Минфин напомнил об НДФЛ с аренды квартир для работников

Главная / Выплаты и субсидии

Сегодня мы подготовили статью на тему: «Компенсация найма жилья сотруднику НДФЛ». Мы постарались полностью раскрыть тему. Но, каждый случай индивидуален. Поэтому, если у вас возникли вопросы, то вы всегда можете обратиться к дежурному консультанту.

Сумма арендной платы за жилье, которую работодатель в своих интересах возмещает иногородним работникам на основании трудового договора и локального акта, объектом обложения НДФЛ не является.

Об этом сообщила ФНС России в письме от 17.10.17 № ГД-4-11/[email protected] В этом же письме чиновники ответили еще на два вопроса.

Надо ли начислять страховые взносы на сумму компенсаций? Можно ли учесть расходы на наем жилых помещений в целях налогообложения прибыли?

Авторы письма рассуждают следующим образом. Пункт 3 статьи 217 НК РФ освобождает от НДФЛ все виды установленных законодательством РФ, законодательными актами субъектов РФ, решениями представительных органов местного самоуправления компенсационных выплат, связанных, в частности, с исполнением работником трудовых обязанностей (включая переезд на работу в другую местность).

В статье 169 ТК РФ оговорено, что при переезде сотрудника на работу в другую местность работодатель обязан возместить ему расходы по переезду, а также расходы по обустройству на новом месте жительства. По мнению специалистов ФНС, пункт 3 статьи 217 НК РФ освобождает от НДФЛ только суммы возмещения расходов по переезду.

А компенсация затрат работника по найму жилья под действие данной нормы не подпадает.

Однако в пункте 3 обзора, утв. Президиумом Верховного суда от 21.10.15 указано: получение физлицом благ в виде оплаченных за него товаров (работ, услуг) не облагается НДФЛ, если предоставление таких благ обусловлено, прежде всего, интересом оплачивающего их лица, а не целью преимущественного удовлетворения личных нужд гражданина.

УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

Специалисты ФНС учли позицию суда и сообщили следующее. Суммы возмещения иногородним работникам расходов по найму жилья, предусмотренные трудовым договором и производимые исключительно в интересах работодателя, НДФЛ не облагаются.

Отметим, что в Минфине по-прежнему придерживаются противоположной позиции. А именно — оплата аренды признается налогооблагаемым доходом работника (см. «Минфин настаивает: оплата за работника аренды жилья облагается НДФЛ»).

Страховые взносы

По вопросу начисления взносов на сумму компенсации налоговики приводят стандартные аргументы. Страховыми взносами облагаются выплаты и иные вознаграждения, начисляемые, в частности, в рамках трудовых отношений (подп.1 п.1 ст. 420 НК РФ). Исключение составляют выплаты, перечисленные в статье 422 НК РФ.

Суммы, направленные на компенсацию работникам расходов на оплату жилья, в статье не поименованы. Следовательно, данные выплаты нужно включить в базу для начисления страховых взносов.

Причем, это необходимо сделать независимо от того, как иногородний сотрудник был принят на работу: на общих основаниях или после его переезда по предварительной договоренности с работодателем на работу в другую местность.

Налог на сдачу квартиры в 2022 году

Налог на сдачу квартиры физическим или юридическим лицам рассчитывается и уплачивается согласно нормам действующего законодательства. В случае выявления факта нелегального платного проживания граждан в квартире составляется протокол и взымается Штраф.

Что нужно предусмотреть заранее

Собственник жилья до момента поселения жильцрв должен определиться со схемой налоговых отношений с государством. Предусмотрено 3 варианта:

подача декларации для начисления НДФЛ с указанием размера полученного дохода. В случае выбора такого варианта ставка НДФЛ стандартная — 13%;
оформление патента. Для этого собственник квартиры регистрируется как ИП и выбирает патентную форму налогообложения. Стоимость патента на 1 месяц составляет 6% от ориентировочного дохода;
регистрация в качестве самозанятого с уплатой 4% налога на профессиональный доход.

Оформление договора аренды

Арендное соглашение заключается у нотариуса. В тексте договора обязательно прописывается:

информация о сторонах;
предмет договора;
срок действия соглашения;
размер и условия внесения оплаты;
перечень форс мажорных обстоятельств;
права и обязанности сторон.

Документ подписывается сторонами, после чего вступает в юридическую силу. Согласно нормам ст.609 ГК РФ государственная регистрация соглашения между физическими лицами регистрируется в органах Росреестра в случае заключения соглашения на срок более 1 года.

Договор проходит государственную регистрацию в органах Росреестра по инициативе одного из участников соглашения после уплаты государственной пошлины.

Регистрация арендатора

Факт юридической регистрации в квартире никоим образом не связан с арендным соглашением. Прописка осуществляется по заявлению собственника при согласии других лиц, которые зарегистрированы в квартире.

