесение изменений в документацию, рассмотрение заявок, подача запроса на разъяснение, подписание контракта. Нарушение сроков заказчику грозит штрафами, а поставщику — попаданием в РНП.	В 223-ФЗ прописаны лишь некоторые сроки конкурентных торгов: срок публикации извещения в ЕИС, сроки запроса о даче разъяснений и ответа на него. Остальные сроки заказчик прописывает в положении и документации о закупке.
Изменение и расторжение договора
В контрактах по 44-ФЗ нельзя менять существенные условия договора. Подавая заявку, участник соглашается со всеми условиями проекта контракта. Расторгнуть договор можно: по соглашению сторон, в одностороннем порядке — условия должны быть прописаны в контракте, по решению суда.	Все условия изменения и расторжения контракта заказчик указывает в положении о закупках.
Какие отчеты составляют заказчики
Госзаказчики размещают в ЕИС: годовые отчеты по закупкам у СМП и СОНКО, обоснования закупки у единственного поставщика, документы об исполнении отдельных этапов контрактов.	Заказчики по 223-ФЗ публикуют на сайте госзакупок: ежемесячные отчеты по общей стоимости: всех договоров, контрактов с единственными поставщиками и договоров с гостайной, отчеты о закупках инновационной, высокотехнологичной продукции, годовые отчеты закупок среди МСП.
Обоснование цены
Госзаказчики должны обосновать начальную максимальную цену каждого контракта.	Заказчик прописывает в положении случаи, когда нужно обосновывать начальную цену контракта. Если заказчик не опубликует вовремя положение о закупке или не проведет требуемый годовой объем закупок у МСП, то он должен будет обосновывать НМЦ по требованиям 44-ФЗ.
Требования к образованию сотрудников заказчика
При годовом объеме закупок более 100 млн рублей заказчик создает контрактную службу. Если объем меньше 100 млн рублей, то закупками занимается должностное лицо — контрактный управляющий. Все сотрудники должны иметь высшее образование или дополнительное профобразование в сфере закупок.	Нет требования создавать специальную службу или назначать контрактного управляющего. Сотрудникам, которые занимаются закупками, не требуется специальное образование.
Можно ли жаловаться на заказчика
В закупках 44-ФЗ подать жалобу в ФАС можно: на документацию закупки, на действие или бездействие заказчика, на оператора ЭТП. Жалобу разместят в ЕИС в течение двух дней, а рассмотрят за пять рабочих дней. Как правильно подать жалобу в ФАС мы писали в статье.	На заказчика можно жаловаться в ФАС, если он нарушил 223-ФЗ или свое положение о закупках. Жалобы за нарушение закона рассмотрят за 7 дней. Остальные — за месяц (ч. 4 ст. 44 135-ФЗ).

сравнение 44-фз и 223-фз 223-фз 44-фз

Договор коммерческого найма жилого помещения

Понятие договора найма жилого помещения закреплено в ст.671 ГК РФ, оно является общим для любых наемных отношений. Договор КН является двустороннеобязывающим, возмездным, консенсуальным договором, то есть имеет характеристики аналогичные договору СН.

Предмет договора (ст.

673 ГК РФ говорит не о предмете ДКН, а об объекте) изолированное и пригодное для постоянного проживания Жилое помещение (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома) Не согласуется со ст.

15, 16 ЖК РФ (отдельно подчеркивать его пригодность и изолированность нет смысла, ст.15 ЖК РФ они являются определяющими признаками для жилых помещений, не понятна судьба комнаты)

В ГК РФ отсутствуют требования к размеру и уровню благоустроенности жилого помещения по сравнению с требованиями к жилому помещению, предоставляемого по договору социального найма.

Субъектные составы двух договоров имеют значительные отличия.

Наймодателем по договору КН могут выступать физические, юридические лица, публичные образования !!! Нанимателем может быть гражданин, для юридических лиц установлен запрет на возможное участие в качестве нанимателя в договоре КН. В отличие от СН не установлен запрет для иностранцев и лиц без гражданства выступить нанимателями по договору КН.

По ГК РФ возможна замена как наймодателя, так и нанимателя:

Согласно ст.

675 переход права собственности на жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора.

Согласно ст.

686 ГК РФ по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих (полагаем речь идет об их согласии) и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних (лучше дееспособных) граждан, постоянно проживающих с нанимателем.

Кроме того, замена необходима в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения, в этом случае нанимателем становится один из совершеннолетних? граждан, постоянно проживающих с ним, по общему согласию между ними. В случае недостижения такого согласия все они становятся сонанимателями.

Кроме нанимателя в жилом помещении постоянно проживать могут другие граждане, законодатель не использует применительно к ним понятие «член семьи». Вероятно, подчеркивая более широкий круг возможных участников этих отношений.

В отличие от членов семьи нанимателя они имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением, но ответственность по договору перед наймодателем несет только наниматель.

(не все теоретики одобряют такую конструкцию, так как эти граждане практически приравниваются к временным жильцам) Однако, это правило может быть изменено соглашением между указанными гражданами  и нанимателем, в котором будет установлена их солидарная ответственность.

В таком случае эти лица приобретают статус сонанимателей, о чем сообщается наймодателю. Возможно лучше установить необходимость получения согласия наймодателя на такое изменение субъектного состава договора.

Согласно ст.

677 ГК РФ  граждане, постоянно проживающие с нанимателем,  должны быть указаны в договоре, при отсутствии таких указаний  их вселение осуществляется по специальным правилам, закрепленным в ст.679 ГК РФ с согласия нанимателя, граждан постоянно с ним проживающих и разрешения наймодателя. Кроме того, необходимо  соблюдение нормы общей площади на одного человека.

(не ясно о какой норме идет речь) Исключение составляют н/в дети, для вселения которых  не требуется такого согласия и соблюдения нормативов.

Форма договора простая письменная, не соблюдение не влечет недействительности договора. Подчеркнуть значение формы

Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Права и обязанности сторон практически совпадают с правами и обязанностями нанимателя и наймодателя по договору СН и зависят от срока договора. Существенное отличие состоит лишь в отсутствии у нанимателя прав распорядительного характера: обмен, замена жилого помещения, объединение комнат по одному договору, приватизация.

В отличие от договора СН договор КН заключается с установлением определенного срока, который не может превышать пяти лет. Если срок в договоре не определен – договор считается заключенным на 5 лет. По сроку законодатель выделяет краткосрочный договор до 1 года и долгосрочный договор от 1 до 5 лет.

Отличие между этими видами договоров в объеме прав нанимателя. Так, по краткосрочному договору согласно ст.

683 ГК РФ наниматель не имеет преимущественного права заключения договора на новый срок, не может вселить временных жильцов, произвести замену нанимателя, указать в договоре граждан, постоянно с ним проживающих, заключить договор поднайма, при расторжении договора в судебном порядке по инициативе наймадателя суд не может установить в отношении такого нанимателя срок для устранения нарушений или отсрочку исполнения решения суда о расторжении договора и выселении. Но все эти запреты носят диспозитивный характер, в договоре может быть предусмотрено иное.

При срочности договорных отношений необходимо обеспечить стабильность пользования постоянно проживающим. Таким правовым инструментом является принадлежащее нанимателю преимущественное право на заключение нового договора. По истечении срока действия договора наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить новый договор либо сообщить об отказе от продления договора. Если наймодатель не выполнил этой обязанности договор считается продленным на тех же условиях на тот же срок.

При этом законодатель не ставит такую возможность в зависимость от добросовестности нанимателя.

 Если наймодатель отказался от продления договора в связи решением не сдавать помещение в наем, но в течение года со дня истечения срока договора заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков (в отличие от  аналогичных положений, регулирующих договор аренды в данном случае не требуется перевода прав и обязанностей на себя)

В отличие от договора СН, где действует система тарифов, размер и порядок внесения платы за жилое помещение по договору коммерческого найма жилого помещения устанавливается сторонами. Одностороннее изменение размера оплаты не допускается за исключением случаев, предусмотренных в законе или договоре  (ст. 682 ГК РФ).

Сроки внесения платы также устанавливаются в договоре, при отсутствии такого условия плата вносится ежемесячно в порядке, предусмотренным ЖК РФ, то есть не позднее 10 числа следующего за прожитым месяца.

 Обязанность по оплате коммунальных услуг лежит на нанимателе, если иное не установлено договором.

Основания и порядок расторжения договора урегулированы в ст. ст. 687, 688 ГК РФ. Законодатель предусматривает несколько вариантов расторжения договора:

1. по инициативе нанимателя с согласия других постоянно проживающих с ним граждан в любое время с письменного предупреждения наймодателя за 3 месяца
2. по тебованию наймодателя в судебном порядке в случаях:

• невнесения нанимателем платы за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более 2 раз (отсутствие уваж. причин)
• разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
• использование жилого не по назначению
• систематическое нарушение прав и интересов соседей

Для двух последних оснований предусмотрено условие: нарушения имеют место несмотря на предварительное предупреждение со стороны наймодателя.

По решению суда нанимателю может быть представлен срок не более года для устранения нарушений, при отказе нанимателя суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отстрочить исполнение решения на срок не более года.

1. по инициативе любой из сторон в судебном порядке в случае

-непригодности жилого помещения

-иные основания, предусмотренные жилищным законодательством