Образец согласия собственника на субаренду нежилого помещения в 2021 году

Образец согласия собственника на субаренду нежилого помещения в 2021 году Евгений Маляр # Нюансы бизнеса Образец согласия собственника на субаренду нежилого помещения в 2021 году

Бланки, образцы, рекомендации по составлению договоров, а также юридические нюансы, согласно действующего законодательства РФ.

  • Договор субаренды нежилого помещения
  • Права арендатора
  • Требования к оформлению договора субаренды
  • Возможные дополнения
  • Образец договора субаренды нежилого помещения
  • Договор безвозмездной субаренды нежилого помещения
  • Что ещё необходимо знать субарендаторам

Большинство предприятий и организаций разных форм собственности не владеют собственными производственными или офисными помещениями, а снимают, то есть берут внаём, причём зачастую не у непосредственных хозяев зданий и сооружений, а у структур, тоже арендующих их. Такой способ пользования площадями называется субарендой. При всей видимой простоте этого процесса он имеет ряд юридически-документальных и фискальных тонкостей, которые следует подробно рассмотреть.

Любые отношения субъектов предпринимательской деятельности, касающиеся распоряжения материальными ценностями, в деловом мире регламентируются договорами, оформленными в письменном виде. Для начала следует конкретизировать некоторые понятия и категории, которыми оперируют участники сделки (а субаренда таковой является).

  • Субарендой называется повторная частичная или полная сдача недвижимого имущества (жилого или нежилого) третьему лицу;
  • Арендатор – физическое или юридическое лицо, заключившее договор аренды с непосредственным собственником объекта недвижимости;
  • Субарендатор – субъект, связанный сходными договорными отношениями с арендатором.

Правоотношения, возникающие между физическими и юридическими лицами в результате этих хозяйственных операций, регламентируются Гражданским кодексом Российской Федерации.

Образец согласия собственника на субаренду нежилого помещения в 2021 году

Права арендатора

Сделки по сдаче в аренду являются легальными операциями, возможность проведения которых закреплена на законодательном уровне (п.2 ст. 615 ГК РФ). Согласно этому акту арендатор имеет право:

  • На сдачу в субаренду строения (или его части);
  • На безвозмездное предоставление арендованных им площадей третьим юридическим или физическим лицам;
  • На передачу оговоренных договором прав третьему лицу.

При этом необходимым условием проведения любого из перечисленных правовых действий является согласие собственника объекта недвижимости.

Документ, регулирующий отношения между арендатором и субарендатором обязательно должен содержать в своём тексте следующую информацию:

  • Точный адрес помещения;
  • Площадь, сдача которой является предметом договора, выраженная в квадратных метрах;
  • Цель использования субарендованных площадей;
  • Срок действия договора;
  • Порядок оплаты (форма и сроки).

Для полной подстраховки иногда заключается договор аренды с правом субаренды. В законодательстве РФ (ст. 615 ГК) нет жёсткой рекомендованной формы выражения согласия владельца помещения (а оно, как уже указывалось, необходимо).

Вместе с тем, субарендатору не запрещается в свою очередь сдавать это же помещение другим организациям, что может привести к образованию довольно длинной цепочки договоров.

Исходя из вероятности такой ситуации, профессиональные юристы советуют прописывать в договоре пункт, дающий это право или же в каждом конкретном случае заключать дополнительное соглашение, являющееся его неотъемлемой частью.

Следует также помнить о том, что срок договора субаренды нежилого и жилого помещения, в любом случае (независимо от указанной в нём конечной даты) прекращается после окончания действия первичного договора аренды. Автоматически он не продлевается.

Образец согласия собственника на субаренду нежилого помещения в 2021 году

Допускается составление договора субаренды в произвольной форме (с соблюдением обязательных пунктов) но предприниматели, не имеющие собственного штатного юриста или не знающие, как составить безупречный в правовом аспекте документ, чаще всего используют общедоступный типовой шаблон:

Скачать бланк договора doc

Возможные дополнения

Для исключения возможных разночтений и споров, которые могут возникнуть постфактум, к договору субаренды рекомендуется прилагать следующие документы:

  • Кадастровый паспорт объекта недвижимости;
  • Свидетельство о госрегистрации;
  • Акт приёма-сдачи нежилого помещения, в котором фиксируется техническое состояние (заверяется сторонами);
  • Протоколы разногласий и их согласований.

Договор субаренды или аренды, срок которого равен или превышает 12 календарных месяцев, подлежит обязательной государственной регистрации и вступает в силу только после неё.

Образец согласия собственника на субаренду нежилого помещения в 2021 году

Технически процесс оформления документа доступен руководителям коммерческих структур, не владеющим специальными юридическими знаниями. Достаточно просто скачать (бесплатно) бланк договора субаренды нежилых помещений и заполнить его, а затем подписать его двум сторонам этого соглашения, с указанием налоговых и банковских реквизитов:

Скачать бланк договора doc

Если и этот процесс вызовет какие-либо затруднения, всегда можно посмотреть примеры, иллюстрирующие ситуацию, наиболее сходную с возникшей.

Форма в любом случае будет похожей, а характер деятельности (будь то склад, офис, торговая точка или что-то другое) влияет только на дополнительные условия и отношения субарендатора с государственными проверяющими структурами (он несёт перед ними полную ответственность самостоятельно).

Пример договора под магазин показывает, что пункты в нём всё те же самые, а условия ничем не отличаются от тех, что были бы при аренде офиса:

Смотреть пример pdf

Бесплатная субаренда – явление не слишком частое, но законодательно предусмотренное. Суть этого действия, описанная кратко, состоит в том, что некая структура, заключив договор аренды, берёт на себя обязанности платить за использование площадей, но исходя из каких-то соображений, позволяет третьей стороне вести на них (или их части) какую-либо деятельность.

При этом для владельца объекта совершенно безразлично, чьи именно поступают на его счёт средства, так как он их в любом случае получает от первичного арендатора.

Вопросы, однако, возникнуть могут у налоговых органов, и в основном по поводу возможного сокрытия доходов.

Схема такой махинации проста: на самом деле субарендатор деньги исправно платит, но «по-чёрному» и наличными.

Образец согласия собственника на субаренду нежилого помещения в 2021 году

Разумеется, предполагать правонарушение в каждом конкретном случае нельзя.

Юридически договор безвозмездного пользования практически тождественен соглашению о предоставлении ссуды (беспроцентного кредита) в натуральной форме, а потому рассматривается по аналогии.

В обеих ситуациях речь идёт о временном предоставлении бесплатно эксплуатируемых ресурсов (финансовых или других материальных). Образец договора, соответствующий требованиям  9-й главы ГК, общедоступен:

Скачать бланк договора doc

Примечание: если стоимость предмета договора (то есть самого помещения) не превышает десяти установленных размеров МРОТ, его письменное оформление не является обязательным.

Без чёткой идентификации помещения документ считается юридически ничтожным (недействительным). В некоторых случаях, предусмотренных законом, безвозмездная аренда может предоставляться только специальным субъектам.

Кроме этого, действуют ограничения, не позволяющие участвовать в подобных сделках руководителям, сотрудникам, учредителям, а также лицам, входящим в состав правления организации или контролирующим её деятельность.

Срок действия договора безвозмездного пользования нежилым помещением ограничен временем действия основного соглашения об аренде.

Обязательные приложения:

  • Копия кадастрового паспорта;
  • Копия свидетельства госрегистрации права собственности на объект недвижимости;

А также уже перечисленные документы, дополняющие обычный договор платной субаренды (протоколы разногласий, допсоглашения, акты приёма-передачи и пр.), если в этом есть необходимость.

В одной статье невозможно раскрыть все тонкости отношений, возникающих в ходе сдачи и найма нежилых помещений, но на некоторые из них всё же стоит обратить особое внимание:

  • Арендатор обязан предоставить объект или его часть в состоянии, пригодном для использования;
  • За исправность коммуникаций (электроснабжения, отопления, воды, канализации, связи) отвечает собственник помещения;
  • Арендатору даётся право проверки целевого (указанного в договоре) профиля использования площадей;
  • При возникновении необходимости в ремонтных работах аренда субарендатором не оплачивается в течение их периода.
  • Субарендатор вправе использовать помещение по выходным и праздничным дням без повышения суммы оплаты.
  • Уклонение от уплаты налогов на доходы от аренды и субаренды карается штрафом до полумиллиона рублей или лишением свободы на срок до трёх лет.

В целом, можно подытожить следующее: оформить и подписать договор субаренды помещения труда не составит. Бланки и примеры документов общедоступны и понятны. Важно прописать в договоре все нюансы и спорные вопросы, во избежание проблем при пользовании помещением в будущем.