Оптимальный вариант — оформление временной регистрации по месту пребывания сроком до 5 лет. В заявлении собственника указывается срок прописки.

По достижению указанной даты человек автоматически выписывается из данного жилья.

Процедура уплаты налога

На первом этапе решения вопросы владелец собирает необходимые документы:

паспорт;
договор аренды;
подтверждение факта собственности на жилье.

После этого необходимо зайти в интернет и скачать бланк декларации по форме 3-НДФЛ. Заполнение допускается вручную или на компьютере. Гражданин подает декларацию до 30 апреля следующего года за отчетным. Документ можно предоставить лично или подать в отсканированном варианте через личный кабинет налогоплательщика. Средства вносятся на счет по реквизитам до 30 августа.

Как выгоднее сдавать квартиру

Анализ практики показывает, что наиболее оптимальным является вариант самозанятости, потому что наличие этого факта само по себе не мешает работать в качестве наемного работника на предприятиях.

Ставка НДФЛ составляет 13%. Размер налога на профессиональный доход — 4% от прибыли. По сути, экономится 9% от общего прихода средств за сдачу жилья.

Штраф за нелегальное проживание

Согласно нормам ст.ст.119 и 122 НК РФ применяются следующие виды штрафов:

от 20 до 40% от реально полученного дохода за умышленное нежелание оплачивать средства в казну;
просрочка предоставление декларации в налоговую — 5% от суммы полученного дохода за каждый период. Максимум начисляется 30% от прибыли, но не менее 1000 рублей.

В случае сокрытия факта сдачи квартиры в аренду на протяжении 3 и более лет при доходе от этой деятельности свыше 600000 рублей применяются нормы ст.ст. 198 и 199 УК РФ. Санкции данных статей предусматривают ограничение воли на определенный срок по решению суда или штраф.

Проверить задолженности у судебных приставов

Налогообложение аренды жилья для сотрудников

Главная страница » Блог » Налогообложение аренды жилья для сотрудников организации: особенности и варианты

Существует ряд вопросов, касающихся налогообложения сумм, направляемых на аренду жилья работника: можно ли относить эти суммы на прочие расходы организации, тем самым уменьшая налогооблагаемую прибыль, нужно ли начислять и уплачивать на эти суммы НДФЛ и страховые взносы в качестве налогового агента? На эти и другие вопросы мы постараемся дать ответы в этой статье.

Почему встал вопрос о начислении НДФЛ и страховых взносов при аренде жилья работника?

По мнению Минфина РФ, когда фирма арендует жилье для своего сотрудника на длительный срок, у самого работника появляется натуральный доход в виде экономии его денежных средств (т.е. несовершенного расхода на оплату аренды жилья).

Таким образом, ссылаясь на п. 1 ст. 210 НК РФ и п. 2 ст. 211 НК РФ, оплата аренды жилья, в которой проживает иногородний сотрудник, приравнивается к оплате коммунальных услуг физического лица. Работодатель, который является налоговым агентом по отношению к работнику, обязан включить сумму оплаты аренды жилья в налогооблагаемую базу при расчете НДФЛ.

При таком подходе обязанность удерживать НДФЛ с дохода возникает за работодателем и в случае предоставления жилья сотрудникам, и в случае возмещения им расходов на проживание (компенсационные выплаты по фактической сумме аренды квартиры или в пределах установленных лимитов в организации).

С другой стороны, ст. 169 ТК РФ обязывает обеспечить работника при смене места жительства по просьбе работодателя обеспечить работнику все необходимые условия, в том числе, оплату арендованного жилья. При этом, согласно п. 3 ст. 217 НК РФ, компенсационные выплаты налогооблагаемыми быть в данном случае не могут.

Если же рассматривать ситуацию с точки зрения работодателя, то организация оплачивает аренду жилья сотрудника, в котором заинтересована, т.к. он не смог бы выполнять свои функции, находясь в другом месте, а значит, целевое назначение этих выплат – обеспечение деятельности самой организации, а не работника, поэтому удерживать НДФЛ с сумм предполагаемого дохода неправомерно.

Из-за того что подход у Минфина РФ неоднозначный, решения в судебной практике также неоднородны, на текущий момент есть несколько способов отражать в бухгалтерском и налоговом учетах суммы аренды жилья для сотрудников.

Аренда жилья для работников: организация выступает в роли арендатора

В случае, когда организация-работодатель самостоятельно заключает договор с физическим или юридическим лицами об аренде квартиры (комнаты) для проживания там сотрудника, возможны два пути:

Заключение договора с арендодателем, параллельное заключение договора с работником, где организация указывает себя обязанной предоставить жилье работнику. Расходы на аренду признаются натуральным доходом работника, НДФЛ удерживается, страховые взносы начисляются. Удерживается НДФЛ с доходов арендодателя, если он является физическим лицом. В составе прочих расходов суммы арендной платы могут быть отражены только в размере 20% от суммы выплат (ст. 131 ТК РФ).
Организация заключает трудовой договор с работником, расходы на оплату арендованного жилья не признаются доходом работника. Расходы на оплату жилья учитываются в полном объеме в составе прочих расходов организации по договору аренды с арендодателем. НДФЛ не удерживается, взносы на социальное страхование также не рассчитываются и не выплачиваются в бюджет, т.к. экономически эти расходы не относятся к оплате труда, а относятся к текущим расходам фирмы (обоснование: без этого сотрудника и его проживания на нужной территории компания не может вести свою основную деятельность).

В первом случае возможен запасной вариант: договор на аренду жилья заключается между арендодателем и сотрудником, фирма увеличивает заработную плату работника на сумму арендного платежа.

В таком случае расчет НДФЛ и взносов на социальное страхование происходит автоматически.

Расходы на оплату труда отражаются в бухгалтерском и налоговом учетах по букве закона без вопросов со стороны налоговой службы.

Аренда жилья для работника: налогообложение расходов

Станислав Джаарбеков, заместитель директора, председатель экспертного совета Института развития современных образовательных технологий (ИРСОТ), Юрист, аттестованный аудитор, член Московской аудиторской палаты

Тема сегодняшнего Вестника – налогообложение расходов на аренду жилья для работника. Такая ситуация нередко возникает, когда мы приглашаем на работу специалиста из другого города или региона. Чтобы убедить его сменить место жительства, компания должна возместить ему расходы на аренду жилья.

Это можно оформить как премию, дополнение к заработной плате, но тогда это дополнение будет облагаться всеми налогами, включая НДФЛ и страховые взносы. Поэтому нередко поступают по-другому. Компания заключает договор с арендодателем, арендует жилье (квартиру или апартаменты), и работник проживает в этой квартире.

Возникают вопросы: какими налогами облагаются данные выплаты и облагаются ли вообще, какие в этой ситуации могут быть риски, признаются ли такие расходы по налогу на прибыль?

Тему сегодняшнего Вестника я выбрал, потому что недавно вышло Письмо ФНС на эту темуот 17.10. 2017 № ГД-4-11/20938@. В письме говорится о налогообложении таких выплат как НДФЛ, так и страховыми взносами.

По НДФЛ. Сначала ФНС подводит идеологическую базу и говорит, что нет оснований не включать такие выплаты в доход, анализирует п.3. ст. 217 НК РФ («налогом не облагаются компенсационные выплаты, предусмотренные законодательством»). Дальше ФНС делает вывод, что из ст.

169 ТК следует, что такая выплата, как компенсация расходов на аренду жилья не предусмотрена. И после всего этого ФНС делает хороший для налогоплательщиков вывод: все-таки НДФЛ такая выплата может не облагаться, потому что к такому выводу в свое время пришел Верховный Суд.

Был «Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации» (утв. Президиумом ВС РФ 21.10.2015). В п.

3 был рассмотрен аналогичный вопрос, и Верховный Суд сделал следующий вывод.

Если аренда жилья (квартиры) заключается преимущественно в интересах работодателя, то в этой ситуации НДФЛ не возникает, такую выплату этим налогом облагать не нужно.

Это хорошее для нас с вами разъяснение, но хочу обратить внимание, что ФНС с некоторой неохотой признала эту позицию.

Посмотрите, какая формулировка применена: « Если расходы по найму жилого помещения не облагаются НДФЛ, если они предусмотрены трудовым договором (это само собой разумеется – СД), и производятся исключительно в интересах работодателя». И само ведомство ссылается на п.3 вышеупомянутого Обзора ВС РФ .

Давайте проанализируем эту ситуацию поглубже, так как, на мой взгляд, здесь есть определённые риски. Пункт 3 Обзора ВС РФ рассматривает следующую ситуацию: компания открыла филиал в другом городе.

Далее, чтобы привлечь в филиал сотрудников – руководителей и специалистов из головного офиса, которые были необходимы для запуска и полноценной работы филиала, – организация предложила им хорошие условия, в том числе аренду квартир. При этом квартиры арендовались в зависимости от статуса сотрудника в компании.

Налоговая при проверке суммы аренды включила в доход сотрудников и привлекла компанию к ответственности по ст. 123 НК РФ, как налогового агента за неудержание НДФЛ. В этом деле было несколько интересных выводов, у кого складывается или может сложиться подобная ситуация, рекомендую ознакомиться с Обзором. Верховный Суд отметил, что основной интерес тут был у работодателя.

Суд признал, что работники получили некоторую выгоду от компенсации расходов на аренду жилья, но при этом основная выгода тут у работодателя: ему нужно было привлечь и удержать работников на новом месте. Это была инициатива работодателя. В этой ситуации это очевидно.

Когда открывается новый филиал, и там нужен сотрудник, ясно, что и перевод , и аренда квартиры для сотрудника входят в интересы работодателя. Этот важный момент подчеркнул и ВС (аренда квартиры для сотрудника – это интерес работодателя), это же подчеркивает и ФНС. Правда, на мой взгляд, ФНС эту мысль немного исказила и подала ее так: «исключительно в интересах работодателя».

Не бывает «исключительно в интересах работодателя». Если компания арендует для работника жилье, он тоже автоматически получает выгоду. Поэтому, мне кажется, что ФНС в тексте письма допустила неточность, но есть общий посыл, что такие выплаты могут не облагаться НДФЛ, думаю, что формулировку ФНС можно понимать с поправкой на реальное положение вещей.

В этом деле был еще интересный момент. Судьи отметили, что квартиры были арендованы в зависимости от статуса работника, и далее приведена такая фраза: «но без элементов роскоши».

То есть судьи посмотрели, какие именно квартиры были арендованы: супер-фешенебельные или же квартиры для нормального проживания и с учетом статуса работника? Убедились, что это были пригодные для проживания, хорошие квартиры, но не роскошные, и, поскольку основной интерес был у работодателя, то облагать такие выплаты НДФЛ не нужно.

Если у вас возникают подобные ситуации, обращайте внимание на детали: во-первых, выплата на аренду должна быть предусмотрена трудовым договором с работником, это формальная часть. Второй момент: посмотрите, насколько из ваших документов следует, что наем квартиры для работников был в интересах работодателя, и как это можно документально подтвердить.

Если мы привлекаем сотрудника из другого города, который к нам переезжает, то выгода компании очевидна. Он живет в другом городе, он нам очень нужен, мы его привлекаем и снимаем ему квартиру. Если сотрудник живет в том же городе, работает в нашей организации, а мы ему арендуем квартиру, то тут точно надо пояснять интерес работодателя.

Такая ситуация тоже может быть, например, сотруднику неудобно ездить, и он из-за этого ищет другую работу. Или он несет большие расходы за аренду квартиру. Тогда, чтобы удержать его, мы можем снять ему квартиру.

Но, как вы понимаете, в этом случае интерес работодателя не столь очевиден, поэтому может возникнуть вопрос: что это за доплата без НДФЛ? Повышение зарплаты? Премия?

Поэтому в такой ситуации должны быть какие-то документы и пояснения, которые можно представить в ФНС и тем самым доказать, что все было проделано в интересах работодателя.

Второй момент, на который я уже обращал внимание, это то, что квартиры с элементами роскоши тоже попадают в категорию «рискованных».

Если вы арендуете для сотрудника квартиру с элементами роскоши, очень дорогую (например, из-за местоположения), то тогда надо суметь объяснить, почему этому сотруднику была арендована такая квартира. Почему вы сняли не трехкомнатную квартиру 100 кв.

м, а пятикомнатную в центре города, в дорогом районе? Тут могут быть риски, в том числе по НДФЛ.

Поэтому, если вы хотите обосновывать такие выплаты, то исходя из документов, которые я вам назвал, то условие о съеме квартиры надо включить в трудовой договор, надо продумать пояснение, почему аренда этих квартир нам необходима, и квартиры должны быть без элементов роскоши. Тогда мы выполняем все требования, согласно которым выплаты на аренду жилья не будут облагаться НДФЛ.

Еще лучше – когда такие выплаты идут напрямую арендодателю по прямому договору, а не выплачиваются сотруднику в виде компенсации. На первый взгляд, нет никакой разницы, но чисто психологически, мне кажется, спокойнее выплачивать арендную плату напрямую арендодателю. Прямой договор с арендодателем вызовет меньше вопросов у проверяющих органов.

Интересно, что до недавнего времени позиция контролирующих органов (несмотря на наличие Обзора судебной практики) была противоположной. Например, было письмо Минфина РФ от 3 октября 2017 г., № 03-04-06/64421. В этом письме Минфин говорил, что такие выплаты облагаются НДФЛ.

Так что в любом случае хорошо, что появилось письмо ФНС, где прямо указана возможность не облагать НДФЛ выплаты на аренду жилья, при перечисленных условиях.

В этом же письме ФНС говорит о страховых взносах. И тут нам повезло меньше. ФНС следует той же самой логике, ссылается на ст. 422 НК РФ, в которой определены суммы, не облагающиеся страховыми взносами. Далее, в ст. 422 есть пп2.п.

1, где говорится, что не облагаются страховыми взносами компенсационные выплаты, не предусмотренные законодательством. Далее ФНС ссылается на ту же ст. 169 ТК, где говорят о том, что выплаты на аренду жилья не предусмотрены в расходах на переезд сотрудника.

И отсюда вывод: такие выплаты облагаются страховыми взносами.

Вроде бы по НДФЛ и страховым взносам нормы похожи, но разница в том, что в Обзоре позиция по НДФЛ высказана ясно, а по страховым взносам однозначного вывода нет, и, тем более, есть новая норма гл. 34 НК РФ, предусматривающая правила, которые заработали только с 2017 года.

До 2017 были отдельные положительные решения в пользу налогоплательщиков по таким ситуациям, когда компания арендовала сотруднику квартиру, не облагала страховыми взносами, далее был спор с фондами. Есть отдельные судебные решения, когда налогоплательщики выигрывали такие споры у фондов.

Например, это Определение Верховного Суда РФ от 22.09.2015 по делу № 304-КГ15-5000.

Можно обосновать позицию, что такие выплаты страховыми взносами не облагаются, но ссылаться надо не на то, что эти выплаты не облагаются страховыми взносами, а на то, что они не являются объектом обложения, потому что это не часть выплат сотруднику. Или что они не связаны с его квалификацией или опытом. Можно ссылаться на старые судебные решения, где нормы были определены другим законом, 212-ФЗ.

Но хочу вас предупредить, что позиция в этом письме ФНС высказывается странная: НДФЛ может не облагаться такая выплата, при вышеназванных условиях, а страховыми взносами облагается всегда. И, если вы не будете облагать страховыми взносами выплаты на съем квартиры, будьте готовы свою позицию отстаивать.

Квартира в аренду: как платить налоги?

Теперь вернёмся к налогам. Итак, какой налог с аренды жилья платит собственник? И как платить налог со сдачи квартиры? Как мы уже сказали, есть несколько вариантов.

Вариант 1. НДФЛ при сдаче квартиры в аренду

НДФЛ – налог на доходы физических лиц. Если владелец как физическое лицо получает доход от сдачи квартиры, значит, он должен будет платить налог в бюджет. Налог с аренды квартиры физического лица в 2021 году, как и прежде, составляет 13% от ежемесячной арендной платы.

Только выплачивается этот налог не ежемесячно, а один раз в год. Владелец должен будет самостоятельно подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую до 30 апреля. Налоги выплачиваются за предыдущий год.

То есть если квартира сдавалась в 2021 году, то уплатить НДФЛ нужно будет уже в 2022 году.

Насколько выгодно платить такой налог на аренду? Допустим, владелец сдаёт свою двухкомнатную квартиру в Москве за 40 тыс. рублей в месяц. Его годовой доход без учёта залога (это депозит в размере месячной платы, обеспечительная сумма на случай порчи имущества арендаторами) составляет 480 тыс. рублей.

Рассчитываем НДФЛ: за год собственник должен будет заплатить 62,4 тыс. рублей налогов от сдачи квартиры. То есть сразу придётся отдать примерно полтора месячных платежа, полученных от арендаторов. Это довольно приличная сумма.

А ведь есть ещё расходы на коммунальные Услуги, которые частично тоже оплачивает владелец, налог на имущество (саму квартиру) и вероятные затраты на мелкий ремонт.

Плюс НДФЛ в том, что с него можно получить налоговый вычет за последние три года, но с обязательным назначением. Это значит, что налоговый вычет при сдаче квартиры в аренду можно будет потратить на образование, лечение или покупку жилья.

Вариант 2. «Упрощёнка» для ИП

Можно выбрать другой способ уплаты налога, в котором ставка ниже. Но им могут воспользоваться только индивидуальные предприниматели, поэтому необходимо будет зарегистрировать ИП. Для индивидуальных предпринимателей действует упрощённая система налогообложения (УСН), если по этой системе выбрать начисление налога на доход, то ставка налога составит 6% (а не 13% как в случае с НДФЛ).

Регистрация ИП займёт около трёх дней. Нужно собрать пакет документов, в котором должны быть паспорт, ИНН и два заявления: собственно о регистрации ИП (форма №21001) и о переходе на упрощённую систему налогообложения (форма №26.2-1). Также нужно приложить квитанцию об уплате госпошлины в размере 800 рублей. Подтверждение регистрации обычно приходит на почту через три рабочих дня.

Налог по УСН выплачивается ежеквартально, то есть четыре раза в год. А декларацию нужно подавать так же – до 30 апреля года, следующего за отчётным.

Индивидуальный предприниматель, выбравший УСН, должен платить фиксированные страховые взносы: пенсионные и в фонд обязательного медицинского страхования (ОМС). Если у индивидуального предпринимателя нет других сотрудников, он платит взносы только за себя.

Пенсионные взносы «за себя» в 2021 году составляют 32 448 рублей, а в фонд ОМС – 8426 рублей, итого 40 874 рубля за весь год. Суммы взносов каждый год меняются, поэтому нужно будет уточнять их в налоговой. Страховые взносы ИП должен платить независимо от того, есть ли у него доход.

Например, если владелец два месяца не мог найти новых квартирантов и не получал доход, сумма страховых взносов не изменится и её придётся платить в любом случае.

Однако индивидуальный предприниматель, использующий УСН, может вернуть взносы «за себя» в виде налогового вычета.

Итак, считаем. Налог (6%) от сдачи «двушки» за 40 тыс. рублей в месяц по «упрощёнке» для ИП составит 28,8 тыс. рублей за год. Если у индивидуального предпринимателя нет сотрудников и он работает один, то страховые взносы он возвращает налоговым вычетом, поэтому в расчёт их не берём.

Но есть ещё нюанс: если годовой доход от сдачи ИП превышает 300 тыс. рублей, то он должен заплатить 1% от доходов, превышающих этот лимит. В данном случае годовой доход от сдачи двухкомнатной квартиры составляет 480 тыс. рублей, лимит превышен на 180 тыс. рублей. Значит, 1% от этой суммы – 1,8 тыс. рублей.

Общая сумма налога за год составляет 30,6 тыс. рублей (а не 62,4 тыс. рублей, как в случае с НДФЛ).

Вариант 3. Патентная система налогообложения

Патентная система налогообложения (ПСН) – это тоже вариант для индивидуальных предпринимателей. Владелец квартиры может зарегистрироваться как ИП и приобрести патент на коммерческую деятельность на срок от 6 месяцев до 1 года. Патентная система охватывает не все виды предпринимательства, но аренда жилья как раз входит в список разрешённых.

Ставка по этому налогу составляет 6%, как и в случае с УСН. Но налог рассчитывается не от фактического, а от планируемого дохода предпринимателя. А предполагаемый доход зависит от рода деятельности и географии и определяется властями региона, где ведётся деятельность (здесь можно уточнить ожидаемый доход по ПСН в Москве).

Стоимость патента тоже зависит от местоположения объекта и его площади, его можно рассчитать здесь.

Для примера рассчитаем, какой налог будет платить владелец «двушки» площадью 50 кв. м в московском районе Алтуфьево, если решит приобрести патент.

Итак, стоимость самого патента для такой квартиры составит 18 тыс. рублей. Предполагаемый годовой доход от сдачи квартиры площадью не более 50 кв. м в СВАО Москвы, где находится район Алтуфьево, установлен в размере 300 тыс. рублей. Таким образом, сумма налога вместе со стоимостью патента составляет 36 тыс. рублей в год.

Но это ещё не всё: в случае с ПСН индивидуальный предприниматель тоже должен внести страховые взносы (40 874 рубля за 2021 год), но, в отличие от «упрощёнки», вернуть эти средства через налоговый вычет нельзя. Прибавляем эту цифру к общей сумме налога – получается почти 76,9 тыс. рублей. А если бы предполагаемый доход от сдачи квартиры был больше 300 тыс.

рублей, пришлось бы также брать в расчёт 1% от суммы, превышающей лимит.

Квартира в аренду: Минстрой предложил ввести новый налоговый вычет

Проекты

Минстрой России предложил ввести новый налоговый вычет для граждан — за аренду жилья. Правда, вычет будет доступен только тем, кто снимает жилье легально, с оформлением договора. Соответствующий проект опубликован на портале проектов нормативных правовых актов. Подробнее об этом – в нашей статье.

***

Введение нового налогового вычета направлено на стимулирование развития рынка аренды в целом, рассказали в госкомпании «Дом.РФ», которая участвовала в разработке государственной программы по обеспечению доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами до 2030 года.

Заместитель директора подразделения «Арендное жилье» в «Дом.РФ» Эльдар Асадуллаев напомнил, что имущественный вычет при покупке жилья предоставляется каждому гражданину, впервые обратившемуся за вычетом. Вернуть можно 13% от лимита 2 млн руб., дополнительно еще есть вычет по процентам за ипотеку — до 3 млн руб.

«Арендная плата — это те же расходы на жилье. Будет справедливо, если у гражданина, который покупает квартиру, и у гражданина, который арендует, будут равные права и условия. При этом у арендатора должна быть возможность вернуть НДФЛ не один раз, а каждый год — по аналогии с социальным налоговым вычетом, например, по расходам на медицину или обучение», — пояснил Асадуллаев.

Сейчас для 40% россиян покупка жилья финансово недоступна даже при условии нулевой ставки по ипотеке. В этих условиях долгосрочная аренда может стать полноценным инструментом улучшения жилищных условий населения. Налоговый вычет за съем жилья фактически приведет к снижению арендной платы до 13%, что позволит сделать аренду более доступной.

Поможет ли новая мера вывести рынок из тени

В России около 5,7 млн семей, то есть 10% от общего числа домохозяйств, арендуют жилье, следует из подсчетов Минстроя по итогам 2020 года. При этом в развитых странах этот показатель достигает 18–40%, а в крупнейших мировых городах — 80%, указано в проекте госпрограммы.

Авторы документа также признают, что большая часть арендного фонда находится в теневом секторе и не приносит доходов в бюджет. Объем рынка аренды в «серой зоне» в России составляет 90%.

Налоговый вычет может подтолкнуть нанимателя выбрать квартиру, хозяин которой предпочитает платить налоги с получаемого дохода. Для перевода рынка в легальное поле нужно сделать так, чтобы работать легально и цивилизованно было выгодно и арендаторам, и арендодателям.

В планах правительства – создание специальной платформы для учета частных квартир, сдаваемых в аренду. Соответствующие нормативные документы примут до лета 2022 года. Платформа будет насыщена удобными сервисами для пользователей и будет способствовать формированию цивилизованного рынка арендного жилья.

Предполагается, что систему интегрируют с платформами ФНС, чтобы упростить и контролировать оплату налогов собственниками частных жилых объектов.

Как еще Минстрой предлагает развивать аренду

Помимо налогового вычета Минстрой предлагает и другие меры для развития рынка аренды. Некоторые из них направлены на граждан с невысокими доходами, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Это, например, создание арендных сертификатов, по аналогии с жилищными сертификатами, которые можно будет использовать для оплаты аренды жилья, и субсидирование арендной платы до покрытия рыночного уровня арендных платежей.

Предоставление квартиры в долгосрочную аренду нуждающимся в целом может стать альтернативой предоставлению квартир в собственность, следует из проекта госпрограммы.

Предполагаются стимулы и для застройщиков, которые возьмутся за строительство арендного жилья. Это налоговые льготы для создания арендных домов через механизм коллективных инвестиций (то есть через паевые инвестиционные фонды) и через механизм государственно-частного партнерства.

Предлагается также предоставлять землю под наемные дома на льготных условиях. Все эти меры вместе, по замыслу авторов госпрограммы, должны обеспечить строительство 5 млн кв. метров арендного жилья ежегодно.

По материалам РБК

Ранее мы писали о том, что нужно сделать, чтобы получить вычет в упрощённой форме.

Аренда недвижимости у физического лица

Очень часто бизнесменам приходится снимать квартиры, гаражи, боксы, парко-места и прочую Недвижимость у физ.лиц. При этом возникает множество вопросов: как правильно оформить сделку, какие налоги платить, как расходы списать и т д. Их настолько много, что мы решили выпустить небольшой ликбез на эту тему, рассмотрев весь процесс аренды поэтапно.

Аренда недвижимости у обычного человека почти не отличается от аренды у предпринимателей и организаций. Единственный нюанс: вам придётся удержать и перечислить НДФЛ с доходов арендодателя.

Оформите договор аренды недвижимости

В договоре опишите:

Предмет договора: какое имущество арендуете, его адрес, площадь, кадастровый номер и другие сведения, которые помогут отличить его от других.
Какие права передаются по договору. Это может быть только временное пользование или ещё и владение. Если речь идёт о помещении под офис, передают оба права.
Срок аренды. Договор, который заключён на год и больше, придётся регистрировать в Росреестре. Если срок договора меньше года или вообще не назван, регистрировать его не нужно.
Размер и способы внесения арендной платы.
Права и обязанности вас и арендодателя.

Перед тем как подписать договор, попросите у арендодателя свидетельство о праве собственности или выписку из госреестра. Так вы обезопасите себя и убедитесь, что перед вами собственник помещения.

Скачать шаблон договора аренды

Удерживайте НДФЛ с арендной платы

Каждый человек платит государству налог НДФЛ со своих доходов. Если он получает доход от ИП или ООО, то платит НДФЛ не сам — предприниматель или организация становятся его налоговым агентом. Он считает, удерживает и перечисляет НДФЛ в налоговую.

Распространённый пример: работники по трудовому договору не платят НДФЛ сами, этим занимается работодатель. А они получают зарплату, из которой уже вычли налог. Та же ситуация с арендой.

Арендодатель получает от вас доход, и если он обычный человек, вы становитесь его налоговым агентом.

Что нужно сделать:

Посчитать и удержать НДФЛ — 13% от дохода. Например, вы написали в договоре, что будете платить за аренду 30 тысяч рублей в месяц. Из этой суммы 3 900 рублей ежемесячно перечисляйте в налоговую, а 26 100 рублей — арендодателю.
Перечислить НДФЛ в налоговую. Сделайте это не позднее следующего дня после того, как заплатили за аренду.
Отчитаться по НДФЛ. Раз в квартал сдавайте отчёт 6-НДФЛ. Читайте об этих отчётах в статье «Как подготовить 6-НДФЛ».

Важно: перечислить НДФЛ нужно в налоговую по месту учёта вашей компании или ИП.

Страховые взносы с арендной платы вы перечислять не должны.

Учесть арендную плату и коммуналку в расходах УСН

Если вы на УСН «Доходы минус расходы», учитывайте арендную плату при расчёте налога. Чтобы подтвердить расход, оформите и сохраняйте документы:

договор аренды,
акт приёма-передачи помещения,
документы, которые подтверждают, что вы оплатили аренду.

Чтобы учесть коммунальные платежи в расходах, удобнее включить их в состав арендной платы. Это можно сделать двумя способами:

Как фиксированную часть арендной платы. В договоре сформулируйте это так: «Размер арендной платы составляет 30 000 рублей и включает стоимость потребляемых Арендатором коммунальных услуг».
Определить фиксированную и переменную части. Переменная будет зависеть от потреблённых коммунальных услуг. В договоре сформулируйте это так: «Арендная плата состоит из фиксированной и переменной частей. Фиксированная часть арендной платы составляет 5 000 рублей за месяц. Переменная часть — это стоимость коммунальных услуг, потреблённых Арендатором за этот период. Сумма коммунальных услуг определяется по данным приборов учёта в арендуемом помещении и оплачивается на основании предъявленных Арендодателем копий счетов за коммунальные услуги»

Статья актуальна на 28.02.2013

Уплата НДФЛ при сдаче квартиры в аренду — Юридическая консультация

Евгения Яковлева

Консультаций: 83

Согласно п. 1 ст. 207 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками налога на доходы физических лиц признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ, а также физические лица, получающие доходы от источников, в Российской Федерации, не являющиеся налоговыми резидентами РФ.

В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ сдача в аренду имущества признается доходом.

Пункт 1 ст. 224 НК РФ для подобных доходов устанавливает ставку в размере 13%.

Возможность уплачивать налог арендодателями — физическими лицами, не являющимися индивидуальными предпринимателями, законодательство предусматривает в двух вариантах.

Первый вариант, когда обязанность исчислить, удержать и перечислить НДФЛ в бюджет возлагается на арендатора – российскую организацию согласно п. 1 ст. 226 НК РФ не позднее дня, следующего за днем выплаты вам арендной платы. Например, у вас по договору аренды стоимость ежемесячной арендной платы составляет 14 900 руб.

, которую арендатор обязан вам выплачивать не позднее последнего календарного дня месяца аренды. Арендатор выплачивает вам за март арендную плату 31 марта в размере 12 963 руб., а НДФЛ в размере 1937 руб. (14900 х 13%) арендатор обязан перечислить 1 апреля в налоговые органы. В этом случае согласно положениям абз. 2 п. 4 ст.

229 НК РФ у вас не возникает обязанности подавать по окончании календарного года в налоговые органы декларацию 3-НДФЛ, утвержденную приказом ФНС России № ММВ-7-11/671@ от 24.12.

2014 «Об утверждении формы налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ), порядка ее заполнения, а также формата представления налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц в электронной форме».

Второй вариант возможен в случае, если ваш арендатор не российская, а иностранная организация, которая не имеет подразделения в России, либо если российская организация не выполняет на нее возложенные налоговым законодательством функции налогового агента (т.е. не удерживает и не перечисляет с суммы арендной платы НДФЛ). В этом случае на основании положений ст. 224 и 225 НК РФ по итогам года необходимо самостоятельно рассчитать сумму налога по формуле:

НДФЛ = общий доход от сдачи квартиры в аренду за год х 13 % = 14 900 х 12 мес. х 13% = 23 244 руб.

Уплатить налог необходимо в срок не позднее 15 июля года, следующего за годом получения доходов от аренды (п. 4 ст. 228 НК РФ)

Кроме этого, необходимо в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения доходов от аренды, заполнить и предоставить в налоговые органы декларацию по форме 3-НДФЛ. В качестве подтверждающего документа к декларации необходимо приложить копию договора аренды и копию соглашения о расторжении в случае досрочного расторжения договора.

Предоставить декларацию необходимо в налоговую инспекцию по месту жительства.
Способы предоставления декларации определены в ст. 80 НК РФ и возможны по выбору налогоплательщика:
на бумажном носителе лично или через своего представителя;
на бумажном носителе почтовым отправлением с описью вложения;
в электронной форме по телекоммуникационным каналам связи;
в электронной форме через «Личный кабинет налогоплательщика» на сайте ФНС России.

Автоматического информирования ИФНС о прекращении сдачи квартиры в аренду нет. В налоговых органах в зависимости от перечисленного выше варианта уплаты НДФЛ с полученных доходов будет отражена информация о фактическом сроке получения доходов от сдачи в аренду.

Сказали спасибо: