Изменение Жилищного кодекса РФ с 22 июня 2023 года

МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО
ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 17 апреля 2020 г. N 15026-МЕ/06

Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрены обращения по вопросам применения положений частей 8.1, 8.

2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда и сообщается следующее.

Федеральным законом от 27.12.

2019 N 473-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный Кодекс Российской Федерации и Федеральный Закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (далее — Федеральный закон N 473-ФЗ) внесены изменения в полномочия органов государственной власти Российской Федерации в область жилищных отношений при переселении граждан из аварийного жилищного фонда.

При этом в статье 32 ЖК РФ сохранена действовавшая до вступления в силу Федерального закона N 473-ФЗ гарантия прав собственников на получение возмещения за изымаемое Жилое помещение (части 6, 7 статьи 32).

Исходя из части 8 статьи 32 ЖК РФ, предоставление взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение возможно исключительно при наличии волеизъявления сторон соглашения — собственника изымаемого жилого помещения и органа, осуществляющего изъятие. Таким образом, предоставление жилого помещения взамен изымаемого, является по сути заменой денежного возмещения натуральной формой с доплатой разницы между стоимостью предоставляемого жилого помещения и размером возмещения той или иной стороной.

Частью 8.

1 статьи 32 ЖК РФ субъектам Российской Федерации предоставлено право самостоятельно устанавливать для собственников жилых помещений в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями таких лиц (предоставление гражданам субсидий на приобретение жилых помещений, возмещение процентов по ипотеке, кредиту или займу) при условии, что на дату признания многоквартирных домов аварийными у правообладателей жилых помещений в таких домах отсутствуют иные пригодные для проживания жилые помещения (далее — меры поддержки).

Таким образом, установленное в части 8.1 статьи 32 ЖК РФ условие, по мнению Минстроя России, не распространяется на реализацию прав собственника на предоставление жилого помещения в соответствии с частью 8 статьи 32 ЖК РФ.

По вопросу установления различных требований к гражданам, которым могут быть установлены дополнительные меры поддержки, в части 8.1 статьи 32 ЖК РФ и в пункте 3 части 6 статьи 16 Федерального закона от 21.07.

2007 N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (далее — Федеральный закон N 185-ФЗ, Фонд ЖКХ) следует учитывать, что ЖК РФ является актом более высокой юридической силы, чем Федеральный закон N 185-ФЗ.

Следовательно, положения Федерального закона N 185-ФЗ подлежат применению в части, не противоречащей ЖК РФ.

Пункт 3 части 6 статьи 16 Федерального закона N 185-ФЗ устанавливает направления расходования средств Фонда ЖКХ и поскольку упоминаемая в нем субсидия, в случае принятия субъектом Российской Федерации решения о предоставлении граждан таких субсидий, будет являться дополнительной мерой поддержки граждан при переселении из аварийного жилищного фонда, на получателей субсидий будет распространяться условие, предусмотренное частью 8.1 статьи 32 ЖК РФ. Более того, по мнению Минстроя России, субъект Российской Федерации, принимая решение об установлении дополнительных мер поддержки граждан при переселении из аварийного жилья, вправе устанавливать дополнительные условия, предъявляемые к гражданам — получателям субсидий, помимо установленных ЖК РФ и Федеральным законом N 185-ФЗ, таким образом конкретизируя категории получателей субсидий.

Статья 32 ЖК РФ была дополнена новой частью 8.

2, согласно которой граждане, которые приобрели Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 указанной статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 указанной статьи в отношении таких граждан не применяются.

Госдума отклонила изменения в Жилищный кодекс РФ

Вчера, 15 февраля 2022 года, Госдума РФ отклонила два законопроекта с изменениями в Жилищный кодекс РФ.
Речь идет о законопроекте № 916612 – 7 в части создания условий для беспрепятственного доступа инвалидов в жилые помещения и их приспособления для проживания инвалидов и № 1199027 – 7 в части одностороннего отказа от исполнения договора управления многоквартирным домом.
Проект про доступность МКД для инвалидов был внесен Костромской областной Думой два года назад.
Предлагалось дополнить Жилищный кодекс РФ положениями о наделении властей всех уровней полномочиями по приспособлению жилых помещений и общего имущества в многоквартирных домах, в которых проживают инвалиды, и обязанностями этих органов по несению расходов на дальнейшее содержание такого оборудования.
Законопроект получил отрицательное заключение Правительства РФ, так как не предусматривал, за счет каких источников в бюджете всё это будет финансироваться.

Комитет ГД по строительству и ЖКХ также не поддержал проект.

Он сослался на то, что вопрос уже урегулирован, в том числе Постановлением Правительства РФ от 09.07.2016 № 649 «О мерах по приспособлению жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов»:«действующим законодательством РФ установлена обязанность отдельных федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов и органов местного самоуправления по созданию условий инвалидам для беспрепятственного доступа к общему имуществу в многоквартирных домах, и наделение их дополнительными полномочиями нецелесообразно».

Законопроект про односторонний отказ от исполнения договора управления внесен в прошлом году Законодательным Собранием Красноярского края.

Предлагалось изложить часть 8.

2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ в новой редакции и предоставить собственникам право на выбор новой управляющей организации по истечении каждого последующего года со дня заключения договора с управляющей организацией, даже если такой управляющей организацией не были нарушены условия договора.По мнению авторов проекта, при отсутствии нарушений условий договора управления со стороны управляющей организации период в один год позволил бы собственникам оценить эффективность ее работы и принять взвешенное решение по истечении этого года.

Комитет ГД по строительству и ЖКХ не поддержал такую инициативу:«предлагаемые изменения не приведут к заинтересованности и стабильности работы управляющей организации в интересах жителей, а также не устанавливают иной порядок выбора управляющей организации, отличный от действующего.Установление на законодательном уровне права для собственников в одностороннем порядке досрочно расторгать Договор управления вне зависимости от факта нарушения его условий со стороны управляющей организации, нецелесообразно и необоснованно».

Чтобы не пропустить ничего важного в сфере ЖКХ, выберите, где вам удобнее следить за обновлениями: ➜ в Telegram или во ВКонтакте.А самые полезные и популярные материалы можно найти в виде карточек на нашем канале в Дзен.

Поправки в Жилищный Кодекс РФ в 2021 году

Одной из важнейших жизнеобеспечивающих сфер российской экономики является оплата гражданами услуг ЖКУ. Основная часть ежемесячных расходов у большинства граждан страны уходит на оплату жилищно-коммунальных услуг.

Ежегодно властями вносятся изменения в законодательную базу, и Жилищный Кодекс не является исключением. С 2021 года начнут действовать некоторые поправки к ЖК РФ, а также вступят в законную силу ряд постановлений, касающихся изменений в ЖКХ.

Ряд изменений в правилах противопожарной безопасности

В сентябре 2020 года правительство утвердило новые правила противопожарного режима, которые ступают в действие с 2021 года. При нарушении данных правил следует наказание в виде штрафа в размере 2-5 тыс. руб. При этом последствия, которые были вызваны несоблюдением противопожарной безопасности, предусматривают наказание в соответствии со ст.219 УК.

Изменения в режиме противопожарной безопасности:

Ранее запрещенными местами для хранения мебели и прочих предметов являлись технические этажи и чердаки. С 2021 года запрет на хранение распространяется на цокольные этажи.
Запрещена установка на окнах не открывающихся решеток. Также запрещено устанавливать не открывающиеся решетки на окна подвалов, если имеют функцию аварийного выхода.
Ранее запрещалось остекление балконов при наличии незадымляемых лестничных клеток. В 2021 году вводится запрет на установление жалюзи на таких балконах. Запрещено хранение мебели и прочих вещей в тамбуре или на лестничной площадке, а также возле эвакуационного люка, имеющегося на лоджии или балконе. Запрещена установка внешних блоков кондиционеров в подъезде (поэтажные коридоры, воздушные лестничные проемы между этажами).
Вводится запрет на использование неисправного газового оборудования, а также плиты, не прошедшей техническое обслуживание. Нарушителю выписывается Штраф. При этом с 2021 года прекращают выписывать штрафы за встроенную варочную панель, духовой шкаф, которые расположены на расстоянии менее 20 см. от газового оборудования.
Запрещено парковать транспорт во дворах рядом с крышкой пожарного колодца.
Внесены изменения в правила курения на балконах. Запрещается оставлять без присмотра непогашенные сигареты, а также иные источники открытого огня, например, свечи.

Курение в многоквартирном допускается при наличии отдельного помещения, обустройством и содержанием которого должна заниматься управляющая организация. В случае несоблюдения установленного требования предусматривается штраф в размере не более 80 тыс. руб.

Отдельно стоит отметить появление нового раздела в правилах противопожарной безопасности, касающийся использования пиротехники внутри помещений. Допускается использование хлопушек, бенгальских свечей, относящихся к 1 классу безопасности.

Под запрет использования пиротехники подпадают следующие места в домах: крыша, балконы, лоджии, выступающие части фасада.

Снятие запретов, ранее введенных из-за коронавирусной инфекции

В 2021 году возможно прекращение ранее введенных запретов в сферу ЖКО в связи с коронавирусной инфекцией.

Так до начала 2021 года действовал запрет на взыскание штрафов, а также неустойки и пени за просроченные или погашенные в неполной мере платежи за ЖКУ. На сегодняшний день обсуждается вопрос о продлении данного запрета. Если же мораторий будет снят, то начисление неустойки и ее взыскание будет осуществляться за все время просрочек, включая период запрета.

Отмена моратория повлечет за собой отключение коммунальных услуг большинству неплательщикам. Данные последствия станут для многих тяжелым испытанием, так как введение ограничительных мер из-за пандемии привело к сокращению доходов россиян.

В случае снятия моратория ресурсоснабжающим организациям, управляющим компаниям придется взыскивать с граждан долги в судебном порядке. При этом в исковом заявлении с 2021 года необходимо указывать не только инициалы и адрес регистрации должника, но и его паспортные данные, а также СНИЛС и ИНН.

Порядок получения данные сведений на сегодняшний день не установлен.

Жилищные субсидии и порядок их получения

С 2021 года вносятся изменения, касающиеся правил выплаты субсидий на оплату услуг ЖКУ семьям, в которых доля расходов выше максимально установленного уровня в регионе проживания.
Рассчитывать на получение субсидии не могут семьи, имеющие долги по ЖКХ, подтвержденные судебным решением.
Наличие задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг будет проверяться по запросу исполнительного органа региональной власти через государственную информационную систему ЖКХ.
ТСЖ и управляющие организации обязаны не позднее 5-дневного срока предоставлять ГИС ответы на запросы о должниках по оплате коммунальных услуг.
Предполагается, что поправки помогут избежать случаев отказа в предоставлении гражданам субсидии в связи с предоставлением управляющими компаниями некорректных сведений о гражданах, а также неверных расчетах суммы платежей.

Индексация тарифов ЖКУ

Ежегодно граждане сталкиваются с подорожанием тарифов на жилищно-коммунальные Услуги. В 2021 году индексация будет проведена в начале июля. Повышение тарифов ожидается на 3-6.6% в зависимости от региона. Например, для Москвы индексация составит 4.5%. Существеннее всего тарифы вырастут в Чеченской Республике — 6.6%. В мурманской области подорожание составит примерно 3.3%

Перерасчет платы за ЖКУ

Ежегодно тарифы на оплату услуг ЖКХ повышаются, однако качество поставляемых граждан услуг не улучшается. Для решения некоторых проблем правительство разработало поправки к ЖК РФ, на основании которых граждане вправе не оплачивать предоставляемые не только с долгими перерывами, но и низкокачественные услуги ЖКХ.

С нового года граждане вправе потребовать от управляющей организации уменьшения оплаты за предоставленные некачественные услуги (например, скачки электрического напряжения, недостаточная температура горячей воды, несоответствие нормам температуры отопления). Также граждане вправе требовать перерасчета в случае предоставления услуг с перерывами, превышающими установленные нормативные значения. В случае отказа в перерасчете Гражданин вправе обратиться с иском в суд.

Приборы учета потребления

В 2021 году возобновятся проверки счетчиков. Расчет платы по средним показателям за последние полгода будет проводиться до апреля 2021 году. После чего плата будет рассчитываться по повышенным нормативам.

Сведения о проверке будут храниться в электронной базе Росстандарта. Если срок проведения поверки счетчиков был упущен, то будет применяться повышающий коэффициент к нормативам потребления коммунальных услуг.

Приборы учета, которые прошли поверку, можно будет использовать до конца их эксплуатационного срока или до поломки.

ФЗ-188 Жилищный кодекс действующий в 2021 г. в формате doc и pdf

Жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав, а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями.

Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:

возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;
пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
пользования общим имуществом собственников помещений;
отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;
учета жилищного фонда;
содержания и ремонта жилых помещений;
переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме;
управления многоквартирными домами;
создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
предоставления коммунальных услуг;
внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе уплаты взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (далее также — взнос на капитальный ремонт);
формирования и использования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме;
контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
осуществления государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля;
ограничения повышения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги.

Федеральный закон ФЗ-188 «Жилищный кодекс Российской Федерации» в актуальной и действующей редакции в 2021 год с последними изменениями от 22.12.2020 № 441-ФЗ.

Данное изменение корректирует часть 17 статьи 161, дополняя ее предложениями следующего содержания:

«Орган местного самоуправления в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения об определении управляющей организации, предусмотренного настоящей частью, письменно уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о принятии указанного решения, об условиях договора управления этим домом и об условиях прекращения договора управления с данной управляющей организацией. Договор управления многоквартирным домом между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме считается заключенным со дня принятия органом местного самоуправления решения об определении управляющей организации.».

Скачать ФЗ-188 Жилищный кодек в редакции от 22.12.2020:

ФЗ-188 в формате doc (word)
ФЗ-188 в формате pdf

Актуальную версию кодекса можно посмотреть на официальном сайте правовой информации: ФЗ-188 Жилищный кодекс на сайте pravo.gov.ru (в правом верхнем углу страницы можно выбрать нужную редакцию).

Изменение порядка перевода жилых помещений в нежилые

Разбираем Федеральный Закон № 494-ФЗ, который называют «Законом о всероссийской реновации»

В конце прошлого года вышел Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные Законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий».

Принят он был быстро. 18 сентября он был еще только внесен в Государственную думу, а уже 30 декабря он был подписан президентом и опубликован.

Закон этот объемный. Официально опубликованная редакция насчитывает 118 страниц, состоит из 19 статей и вносит изменения в 17 федеральных законов и кодексов, доступна она по [ссылке].

Мы его прочитали (трижды прочитали, а некоторые положения и вовсе по пять-шесть раз), два месяца разбирали его с экспертами, и готовы дать ответы на наиболее важные вопросы, касающиеся этого Федерального закона.

Вопрос 1. А правда, что этот закон фактически отменяет право собственности на помещения в многоквартирных домах?

Я очень хотел бы написать, что «нет, не правда», но, к сожалению, данный закон действительно весьма привольно обходится с правом собственности на помещения в многоквартирных домах, и в особенности с правом собственности на нежилые помещения. Также закон, опять же, весьма своеобразно обходится с правом собственности на индивидуальные жилые дома и садовые домики.

Впрочем, чтобы составить полное впечатление, прочитайте ответы на другие вопросы.

Вопрос 2. О чем вообще этот закон и причем тут «реновация»?

Закон вводит в Градостроительный кодекс РФ и другие законы такое понятие как комплексное развитие территорий – по закону это совокупность мероприятий направленных на «создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, городских округов» (п. 34 ст. 1 ГрК РФ).

Понятие Комплексное развитие территории заменяет собой ранее использовавшиеся понятия: развитие застроенных территорий, комплексное освоение территорий, освоение территории в целях строительства стандартного жилья, и другие понятия, ранее описанные в отмененной теперь главе 5.1 Градостроительного кодекса РФ.

В части 1 статьи 64 Градостроительного кодекса РФ указаны цели комплексного развития территории, и согласно им, комплексное развитие территорий делается, грубо говоря, чтобы сделать территории лучше, благоустроеннее, инфраструктурно развитее, эффективнее, а также чтобы привлечь внебюджетные источники финансирования обновления застроенных территорий.
По сути же все сводится к тому, что в отношении определенной территории в установленном порядке принимается решение о ее комплексном развитии, потом в установленном порядке это все согласуется, в установленном порядке выбирается кто будет комплексно развивать территорию, а потом вся частная Недвижимость на территории (с некоторыми исключениями — об этом ниже) в установленном порядке или изымается муниципалитетом (за деньги), или передается лицу, в установленном порядке получившему право комплексно развивать территорию (тоже за деньги).
При этом в части 2 статьи 67 Градостроительного кодекса РФ указано, что решение о комплексном развитии территорий может предусматривать необходимость строительства многоквартирных домов или домов блокированной застройки на комплексно развиваемой территории.
Как видно, в законе активно используется опыт московской реновации — когда на выбранной властями территории сносят всю недвижимость и строят новые жилые дома.

Впрочем, согласно этому закону все равно остается возможность, что в рамках комплексного развития территории на ней, например, снесут ветхую недвижимость и построят замечательный парк. Тут все будет зависеть от органов власти вашего региона и вашего города. И вы уже сейчас можете спрогнозировать, насколько грамотно ваши местные власти воспользуются новыми возможностями и в чьих интересах.

Вопрос 3. Какие виды комплексного развития территории придумали законодатели?

Законодатели придумали четыре вида комплексного развития территории, которые зависят от того, что собственно находится на данной территории.

Это (согласно ч.1 ст. 65 ГрК РФ):

комплексное развитие территорий жилой застройки,
комплексное развитие территорий нежилой застройки,
комплексное развитие незастроенной территории,
комплексное развитие территории по инициативе правообладателей земельных участков и объектов недвижимости.

По понятным причинам, далее я буду писать только о комплексном развитии территорий жилой застройки, чтобы не укрупнять и без того большой текст и не вносить в него ненужной путаницы.

Вопрос 4. Кто решает какие территории будут «комплексно развиты»?

В зависимости от того, какие территории попадают в проект комплексного развития территорий, решение о комплексном развитии принимают (согласно ч. 2 ст. 66 ГрК РФ):

Правительство РФ – для земли и недвижимости, находящихся в федеральной собственности; либо если решение реализуется в рамках инвест-проекта за счет федерального бюджета (кроме расселений авариного жилья); либо если решение о комплексном развитии территорий будет реализовываться юридическим лицом, определенным Российской Федерацией.
Высший орган исполнительной власти субъекта РФ – если реализация проекта будет происходить с привлечением средств бюджета субьекта РФ; или же если решение будет реализовываться юридическим лицом, определенным субъектом РФ, или же если комплексно развиваемая территория расположена на территории двух или более муниципальных образований.
Главой местной администрации во всех остальных случаях.

Вопрос 5. А в каком порядке принимается решение о комплексном развитии территорий?

Требования к порядку принятия решения о комплексном развитии территории прописаны во все той же статье 66 Градостроительного кодекса РФ. А сам порядок должен быть установлен нормативным актом субъекта РФ. Поэтому для окончательной ясности ждите принятия своих местных законов и постановлений.

Сама Процедура принятия решения о комплексном развитии территории жилой застройки выглядит вот так:

подготовка проекта решения и его согласование, если оно необходимо,
опубликование проекта решения,
проведение общих собраний в многоквартирных домах, не признанных аварийными, но включенных в проект решения (предельный срок проведения таких собраний не менее месяца) по вопросу включения домов в проект,
принятие решения и его опубликование – решение о комплексном развитии территории жилой застройки принимается в срок не более чем 30 дней со дня окончания срока, установленного для проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах (ч. 4 ст. 67 ГрК РФ),
проведение торгов (не всегда обязательно, подробнее в ответе к вопросу 7),
заключение договора о комплексном развитии территории (в случае если проводились торги),
подготовка и утверждение документации по планировке территории, а также при необходимости внесение изменений в генеральный план и правила землепользования и застройки,
определение этапов реализации решения, с указанием очередности сноса или реконструкции многоквартирных домов, включенных в это решение,
непосредственно проектирование, снос и строительство на комплексно развиваемой территории.

Вопрос 6. Должны ли быть проведены какие-нибудь общественные слушания?

Если для реализации решения о комплексном развитии территории необходимо внесение изменений в генплан или проекты планировки, в этом случае общественные обсуждения либо публичные слушания могут проводиться в границах территории, в отношении которой и было принято решение о комплексном развитии территории (ч. 3.1 ст. 28 ГрК РФ). При этом допускается одновременное проведение общественных слушаний и по внесениям изменений в генплан, и по проектам планировки территорий (ч. 26 ст. 5.1 ГрК РФ).

Также если для реализации решения о комплексном развитии территории вносятся изменения в правила землепользования и застройки, общественные обсуждения или публичные слушания по внесению изменений в таковые правила проводятся в границах территории, подлежащей комплексному развитию, а срок проведения данных общественных обсуждений или публичных слушаний не может быть более чем один месяц (ч. 14 ст. 31 ГрК РФ).

Такие изменения необходимы, так как в правилах землепользования и застройки на карте градостроительного зонирования в обязательном порядке должны устанавливаться территории, в границах которых предусматривается осуществление комплексного развития территории (ч. 5.1 ст. 30 ГрК РФ).

Эти территории могут быть как определены заранее, так и уже после принятия решений о комплексном развитии территорий (ч. 5.2 ст. 30 ГрК РФ). В последнем случае принятие решения о комплексном развитии территорий будет основанием для внесения изменений в правила землепользования и застройки (п. 6 ч.

2 ст. 33 ГрК РФ).

То есть, проведение комплексного развития территории будет всегда сопровождаться проведением общественных обсуждений или публичных слушаний, но только в границах территории, подлежащей комплексному развитию.

Вопрос 7. Почему проведение торгов не всегда обязательно?

Все просто: по замыслу законодателей комплексное развитие территории может производить как стороннее юридическое лицо, так и непосредственно администрация района или органы власти субъекта РФ, или даже непосредственно Российская Федерация (ч. 1 ст. 66 и другие положения ГрК РФ).

Так вот, если решение о комплексном развитии территорий органы власти реализуют не сами, то они на торгах определяют того, кому в итоге достанется право комплексно развивать территорию (п. 5 ч. 6 ст. 66 ГрК РФ).

Порядок проведения таких торгов устанавливается Правительством РФ в соответствии с требованиями статьи 69 Градостроительного кодекса РФ. Проект соответствующего Постановления Правительства РФ опубликован (ссылка), но пока еще не принят.

Вопрос 8. Какие многоквартирные дома могут попасть проект комплексного развития территории жилой застройки?

Комплексное развитие территории жилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены (согласно ч. 2 ст. 65 ГрК РФ):

многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;
многоквартирные дома, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и которые соответствуют критериям, установленным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Такие критерии устанавливаются исходя из одного или нескольких следующих требований:
- а) физический износ основных конструктивных элементов многоквартирного дома (крыша, стены, фундамент) превышает определенное властями региона значение;
- б) совокупная стоимость капитального ремонта данных домов превышает стоимость, определенную властями региона;
- в) многоквартирные дома построены в период индустриального домостроения, определенный властями региона, по типовым проектам, разработанным с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий;
- г) многоквартирные дома находятся в ограниченно работоспособном техническом состоянии в соответствии с СП 454.1325800.2019;
- д) в многоквартирных домах отсутствуют централизованные системы инженерно-технического обеспечения, определенные властями вашего региона.

Также в границы территории, попадающей под комплексное развитие территории жилой застройки, могут быть включены и другие земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, при условии, что они расположены в границах одного квартала или микрорайона (элемента планировочной структуры) вместе с многоквартирными домами, попадающими под комплексное развитие территории (ч. 5 ст. 65 ГрК РФ).

Вопрос 9. Если мой дом попадет в проект комплексного развития территории жилой застройки, то что будет с моей квартирой?

Во-первых, если ваш дом не признан аварийным, то вы можете провести собрание собственников и принять решение об исключении вашего дома из проекта комплексного развития территории (п. 4.6 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Подробнее о нюансах проведения данного собрания описано в ответе на вопрос 10.

Во-вторых, если ваш дом все-таки попал в проект комплексного развития, то у вас есть два пути: или вы получите деньги за вашу квартиру (ч. 3 ст. 32.1 ЖК РФ), или же вы получите другое жилье (ч. 4 и ч.7 ст. 32.1 ЖК РФ).

В случае с деньгами все просто. Если вы согласитесь на получение возмещения, то выплачиваемая вам сумма должны быть определена с учетом рыночной стоимости вашей квартиры, рыночной стоимости общего имущества в вашем многоквартирном доме, рыночной стоимости земельного участка под многоквартирным домом, ваших затрат на переезд и оформление нового жилья (ч. 3 ст. 32.1 ЖК РФ).

При этом эта сумма определяется на день, предшествующий дню принятия решения о комплексном развитии территории жилой застройки (ч. 3 ст. 32.1 и ч. 7 ст. 32 ЖК РФ).

Однако, если в изымаемой квартире или комнате проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, предоставление возмещения собственнику такого жилого помещения не допускается, и он может только получить другое жилье (ч. 21 ст. 32.1 ЖК РФ).

Если же вы напишите заявление на предоставление другого жилья, то вы получите другую квартиру с зачетом его стоимости при выплате вам возмещения за старую квартиру (ч. 4 ст. 32.1 ЖК РФ). Или вы можете получить жилье большей площади, доплатив при необходимости (ч. 22 ст. 32.1 ЖК РФ).

Но и это еще не все.

Власти вашего региона могут издать свой Нормативный акт, согласно которому и собственники, и наниматели изымаемых квартир могут получить право на получение равнозначной квартиры – квартиры имеющей то же количество комнат и такую же или большую площадь, а также соответствующей стандартам, установленным властями региона и расположенной в том же поселении или городе (ч. 7 ст. 32.1 ЖК РФ).

То есть именно за властями региона оставили «последнее слово» решающее, насколько справедливо будут даваться новые квартиры взамен изымаемых.

В-третьих, если ваша квартира у вас не в собственности, а по соцнайму, вы все равно имеете право принять участие в собрании собственников по вопросу исключения вашего дома из проекта комплексного развития (п. 3.2 ст. 45 ЖК РФ).

Ну и если дом все равно попадет под комплексное развитие, то взамен освобождаемой вами квартиры вам предоставляется другая квартира, также по соцнайму, площадь и количество комнат в которой не меньше чем в старой квартире, а по письменному заявлению эта новая квартира может быть предоставлена вам в собственность (ч. 6 ст. 32.1 ЖК РФ).

К слову, недвижимость, попавшая в решение о комплексном развитии территории не обязательно должна быть снесена, а она может быть реконструирована. Например, многоквартирный дом может быть надстроен, в нем заменены все инженерные сети и изменены планировки.

Вопрос 10. Как многоквартирный дом попадает в проект комплексного развития территории жилой застройки, и как он может быть исключен из этого проекта?

Сначала дом включают в проект решения авторы и инициаторы этого решения (см. ответ на вопрос 4). А какие дома могут попасть проект комплексного развития территории жилой застройки описано в ответе на вопрос 8.

Затем этот проект подлежит официальному опубликованию (см. ответ на вопрос 5).

Далее наступает череда собраний собственников в многоквартирных домах, включенных в проекты решения и не являющихся аварийными.

Внеочередное общее собрание для принятия решения по вопросу о включении многоквартирного дома в границы территории, подлежащей комплексному развитию, может быть созвано по инициативе органов власти либо по инициативе определенного властями юридического лица, реализующего решение о комплексном развитии территории жилой застройки (ч. 2.1 ст. 45 ЖК РФ).

Предельный срок проведения такого собрания устанавливается властями региона и должен быть не менее одного месяца (п. 3 ч. 6 ст. 66 ЖК РФ).