Правильно составленный образец поможет добиться согласия арендодателя на субаренду

При высокой стоимости на объекты недвижимости и земельные участки, нередко значительно выгоднее не выкупать их в собственность, а арендовать на определённый срок в зависимости от цели назначения. Установив правила пользования недвижимостью или землей, собственник передаёт свои владения в аренду.

При больших площадях арендатор, в свою очередь, по согласованию с собственником может сдать часть помещений третьим лицам. В этом случае арендатор выступает арендодателем, а вид аренды называется субарендой. Такой вид сотрудничества намного выгоднее всем сторонам.

Читайте также:  Стоимость балла пенсии в рублях в 2020 году в россии для начисления пенсии

Для законности сделки требуется согласие арендодателя на субаренду, образец составления которого рассмотрим для разных вариантов арендного сотрудничества.

Правовые аспекты

Арендные отношения законодательно регламентированы Гражданским кодексом, и только владелец собственности решает, как ею распоряжаться: сдавать в аренду одному арендатору и уполномочить его контролировать процесс взаимодействия с субарендаторами или самостоятельно работать сразу с несколькими клиентами.

Выбирается, как правило, первый вариант, так как всю руководящую деятельность берёт на себя арендатор, распределяя помещения и сдавая их в субаренду по своему усмотрению, но с согласия собственника.
Согласно п.2 ст.

615 ГК РФ настоящий договор поднайма с третьей стороной, может быть заключён, при наличии согласия арендодателя, то есть собственника.

Важно! В договоре запрещён пункт, в котором арендатор наделяется правом заключения соглашения субаренды без согласия владельца. Но в документ достаточно включить пункт на право арендатора передавать имущество в поднаем. В этом случае дополнительных разрешительных соглашений уже составлять не нужно.

В кажущейся тавтологии и игре слов заключён глубокий правовой смысл. Нарушение этого условия ведёт к полной ликвидации законности сделки.

Законом не предусмотрена конкретная форма выражения согласия на передачу имущества в субаренду.

Разрешено его оформлять протоколом, отдельным письмом, дополнительным соглашением, приложением к основному документу, один экземпляр или копия которого должна храниться у владельца имущества.

Образец согласия собственника на субаренду нежилого помещения в 2021 году

Может ли субарендатор сдавать сам в аренду помещение?

Арендатор имеет право сдавать в субаренду третьим лицам имущество, одновременно наделив их теми же функциями. То есть каждое последующее звено цепочки – это и субарендатор и субарендодатель для следующего элемента связи.

Законодательством количество звеньев не ограничено. Единственным правилом является то, что срок субаренды не может превышать период, выделенный для аренды.

Заключая договор, необходимо удостовериться, что существует заверенное нотариусом согласие собственника на субаренду.

Ответственность за нарушение договорных отношений

Согласно ст. 167, 168, 615 и ст. 1103 ГК РФ при сдаче здания в субаренду без согласия арендодателя (собственника), последний имеет право расторгнуть соглашение найма с требованием взыскать убытки по причине пользования имуществом не по назначению. Субаренда без согласия арендодателя считается незаконной и может повлечь наказание в зависимости от нанесённого ущерба.

При продлении сроков основного соглашения между собственником и арендатором автоматически разрешено изменить и сроки поднайма, но лучше оформить новый документ с чётким указанием новых данных.

Если в первоначальном договоре коммерческого найма собственности не было предусмотрено, сдавать помещение в субаренду (по причине отсутствия необходимости), то следует согласовать этот момент в виде дополнительного соглашения. Согласно п. 1 ст.

452 ГК РФ сделки между юридическими и физическими лицами об изменении условий основного договора должны быть оформлены и заверены в той же форме, что и основной документ. То есть, если он оформлялся у нотариуса, то и все дополнения поднайма должны быть заверены нотариально. В противном случае соглашение теряет правовую силу и является нарушением законодательства.

Нюансы составления договора

Статья 615 ГК РФ обязывает к поднайму или прокату применять те же правила, что прописаны в основном документе на аренду собственности. По ст. 607 ГК в соглашении в обязательном порядке прописываются все виды имущества, которые будут переданы в пользование третьим лицам.

Без описания объекта передачи, договор считается юридически ничтожным. То есть при делегации права аренды помещения необходимо указывать его площадь, расположение и другие важные параметры. Если объектом является оборудование, то указываются все его параметры при передаче внаём.

Образец согласия собственника на субаренду нежилого помещения в 2021 годуТиповой договор аренды недвижимости дополняется следующими документами:

  • Разрешением на поднаём от собственника помещения или офиса.
  • Протоколом, в котором указаны все разногласия сторон.
  • Протоколом о согласовании разногласий, если они существуют.
  • Актом, в котором прописываются условия приёма-передачи собственности внаём и поднаём.

При возникновении необходимости прекратить договорные отношения по недвижимости одна из сторон по ст. 610 ГК обязана оповестить об этом другую за три месяца до окончания срока. Одновременно прекращается и срок действия поднайма. Но законодатель в ст.

618 ГК РФ предусмотрел правовую возможность для добросовестного субарендатора на оформление договора с новым арендодателем или собственником на тех же условиях на оставшийся ранее установленный срок. Тем самым закон защищает интересы субарендатора любого уровня.

В соглашении аренды или проката  всегда приписываются штрафные санкции и условия выплаты пени.

Соглашение поднайма должно сопровождаться следующими документами:

  • Перечнем имущества или объектов недвижимости, которое использует субарендатор.
  • Графиком платежей.

Договор аренды с правом субаренды выглядит следующим образом.

Образец согласия собственника на субаренду нежилого помещения в 2021 годуВнимание! При составлении документов необходимо следить в договоре субаренды за сроками действия соглашения сторон. Следует убедиться, что этот период меньше или равен сроку аренды по основному документу. В противном случае субарендатор теряет все права, и его деятельность становится незаконной.

Каждому субарендатору желательно иметь копию основного договора аренды, что избавит его от правовых коллизий в будущем и судебных разбирательств.

Образец согласия арендодателя на субаренду

Согласие на субаренду нежилого помещения или офиса составляется собственником только письменно и является неотъемлемой частью основного соглашения. Образец можно найти как в интернете, так и составить самостоятельно. Главное условие – подробное описание сдаваемого помещения, его состояния, площади пользования. Субаренда – это всегда риски:

  • Арендатор, прежде всего, отвечает перед собственником за надлежащую эксплуатацию взятого помещения.
  • В случае порчи имущества субарендатором, отвечать приходится арендатору перед владельцем. То есть переуступка прав не освобождает от ответственности.
  • Одновременно арендодатель отвечает за качество предоставляемых коммунальных услуг, отделку помещения, комфортность пребывания.
  • Изменение сроков аренды без дополнительного оповещения нарушает права субарендатора. Любое изменение сроков исполнения договора одной стороной приводит к прекращению законной деятельности другой.
  • Нарушение прав собственника наблюдается, когда арендатор не оповещает его о новых сделках субаренды.

Важно знать! Законодательство не запрещает арендатору устанавливать собственные цены на сдаваемое в наём помещение.

Арендатор, взяв на себя организационные обязанности по использованию арендованной собственности, вправе распоряжаться ею и получать от этого финансовую прибыль, одновременно неся полную ответственность перед собственником.

Образец согласия собственника на субаренду нежилого помещения в 2021 году

Важно! Отсутствие согласия на поднаём приводит к мгновенному прекращению деятельности субарендатора.

Если арендуемое помещение было сдано третьим лицам без согласия собственника, он вправе расторгнуть договор с требованием возмещения убытков согласно п.3 ст. 615 и ст. 619 ГК РФ.

Договор аренды квартиры с правом субаренды образец выглядит аналогично. Поднаём жилищного фонда особенно востребован в курортных зонах или при посуточной аренде.

Можно ли сдавать муниципальное имущество?

Законом не запрещена аренда и поднаём муниципального имущества, которое находится в собственности у государства. Переход прав пользования возможен только при согласии собственника, то есть государства в лице администрации города или района, где находится объект.

Важно! Если срок аренды или субаренды больше одного года, то необходима регистрация договора в Росреестре.

Кроме вышеупомянутых статей Гражданского кодекса, арендные отношения регламентируются Федеральным законом № 218-ФЗ. Судебные инстанции разошлись во мнении, необходимо ли регистрировать договор аренды, заключённый на неопределённый срок.

Существует два диаметральных мнения: одни суды говорят, что нужно, иначе соглашение будет считаться незаконным, другие – регистрация не нужна.

И как поступить в этом случае, если суды принимают абсолютно противоположное решение? Регистрация всегда надёжнее, чем её отсутствие, так как в любой момент могут быть внесены изменения, и договор будет признан ничтожным.

Поднаём государственного имущества регламентируется № 135-ФЗ. В ст. 17.1 этого законодательного акта отмечено, что государственное и муниципальное имущество должно предоставляться через проведение аукциона (Постановление Высшего арбитражного суда № 73 от 17.11.11). В этом случае согласие собственника также обязательно, что отражается в аукционной документации.

Читайте также:  Порядок применения результатов СОУТ изменится

Особенности найма муниципальной собственности

Субаренда нежилого помещения: чем опасно, как составить договор

Время чтения 5 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Субаренда нежилого помещения – это понятие, включающее множество особенностей и тонкостей. Она представляет собой предоставление помещения арендатором в пользование субарендатору на тех же условиях, которые предполагает изначальный договор аренды. При этом следует в точности соблюдать все условия, на которых собственник передал недвижимость в аренду.

Особенности субаренды

Образец согласия собственника на субаренду нежилого помещения в 2021 году

Зачастую арендаторы прибегают к данной процедуре, заключив соглашение об аренде по выгодной цене. Затем они ищут субарендаторов, которые снимут помещение по более высокой стоимости. А разница в цене становится для них дополнительным доходом.  

Возможность субаренды регулируется п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса. В соответствии с данной статьей, арендатор может поступить с арендуемым объектом одним из нижеперечисленных способов:

  1. сдать помещение частично или полностью, заключив договор субаренды;
  2. передать помещение в безвозмездное пользование;
  3. передать право аренды физическому лицу или другой организации.  

У арендатора есть право сдать помещение полностью или только его часть, выделив площадь для субарендатора. Это характерно для офисных или торговых помещений, когда помещение является слишком большим и не задействуется в полной мере.

Договор субаренды нежилого помещения может заключаться не только между компаниями или предпринимателями. Допускается заключение соглашения и с физическим лицом. Для этого необходимо поставить в известность владельца помещения. Чтобы упростить процедуру, можно заранее включить в первоначальный договор аренды пункт о возможности передачи помещения в субаренду третьему лицу.

Условия предоставления помещения в субаренду

В данном случае субарендатор заключает договор на тех же условиях, которые фигурируют в договоре аренды. Важно соблюдать следующее:

  • срок субаренды не может превышать срока аренды;
  • в случае завершения договорных обязательств между арендатором и собственником требуется перезаключение договора с собственником на правах арендатора;
  • в договорах аренды и субаренды должны содержаться одинаковые условия, касающиеся возможности проведения ремонта в помещении;
  • продлить договор субаренды нельзя, но его можно перезаключить, если перезаключается договор аренды.

Если срок оформления договора составляет не меньше 12 месяцев, его необходимо зарегистрировать в органах Росреестра.

Данная процедура накладывает обременение на недвижимость в виде аренды и субаренды до окончания действия договорных обязательств.

Если помещение будет продано, новому собственнику придется ждать окончания не только аренды, но и субаренды. Если договор заключается на срок до 1 года, не потребуется его регистрация.

Скачать простой договор субаренды нежилого помещения (образец)

Двойная субаренда

Образец согласия собственника на субаренду нежилого помещения в 2021 году

При этом необходимо поставить в известность собственника нежилого помещения и заключить с ним прямое соглашение. С юридической точки зрения данная ситуация считается двойной субарендой.

Риски субаренды

Чем опасно заключение договора субаренды? Наибольшие риски существуют для субарендатора, так как он является наименее защищенной стороной соглашения. Но есть опасные моменты и для других сторон сделки. Можно выделить следующие нюансы:

  1. Получение согласия собственника на субаренду. Если собственник не будет поставлен в известность и договор аренды не предполагает последующую сдачу помещения, договорные отношения могут быть прекращены.
  2. Договор подлежит обязательной регистрации, если заключается на срок от 1 года. В этом случае накладывается обременение на недвижимость, которое может отпугнуть потенциальных покупателей в случае продажи.
  3. Договор субаренды превышает срок аренды. В данном случае договор теряет юридическую значимость. В соответствии с российским законодательством, он должен быть меньше или равен сроку аренды. При заключении соглашения следует запросить копию первичного договора аренды.
  4. Риск неоплаты. Если субарендатор будет задерживать платежи или перестанет их вносить, придется самостоятельно оплачивать их собственнику. Большинство договоров аренды нежилого помещения предполагают прекращение действия договоренностей, если оплата задерживается более двух раз подряд.

Если договор субаренды заключен ранее даты договора аренды, данную сделку признают ничтожной. При этом даже подписанный обеими сторонами документ становится недействительным.

Что предусмотреть?

Образец согласия собственника на субаренду нежилого помещения в 2021 году

  • договор аренды;
  • договор субаренды;
  • письменное согласие собственника;
  • выписка из ЕГРН, в которой указывается владелец недвижимости и установленные обременения.

В последнем случае особенно важно наличие обременения, если договор заключен на срок более года. Наличие договора аренды и субаренды позволяют сверить основные условия соглашения. Если в них есть серьезные противоречия, лучше отказаться от подписания документа. В противном случае могут возникнуть проблемы с собственником, который не давал согласия на определенные действия в отношении своей недвижимости.

В результате, при заключении договора субаренды есть определенные риски. Чтобы их избежать, необходимо знать, что представляет собой данное соглашение и как себя обезопасить от негативных последствий.

Договор субаренды нежилого помещения

  • Для ведения коммерческой деятельности организации и частные предприниматели зачастую арендуют нежилые помещения.
  • Для того, чтобы заниматься бизнесом на законных основаниях необходимо оформлять договор с собственником помещения.
  • Стороны договора самостоятельно определяют его условия, а также права и обязанности.

Образец согласия собственника на субаренду нежилого помещения в 2021 году

Суть договора

Сущность договора субаренды нежилого помещения заключается в то, что арендатор передает субарендатору за установленную плату на время правомочия владения и пользования, которые он имеет по основному договору аренды с собственником.

Нормы о порядке заключения сделки и ее содержании предусматриваются ст. 606 ГК РФ.

Существенными условиями договора являются сведения, позволяющие точно определить сдаваемый в аренду объект недвижимости согласно ст. 607 Гражданского кодекса РФ и денежная сумма в качестве арендной платы, которая определяется исходя их положений ст. 654.

При отсутствии в договоре установленной суммы за наем нежилого помещения, он признается недействительным.

В ходе подписания договора юридическое лицо, желающее стать нанимателем недвижимости, предоставляет арендатору:

  • банковские реквизиты организации;
  • выписку из реестра юридических лиц (полученную не позже 1 месяца);
  • подпись руководителя и гл. бухгалтера, образец печати;
  • разрешение на ведение определенных видов деятельности;
  • документ, подтверждающий полномочия лица на подписание договора субаренды.

Порядок заключения договора субаренды установлены в гражданском законодательстве.

Согласно нормативам ГК РФ нежилое помещение (или его часть) может быть сдано арендатором в субаренду другому лицу при соблюдении надлежащих условий.

К примеру, аренда помещения для размещения магазина, парикмахерской, ателье, торгового объекта, складского помещения, промышленного производства и т.д.

Предмет договора

Фактически нежилое помещение представляет собой определенную изолированную площадь здания независимо от его функционального назначения.

Главное отличие нежилого помещения от жилого состоит в том, в оно является непригодным для проживания в нем людей на постоянной основе. Нежилые помещения могут иметь различное назначение.

Основные признаки нежилых помещений:

 Помещение должно быть изолированным т.е. иметь точные границы. Чаще всего ими являются стены, пол, потолок. Помещение должно иметь отдельный вход/выход
 Неразрывная связь со зданием Невозможность перемещения помещения без причинения урона капитальному строению
 Функциональное назначение использование для осуществления социальных задач и в промышленных целях

Нежилые помещения как другие объекты недвижимости проходят процедуру государственной регистрации в службе Росреестра, после чего на них оформляется право собственности.

Процедура совершается согласно положениям Федерального закона Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Нюансы сделки

Понятие «субаренда» означает сдача арендатором по договору другому лицу определенной недвижимости или его части. Как правило, в субаренду сдаются такие объекты, как нежилые помещения. После заключения сделки первоначальный арендатор приобретает права арендодателя в отношении лица, который снял помещение.

Важно знать, что такая сделка представляет собой не двустороннее соглашение, а трёхстороннее.

Обычно, собственник объекта недвижимости не заинтересован в заключении подобной сделки. Однако в конечном итоге достаточно часто оформляются субарендные договоры.

Встречаются ситуации, когда такой договор заключается незаметно для собственника, что нарушает его права. Чтобы предотвратить это арендатору требуется получить письменное согласие собственника нежилого помещения на его сдачу третьему лицу.

Читайте также:  Кассовая дисциплина в 2021 году для ИП

Заключение типового договора субаренды нежилого помещения

На законодательном уровне разрешено оформлять сделки по сдаче арендуемого объекта недвижимости (или его части) в пользование и владение других лиц.

При этом подобные соглашения должны совершаться в порядке, установленном в действующем Гражданском Кодексе РФ

Права и обязанности сторон договора возникают после заключения договора субаренды, предметом которого выступает нежилое помещение.

Между юридическими лицами

  1. В нормативах существующего законодательства не закреплен правовой статус нежилых помещений.
  2. Но, несмотря на это, их типичные особенности могут быть установлены, а также выделить порядок их правового регулирования.
  3. При правильном составления договора, права юридических лиц в отношении предмета сделки будут полностью защищены.

Порядок налогообложения

Обязанность уплаты налога в результате субаренды нежилого помещения установлена в Налоговом кодексе РФ. Согласно его указаниям, в отношении такой операции используются коды ОКВЭД.

На сегодняшний день в ОКВЭД не имеется кода, обозначающего именно субаренду. Но при сдаче нежилого помещения на основании этой сделки, можно указать код, имеющий отношение к обычной аренде.

Например, подходят коды:

  • код 68.20 «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым имуществом»;
  • код 70.20.2 «Сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества».
  • Доходы, которые получены в результате сдачи помещения физическим лицом, подлежит налогообложению по налоговой ставке 13 процентов.
  • Граждане должны ежегодно в срок до конца апреля подавать в ФНС налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ.
  • Сумма налога, рассчитанная согласно декларации, должна быть уплачена в бюджет в срок не позже 15 июля года, следующего за отчетным.

В отношении юр. лиц может применяться УСН (упрощенная система налогообложения), в соответствии с которой ставка составляет 6 процентов. Налоговая база при использовании указанного метода устанавливается суммой дохода арендатора, сдающего нежилое помещение.

В случае уклонения от налоговой обязанности, к налогоплательщику могут быть применены административные и уголовные санкции.

Согласно ст. 199 УК РФ, уклонение от уплаты налогов, сборов, подлежащих уплате юридическим лицом, наказывается штрафом в размере от 1000 тыс. до 300 тыс. рублей.

Дополнительное соглашение

Арендатор может заранее согласовать с собственником нежилого помещение свое право на пересдачу его в субаренду в будущем.

Согласие владельца объекта недвижимости может быть оформлено дополнительным соглашением, но может содержаться и в основном договоре аренды.

Государственная регистрация сделки

Обязанность регистрации сделки субаренды возникает лишь в случае, если срок его действия превышает 1 год.

Процедура регистрации осуществляется в заявительном порядке в службе Росреестра по местонахождению объекта недвижимости. Наряду с заявлением в регистрационную службу подаются необходимые документы.

Потребуется подготовить следующие документы:

 3 экземпляра договора субаренды договор оформляется в надлежащем порядке. Перед обращением в Росреестр, договор может быть дополнительно заверен нотариусом
 Правоустанавливающие документы на нежилое помещение в том числе кадастровая документация на объект с точным определением сдаваемой в субаренду площади
 Доверенность представителя арендодателя или арендатора при подаче бумаг на регистрацию доверенным лицом
 Согласие собственника о сдаче нежилого помещения субарендатору
 Согласование органа опеки и попечительства на заключение договора, если собственником помещения является несовершеннолетний или недееспособный гражданин
 Разрешение банка если на помещение наложено обременение в виде ипотеки
 Квитанция оплаты госпошлины или платежное поручение юридического лица госпошлина для граждан — 1 тыс. руб., для организаций — 15 тыс. руб.

В ходе регистрации субаренды юр. лица предоставляют:

 Свидетельство о регистрации юр.лица учредительная документация
 Документ, подтверждающий полномочия руководителя (решение собрания учредителей или акционеров)
 Приказ о начале осуществления вида экономической деятельности

Список нужных бумаг необходимо уточнять в службе Росреестра (или в МФЦ), поскольку в некоторых ситуациях могут потребоваться иные бумаги.

Что такое субаренда нежилого помещения по закону читайте в статье: субаренда — что это такое по ГК РФ.

Обязательства сторон

Субаренда – это юридическая сделка, на основании которой арендатор сдает занимаемое им нежилое помещение во временное владение субарендатору.

В соответствии с нормами ст. 615 Гражданского кодекса РФ, установлены правила и порядок передачи арендуемой недвижимости, его основополагающие особенности и параметры.

Возникновение обязанностей у сторон по договору согласно действующему законодательству, связано с его подписанием и госрегистрацией.

К обязанностям субарендатора относятся:

  Уплата арендной платы в определенный срок размер оплаты должен быть прописан в договоре субаренды
 Соблюдать условия сделки и использовать недвижимость по назначению
  Содержать нежилое помещения надлежащим образом, следить за состоянием инженерных сетей Соблюдать санитарные требования и правила пожарной безопасности
 Отвечать за перед надзорными учреждениями за собственные действия контролирующие коммерческую деятельность (выдающие лицензии и разрешения и т.д.)
 Возмещать причиненный вред в результате непредвиденных ситуаций третьим лицам
  Получать согласования на выполнение перепланировки и переустройства при необходимости проведения таких работ
  Своевременно уведомить арендатора о расторжении договора (за 1 месяц)

К обязанностям арендатора, в свою очередь, относятся предоставление нежилого помещения в исправном состоянии, а также ознакомить нанимателя с порядком пользования объектом, эвакуационным планом и т.д.

Требуемые документы

Сдача помещения нежилого фонда субарендатору сопровождается подписанием акта приема-передачи помещения сторонами сделки.

Без указанного документа договор не будет считаться действительным и порождающим юридические последствия. В документе содержится характеристика состояния сдаваемой в субаренду недвижимости.

К акту приемки прикладывается план помещения, содержащий схему размещения инженерно-технических сетей и оборудования.

Образец бланка

Договор субаренды должен обязательно содержать сведения о функциональном назначении нежилого помещения (торговое, офисное, складское и т.д.), что связано с возможностью осуществления в нем определенного вида деятельности.

Форма и содержание договора субаренды аналогичны основополагающему договору аренды, устанавливающем права и обязанности владельца помещения и первоначального арендатора. В верхнее части договора указывается его номер, дата и место его заключения.

Бланк договора субаренды нежилого помещения.

Заключение сделки возможно только при наличии письменного разрешения собственника нежилого помещения на последующую передачу его в субаренду.

Такое разрешение может быть включено в текст основного договора, а также может оформляться как отдельное соглашение. В договоре содержится информация о предмете сделки.

Договор субаренды содержит следующие условия:

 Основные положения в этой части договора указывается описание параметров сдаваемого в аренду другому лицу объекта недвижимости. Характеристики помещения позволяют точно идентифицировать как изолированное помещение, которое передается субарендатору за арендную плату
 Обязательства сторон Основным условием этого параграфа является обязанность арендатора сдать недвижимость во временное владение нанимателю, обеспечить свободное пользование им, а по завершении срока договора принять обратно помещение.К обязанностям субарендатора относятся:

  • принять нежилое помещение;
  • вовремя оплачивать арендную плату.
  • выполнять текущий ремонт (по согласованию сторон договора), поддержание надлежащего технического состояния объекта
 Порядок осуществления расчетов прописывается точная сумма платы за аренду, которая определяется по соглашению сторон сделки. Фиксируется срок внесения платежей (ежемесячно или ежеквартально и т.д.). Обязательно должен быть решен вопрос оплаты коммунальных платежей
 Ответственность контрагентов меры возможной ответственности при неисполнении требований договора субаренды нежилого помещения. К примеру, если помещение используется не по назначению, несвоевременно оплачивается арендная плата, субарендатор допускает постоянные просрочки оплаты и др.
Порядок расторжения обычно субаренда расторгается, если одна из сторон нарушает условия договора
 Срок действия а также реквизиты сторон
 Возможность  изменения договора дата, подпись

Арендатор и субарендатор имеют право заключать другие разновидности соглашений при необходимости. Пункты договора могут располагаться в тексте документа в любом порядке.

Стороны могут прописывать в договоре любые условия, которые не противоречить принципам действующего гражданского законодательства.

К примеру, оформление непосредственно субарендатором соглашений с поставщиками коммунальных ресурсов.

Срок действия субаренды

Срок действия данной сделки устанавливается самими сторонами по их договоренности.

Однако необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 610 ГК, если в договоре срок не указан, то он считается оформленным на неопределенный срок.

Видео: Договор аренды (субаренды) нежилого помещения:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *