Для продажи квартиры придется доказать, что не проживаешь в «недружественной» стране

архив 66.RU

Людям, у которых есть гражданство или вид на жительство стран, входящих в список недружественных России, стало сложнее покупать и продавать квартиры: при совершении таких сделок нужно будет подавать пакет документов, которые будут оцениваться специальной комиссией. Некоторые трудности могут возникнуть и в случаях, когда в сделке не участвуют резиденты таких государств.

Владимир Путин подписал Указ от 01.03.2022 № 81 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации». Этот документ вводит особый порядок совершения операций с ценными бумагами и недвижимостью для резидентов из «недружественных стран» и подконтрольных им лиц.

Для продажи квартиры придется доказать, что не проживаешь в «недружественной» стране

скриншот документа

Особый порядок будет распространяться на такие операции, как купля-продажа, Мена, дарение недвижимого имущества, внесение недвижимого имущества в уставные капиталы обществ или в качестве вклада в имущество последних. При этом не имеет значения, в качестве какой стороны в сделке (в качестве покупателя или продавца, например) будет выступать лицо «недружественного государства».

Какие страны входят в список «недружественных»?

На текущий момент к «недружественным странам» относятся 48 государств.

Николя90, Wikipedia

Красным цветом выделены «недружественные страны».

Австралия
Албания
Андорра
Великобритания (включая о. Джерси (коронное владение Британской короны) и подконтрольные заморские территории — о. Ангилья, Британские Виргинские острова, Гибралтар)
Государства — члены Европейского союза (Австрия, Бельгия, Болгария, Великобритания, Венгрия, Германия, Греция, Дания, Ирландия, Испания, Италия, Кипр, Латвия, Литва, Люксембург, Мальта, Нидерланды, Польша, Португалия, Румыния, Словакия, Словения, Финляндия, Франция, Хорватия, Чехия, Швеция и Эстония)
Исландия
Канада
Лихтенштейн
Микронезия
Монако
Новая Зеландия
Норвегия
Республика Корея
Сан-Марино
Северная Македония
Сингапур
Соединенные Штаты Америки
Тайвань (Китай)
Украина
Черногория
Швейцария
Япония

В чем заключается особый порядок?

Особый порядок совершения операций с недвижимостью сводится к тому, что для этих сделок нужно будет получить разрешение Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации. Правила выдачи Правительственной комиссией разрешений утверждены постановлением Правительства РФ от 06.03.2022 № 295.

В состав заявления включаются следующие документы:

обращение о выдаче разрешения на осуществление сделки: должно содержать информацию о цели, предмете, содержании и существенных условиях сделки, о планируемых сроках действия такого разрешения, адресованное Комиссии и составленное в произвольной форме;
документ, подтверждающий государственную регистрацию заявителя — юридического лица или физического лица в качестве индивидуального предпринимателя в соответствии с законодательством соответствующего государства, либо в отношении заявителя — юридического лица — иной подтверждающий факт его создания документ;
документ, удостоверяющий личность заявителя — физического лица;
документ, подтверждающий факт учреждения заявителя — иностранной организации, не являющейся юридическим лицом, в соответствии с законодательством государства, в котором она учреждена;
учредительные документы заявителя — юридического лица;
документ, содержащий сведения о выгодоприобретателях, бенефициарных владельцах, лице, осуществляющем контроль над являющимся стороной сделки (участвующим в операции) лицом недружественного государства;
бухгалтерский баланс резидента по состоянию на последнюю отчетную дату, предшествующую дате представления заявления;
сведения о балансовой стоимости активов резидента по состоянию на последнюю отчетную дату, предшествующую дате представления заявления.

Однако в правилахне уточняются критерии, по которым будут оцениваться заявления на осуществление сделок и по которым будут выдаваться разрешения на сделки.

Если в сделке не участвуют резиденты «недружественных стран», все остается по-старому?

В интернете появляются сообщения о том, что в некоторых агентствах при совершении сделок с недвижимостью, если среди участников сделки нет представителей из недружественных государств, нужно предоставить заявление-гарантию об отсутствии у владельца недвижимости или покупателя гражданства / второго гражданства недружественной страны либо заявление-гарантию о том, что владелец недвижимости не проживает на территории территории такой страны.

скриншот из профиля пользователя Mnchnr

Однако, как рассказали 66.RU в агентстве недвижимости «Новосел», предоставление таких гарантий не является обязательным по закону и нигде не закреплено. В частности, на текущий момент в договорах «Новосела» этот пункт отсутствует.

Кажется, живущим за рубежом россиянам усложнили продажу недвижимости в РФ

В России вступил в силу особый порядок сделок с недвижимостью, в которых участвуют лица, связанные с недружественными государствами (к ним относятся все страны Евросоюза, в том числе Чехия). Теперь для покупки, продажи или дарения российской недвижимости им требуется разрешение специальной правительственной комиссии.

Проблема заключается в том, что регламент данной процедуры еще не утвержден, а понятие «лица, связанного с недружественным государством» прописано нечетко.

Однако это не помешало «Сбербанку» добавить в стандартный Договор купли-продажи пункт о том, что участники сделки не имеют гражданства и не проживают на территории недружественной страны.

В противном случае банк требует приложить разрешение комиссии.

На этот пункт, который появился в документах несколько дней назад, обратили внимание риелторы и сейчас активно его обсуждают на профильных форумах.

«Действительно, Сбербанк требует включать в договор купли-продажи эту фразу. До этого некоторое время, порядка недели или чуть больше, они требовали заявление на сделки заполнить. Теперь они это заявление больше не требуют.

Дальше начинается интересный вопрос про то, что ни риелтор, ни кто-либо еще на самом деле не может проверить достоверность сведений, сообщаемых сторонами сделки.

Вот есть у него вид на жительство в Испании, а он об этом молчит, проверить ни мы это не можем, ни по большому счету госорганы, если об этом никто не заявил», — рассказал изданию Business FM Эксперт по недвижимости Андрей Веселаго.

Особый порядок строится на указе президента Владимира Путина от 1 марта 2022 года. Как и многие российские законы он написан очень размыто, и трактовать его можно по-разному. Дословно пункт звучит так:

Принять следующие дополнительные временные меры экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации:
а) установить со 2 марта 2022 г. особый порядок осуществления (исполнения) резидентами следующих сделок (операций) с иностранными лицами, связанными с иностранными государствами, которые совершают в отношении российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия (в том числе если такие иностранные лица имеют гражданство этих государств, местом их регистрации, местом преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности или местом преимущественного извлечения ими прибыли от деятельности являются эти государства), и с лицами, которые находятся под контролем указанных иностранных лиц, независимо от места их регистрации или места преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности (далее — лица иностранных государств, совершающих недружественные действия):
— сделки (операции) по предоставлению лицам иностранных государств, совершающих недружественные действия, кредитов и займов (в рублях), за исключением случаев, если предоставление кредитов и займов запрещено в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации;
— сделки (операции), влекущие за собой возникновение права собственности на ценные бумаги и недвижимое имущество, осуществляемые (исполняемые) с лицами иностранных государств, совершающих недружественные действия.

Из текста неясно, идет ли речь только об иностранцах, или же запрет распространяется на россиян с ВНЖ и ПМЖ в недружественных странах. Росреестр опубликовал разъяснение на своем официальном сайте, но из него тоже ничего не понятно. Однако практика уже начала формироваться самостоятельно.

«Пока это требование есть у Сбербанка однозначно, по поводу Росреестра пока не очень понятно, как к этому будут относиться. Как и любые спешно принятые законы, совершенно непонятно, как трактовать вот эти фразы про место преимущественного ведения хозяйственной деятельности и как это проверять.

Действительно, Сбербанк требует включать в договор купли-продажи эту фразу, до этого некоторое время, порядка недели или чуть больше, они требовали заполнить заявления на сделки. Заполняли отдельное заявление, теперь это заявление больше не требуют, но требуют в договор купли-продажи внести этот пункт.

У меня не было сделок в последние два дня, с момента введения этого правила, но коллеги были на сделках, и да, сделали обязательным внесение этого пункта в договор купли-продажи. Вносили.

Дальше встает интересный вопрос про то, что ни риелтор, ни кто либо еще на самом деле не может проверить достоверность сведений, сообщаемых сторонами сделки, вот есть у него вид на жительство в Испании, а он об этом молчит, проверить ни мы это не можем, ни по большому счету госорганы, если об этом никто не заявил.

Теоретически сейчас, если у тебя есть второе гражданство какое-нибудь европейско-американское, недружественных стран из этого перечня, либо ВНЖ, либо ты просто там как-то долго живешь, ты перед тем, как совершить сделку с недвижимым имуществом, должен спросить разрешения у специальной комиссии, отправив письмо на электронную почту либо бумажным письмом, и после этого разрешения ты сможешь провести сделку», — добавил Веселаго.

Две недели назад российским нотариусам запретили регистрировать сделки с недвижимостью именно с участием иностранцев.

«Нотариус не проверяет, сколько у человека гражданств. Если мне принесли паспорт гражданина РФ, то для нас в соответствии с законом о гражданстве — это Гражданин РФ. Единственное, что нотариус разъясняет, что он не должен быть заинтересован и не связан с иностранными государствами.

Возможно, какие-то сделки: купить автомобиль еще возможно.

А если мы говорим про Недвижимость, то на страже этого стоят не только нотариусы, но и органы регистрации прав на недвижимое имущество», — рассказал член правления Московской городской нотариальной палаты, член комиссии Федеральной нотариальной палаты по методической работе Александр Сагин.

Напомним, в 2014 году россиян под угрозой уголовной ответственности обязали уведомлять МВД РФ о наличии второго гражданства, ВНЖ или ПМЖ. В общей сложности такие уведомления подали около 1 млн человек. То есть теоретически российские власти могут составить базу «лиц, связанных с недружественными странами» и использовать ее для проверок сделок купли-продажи.

Мы отправили запрос в Росреестр, но ответа пока не последовало.

Подписывайтесь на наш Telegram-канал, там новости выходят быстрее

Сделки с недвижимостью ограничили иностранцам из ЕС и США. Что это значит

Теперь, для того чтобы совершить сделку купли-продажи недвижимости с иностранцем из недружественной страны, надо получить разрешение правительственной комиссии

MaxZolotukhin/shutterstock

Президент Владимир Путин подписал указ о дополнительных временных мерах по обеспечению финансовой стабильности, которым на территории России вводится особый порядок приобретения недвижимости и ценных бумаг.

Теперь для совершения сделки с участием иностранца надо получить разрешение правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в России. А в случае необходимости в разрешении должны быть указаны дополнительные условия осуществления сделки. Вместе с экспертами разбираемся, как нововведение отразится на российском рынке жилья.

Какие сделки затронет ограничение

Новые ограничения касаются сделок с недвижимостью, которые влекут за собой переход права собственности и совершаются с иностранными лицами из стран, «совершающих недружественные действия» в отношении России. Это касается сделок купли-продажи, мены, дарения и так далее, объясняет партнер юридической фирмы Bolshakov&Partners Екатерина Котова.

«Без разрешения иностранцы не смогут ни продать, ни купить недвижимость, находящуюся в России. Напомним, что под недвижимостью понимаются не только здания, помещения и прочее, но и земельные участки», — говорит Екатерина Котова.

На кого распространяются требования

Действие указа распространяется на граждан иностранных государств, которые осуществляют недружественные действия, а также на юрлиц, которые зарегистрированы в таких странах. Согласованные санкции против России ввели страны «Большой семерки» и ЕС.

«Круг лиц, на которые распространяется действие указа, довольно широк. Например, даже если компания — покупатель недвижимости не зарегистрирована в недружественном государстве, но находится под контролем иностранного лица из недружественного государства, то для заключения сделки нужно будет получать разрешение», — поясняет Екатерина Котова.

Екатерина Котова, партнер юридической фирмы Bolshakov&Partners:

— Непонятно, что произойдет со сделками иностранных лиц, которые были заключены, но еще не зарегистрированы Росреестром. Вероятно, что в их регистрации может быть отказано. Далее мы ожидаем соответствующих разъяснений в связи с реализацией нового разрешительного порядка.

Как ограничение повлияет на рынок

Покупатели из США, а также поддержавших санкции стран Европы и Азии редко приобретали недвижимость в столице: вряд ли их доля превышает 1–2% в общем объеме сделок, замечает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.

По словам эксперта, это происходило в силу как политических причин, так и законодательных сложностей.

Тем более для таких клиентов, в том числе работающих в московских офисах международных компаний, зачастую была предпочтительна аренда, которая не так ограничивала их мобильность.

Поэтому принятие данного указа не окажет на рынок недвижимости столичного региона существенного влияния, уверена Надежда Коркка.

На этой неделе в Евросоюзе для граждан России приостановили программы, позволяющие получать гражданство (ПМЖ) и вид на жительство (ВНЖ) в обмен на инвестиции в недвижимость.

Правильное гражданство как допуск к сделке с недвижимостью

Насколько сильно повлияет на рынок запрет на покупку и продажу жилья иностранцам? Что говорят о новой практике риелторы и нотариусы?

Сергей Мальгавко/ТАСС

В договорах о купле-продаже отечественной недвижимости появился новый пункт. Он, по сути, запрещает продавать или покупать жилье обладателям гражданства недружественных стран, а также тем, кто ведет в этих государствах хозяйственную деятельность, имеет вид на жительство либо регистрацию.

Поскольку купля-продажа недвижимости иностранцами считается инвестицией, клиенты теперь должны получать разрешение на сделку в специальной правительственной комиссии. Как пояснял ранее Росреестр, под недвижимым имуществом понимаются земельные участки, здания, помещения и прочие объекты недвижимости, права на которые подлежат регистрации.

В первые дни действия указа стороны сделки заполняли специальные заявления, где указывали данные о месте ведения основной хозяйственной деятельности, преимущественном месте проживания, гражданстве и наличии вида на жительство. Теперь соответствующий пункт появился в типовых договорах. Но непонятно, как контролировать, что приведенные сведения соответствуют действительности, говорит эксперт по недвижимости Андрей Веселаго:

Андрей Веселаго эксперт по недвижимости

Business FM отправила запрос в Сбербанк, комментарий оперативно получить не удалось. Сделки с недвижимостью гражданам из недружественных стран нельзя оформить и через нотариуса.

Также нотариусам запретили удостоверять финансовые займы.

Продолжает нотариус города Москвы, член правления Московской городской нотариальной палаты, член комиссии Федеральной нотариальной палаты по методической работе Александр Сагин:

Впрочем, подобный запрет на рынок сильно не повлияет. Во-первых, доля иностранных собственников, особенно из Евросоюза, в России мала. Как и спрос со стороны этих граждан.

Во-вторых, новое правило вряд ли отразится и на тех россиянах, которые уехали за рубеж и теперь будут пытаться продать недвижимость в России.

Так считает председатель совета директоров, основатель экосистемы Kalinka Екатерина Румянцева:

Екатерина Румянцева председатель совета директоров, основатель экосистемы Kalinka

Перечень недружественных России стран правительство утвердило на прошлой неделе. В него вошли около 50 государств. Кроме США, Украины и стран — членов ЕС в списке Андорра, Великобритания, Монако, Япония, Канада и другие.

Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?

Особый клиент: Как теперь проводить сделки с недвижимостью для граждан из недружественных стран

После того как вступили в силу Указы президента РФ, направленные на обеспечение финансовой стабильности (№ 81 от 1 марта 2022 года и № 95 от 5 марта 2022 года), Росреестр объявил о новом порядке регистрации сделок с недвижимостью, в которых участвуют иностранцы из недружественных стран. Теперь для того, чтобы такая сделка была зарегистрирована, нужно получить разрешение у специальной подкомиссии.

Данное нововведение коснётся не только иностранцев, но и тех россиян, кто покупает или продаёт недвижимость людям или компаниям, связанным с государствами из перечня, утверждённого Правительством РФ (это все страны Евросоюза, США, Британия, Канада, Япония, Швейцария и т.д.).

Даже если купля-продажа или дарение проходят между гражданами РФ, но одна из сторон приобрела предмет сделки у лица из недружественной страны после 22 февраля 2022 года, то разрешение комиссии тоже потребуется. Более того, специалисты из Росреестра сообщают, что подобный порядок может распространяться и на лиц, которые имеют двойное гражданство: российское и какой-либо страны из перечня недружественных.

Помимо сделок на рынке вторичной недвижимости под действия новых правил подпадает и приобретение квартиры на этапе строительства у застройщиков-иностранцев.

Например, финская строительная компания ЮИТ (строит многоквартирные дома преимущественно в Москве и Московской области и Петербурге) уже распространила сообщение о приостановке подачи на регистрацию новых договоров участия в долевом строительстве ДДУ, а шведская Bonava оповестила о прекращении своей деятельности в Петербурге (компания строила только в этом регионе).

— К сожалению, на данном этапе экономико-политические реалии таковы, что любой переход прав между россиянами и лицами, которые могут иметь отношение к недружественным странам, точно будет подвержен жёсткому контролю со стороны государства, — считает заведующий Западной коллегией адвокатов города Москвы Александр Инютин. — Скорее всего и практика, когда Россия рассматривала любого, кто имеет паспорт РФ, только как своего гражданина, больше неактуальна. Отсюда и пожелания Росреестра по поводу специального разрешения для лиц, имеющих двойное гражданство.

То есть, несмотря на то что формального запрета на сделки с недвижимостью для граждан с двойным гражданством нет, но фактически введение нового порядка может создать значительные трудности для тех, у кого кроме российского есть ещё и паспорт страны «из списка».

— При продаже или покупке недвижимости проблемы могут возникнуть не только у самих лиц, имеющих помимо российского ещё гражданство недружественной страны, но и у их супругов.

Если нет брачного договора о раздельном режиме владения имуществом, то фактически и их сделки окажутся под большим вопросом, так как не факт, что вторая сторона сделки согласится ждать, пока будет получено соответствующее разрешение, — считает адвокат Межрегиональной коллегии Москвы Дмитрий Шагин.

— И найти нотариуса, который в сегодняшней ситуации будет готов удостоверить «правильный» брачный договор, позволяющий подать документы на регистрацию, тоже будет проблематично.

То есть юридически запрета нет, но перспектива попасть в спор с российским государством, скорее всего, не обрадует ни нотариуса, ни потенциальных участников сделки.

Некоторые держатели двух паспортов рассчитывают, что если не сообщать участникам сделки и Росреестру о своём втором гражданстве, то государство ничего не узнает и сделка пройдёт как обычно. Однако юристы считают такой подход к решению вопроса сомнительным.

— С августа 2014 года любой гражданин России, который получил гражданство иного государства или вид на жительство в иностранном государстве, обязан уведомить об этом МВД РФ (статья 6 закона № 62-ФЗ «О гражданстве Российской Федерации». — Прим. Лайфа). Если это требование проигнорировать, то предусмотрен Штраф по статье 19.8.

3 КоАП РФ или уголовная ответственность по статье 330.2 УК РФ, — пояснил адвокат Московской областной коллегии адвокатов Богдан Леськив.

— Как правило, информация о выданном виде на жительство или гражданстве становится достоянием российских госструктур во время мониторинга ими финансовых транзакций и даже при приобретении авиабилетов по паспорту другой страны.

То, что введение нового порядка совершения сделок может привести к увеличению сроков и возможному росту расходов тех участников оформления прав, которые подпадают под действие президентских указов, это очевидно. Однако Росреестр дал разъяснения, согласно которым некоторые из иностранных лиц (граждане и компании) могут избежать применения нового порядка.

Оказывается, лицами недружественных государств не признаются те, кто находится под контролем российских юридических или физических лиц, а также если информация о контроле над ними раскрыта налоговым органам РФ.

Иными словами, если участник сделки с недвижимостью, который подпадает под действие «перечня», при регистрации сделки по переходу прав предоставит документы, подтверждающие раскрытие информации о контроле над ним российских юридических или физических лиц (например, квитанции или справки из Федеральной налоговой службы РФ о регулярной уплате налогов в России), то для такой сделки никакого другого разрешения не потребуется.

Для комментирования авторизуйтесь!

Квест с государева дозволения. Как продать жилье нехорошим иностранцам

47news разобрал новый порядок купли-продажи недвижимости иностранцам. Законность редких сделок от Камчатки от Калининграда теперь будут изучать властные богатыри во главе с премьером. Почитайте, что будет, если у покупателя или продавца не одно гражданство.

Росреестр вечером 18 марта объяснил, как в нынешней реальности будут регистрироваться сделки на недвижимость с участием иностранцев. Сосредоточились в ведомстве на собственниках с двойным гражданством.

«Росреестр как орган регистрации прав при определении правомочий граждан Российской Федерации руководствуется положениями федерального закона «О гражданстве Российской Федерации», согласно которому гражданин Российской Федерации, имеющий также иное гражданство, рассматривается Российской Федерацией только как гражданин Российской Федерации, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации или федеральным законом», – говорится в сообщении ведомства. Там резюмировали, что при регистрации юридически значимым считается наличие гражданства России.

Тем временем договоры купли-продажи недвижимости уже с 15 марта приросли важной формулировкой, рассказали 47news риелторы Петербурга. Речь о пункте, в котором участники «заверяют и гарантируют», что ни один из них не имеет отношения к недружественным России странам. Указ, который вводит новый порядок в сделках с иностранцами, президент подписал в начале марта.

«Сделки…могут осуществляться (исполняться) на основании разрешений, выдаваемых правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации», — говорится в документе.

В упомянутой правительственной комиссии — 29 персон от главы Роспотребнадзора Поповой до министра обороны Шойгу и главы ФСБ Бортникова. Председатель — премьер-министр России Михаил Мишустин, помогают шесть вице-премьеров. 6 марта структура выпустила правила выдачи разрешений.

Согласно им, россиянин или Продавец (покупатель)-иностранец должен подать заявление в свободной форме, где опишет цель и предмет сделки. К нему нужно приложить удостоверение личности и актуальную выписку с банковского счета. К иностранным документам нужны заверенные переводы. Пакет документов подается с описью лично или представителем по доверенности.

Он рассматривается специально созданной подкомиссией. А утверждается председателем, то есть тем же премьер-министром.

Партнер коллегии адвокатов Pen&Paper Екатерина Токарева обратила внимание, что указ президента устанавливает максимально широкий перечень тех, кто обязан подавать уведомление.

— В силу того, что официальных разъяснений от правительства относительно однозначного применения подписанного президентом указа пока не последовало, остается руководствоваться буквальным толкованием текста, — прокомментировала она.

— Исходя из установленного перечня «недружественных лиц» можно сделать обоснованный вывод, что российские граждане, постоянно или преимущественно проживающие и получающие прибыль в «недружественной» России стране, будут обязаны подчиняться данному указу и подавать соответствующее уведомление, даже не имея никаких политических связей с такой страной.

С другой стороны, отметила Юрист, указ не имеет ввиду рядовых работников, а только лиц, которые занимаются бизнесом на территории «недружественных стран». Речь в документе идет в первую очередь именно об извлечении прибыли, что не тождественно простому заработку.

— Что имеется ввиду под «нахождением под контролем указанных иностранных лиц», понять пока также не представляется возможным, поскольку позволяет отнести к таким субъектам всех, в отношении которых у российских властей имеются подозрения в «недружественности», — добавила Токарева.

Список недружественных стран правительство России утвердило еще 5 марта.

В нем понятные Украина, США, все 27 государств-членов Евросоюза, Австралия, Албания, Андорра, Великобритания, включая Джерси, Ангилью, Британские Виргинские острова, Гибралтар, Исландия, Канада, Лихтенштейн, Микронезия, Монако, Новая Зеландия, Норвегия, Республика Корея, Сан-Марино, Северная Македония, Сингапур, Тайвань (Китай), Черногория, Швейцария, Япония.

— А если один из членов семьи — иностранец. Нужно ли им при продаже или покупке получать разрешение?

— Представляется, что нет, указ не устанавливает таких ограничений. Если непосредственная сторона сделки к «недружественному лицу» не относится, при этом один из членов его семьи под установленные критерии подпадает, получение разрешения не требуется.

Нераскрытым в документе остался вопрос, как будет проверяться наличие гражданства. Скажем, если по документам продавец и покупатель — россияне, но у одного из них — паспорт австралийца.

Росреестр такие данные не аккумулирует, они собираются пограничниками и в миграционных отделах полиции. По закону, став подданным другой страны, россиянин должен подать уведомление в течение 60 дней.

Если на момент получения он за границей, то в течение 30 суток по возвращении. Если уехал навсегда — никаких обязанностей.

— Росреестр вправе направлять межведомственные запросы при осуществлении государственной регистрации, если посчитает это необходимым.

В таком случае государственная регистрация права приостанавливается до получения ответа, — рассказала партнер Pen&Paper Екатерина Токарева, добавив, что запросы могут быть направлены как в органы МВД, так и в налоговую службу — чтобы уточнить, есть ли зарубежные счета у участника сделки.

— Каковы юридические последствия, если один из участников имел, но не указал наличие вида на жительство или иностранного гражданства?

— Окончательный ответ на вопрос предстоит дать судебной практике. На данный момент неясно, по какому пути пойдут суды. Стоит отдельно отметить, что само по себе заключение таких сделок не запрещается: запрещается лишь их исполнение, и это как минимум исключает режим ничтожности для таких договоров.

Поэтому одним из предварительных вариантов видится состав, установленный статьей 173.1 Гражданского кодекса: недействительность сделки, совершенной без необходимого в силу закона согласия государственного органа. Однако, строго говоря, указ — это не Закон, а подзаконный акт.

Кроме того, состав предусматривает получение согласия все-таки на совершение договора, а не на его исполнение.

Опрошенные 47news риелторы признались, что с изменениями на практике пока не сталкивались. Но посредники, преодолевшие не один кризис, рассчитывают подстроиться.

— В целом похоже на сделки, когда один из участников — несовершеннолетний. При ней документы о планируемой сделке подаются в органы опеки, указывается, в какую квартиру переедет ребенок, и при одобрении проводится сделка, — объяснила одна из собеседниц.

По ее словам, сроки сделок с иностранцами придется корректировать с поправкой на работу правительственной комиссии.

— Сами сроки регистрации прав собственности не должны измениться, они прописаны в законе. Для договоров в простой письменной форме — 14 рабочих дней, нотариально заверенные — один-три дня, с привлечением кредитов — пять рабочих дней, — добавила риелтор.

Партнер коллегии Pen&Paper Екатерина Токарева считает, что продать жилье иностранцам станет сложнее. В первую очередь из-за разброса решений государства и дополнительных процедур.

— Новый порядок, по крайней мере пока, не приобрел даже приблизительных очертаний, позволяющих говорить о его определенности. Указ президента станет базисом для дальнейшего развития новых правил на законодательном и подзаконном уровне, — добавила она.

Собеседники 47news на рынке недвижимости, что в прежние времена сделки с участием иностранцев оформлялись в порядке, актуальном для обычных россиян. При необходимости документы переводились на русский. В целом же зарубежным клиентам помогать приходилось редко. Албанцев и австралийцев среди них не было.

— Пять — семь лет назад были клиенты из Швейцарии, им помогала продавать квартиру и искала новую, в Петербурге. Еще один гражданин США продавал квартиру на Кузнецовской улице. А в последнее время с такими не сталкивалась, — вспомнила одна из агентов по недвижимости.

Сделок между россиянами указ президента не касается. Тем не менее, по ощущениям опрошенных экспертов, внутренний рынок замер в ожидании. Собственники подняли цены на 10-30 процентов, перестраховываясь на случай финансовых рисков. Например, потери работы. Также фиксируется много приостановок и временных отказов от продажи. Владельцы объясняют, что боятся остаться на улице с живыми деньгами.

Андрей Карлов,
47news

Официально Росреестр также сообщил, что учет и регистрация сделок с недвижимостью, которые совершаются между россиянами и компаниями, не попадающими под действие указа, осуществляются в штатном режиме и в установленные законом сроки. В регионах проводятся рабочие совещания и организуются горячие линии с представителями профессионального сообщества, в том числе с застройщиками.

Чтобы первыми узнавать о главных событиях в Ленинградской области — подписывайтесь на канал 47news в Telegram

Что будет с недвижимостью уехавших в недружественные страны россиян — МК Санкт-Петербург

В начале марта в стране установили особый порядок проведения сделок с недвижимостью, осуществляемых с лицами иностранных государств, совершающих недружественные действия в отношении России.

К слову, в перечень недружественных стран России и территорий вошли Австралия, Албания, Андорра, Великобритания, включая Джерси, Ангилья, Британские Виргинские острова, Гибралтар, государства — члены Евросоюза, Исландия, Канада, Лихтенштейн, Микронезия, Монако, Новая Зеландия, Норвегия и это не полный список.

Новые меры касаются операций по предоставлению таким иностранным лицам рублевых кредитов и займов, а также сделок, влекущих за собой «возникновение права собственности на ценные бумаги и недвижимое имущество».

Многих уехавших из страны россиян беспокоит вопрос касательно недвижимости. Получается, что купить или продать недвижимость теперь смогут лишь те собственники, кто не связан с недружественными государствами.

«МК в Питере» поговорил с генеральным директором компании «Эклекс», юристом Артемом Швайка, чтобы выяснить нюансы нововведения.

Швайка отметил, что с точки зрения права в данном документе есть несколько неоднозначных моментов. Например, понятие резидент относится к налоговому праву. А налоговое резидентство определяется исключительно сроком проживания на территории той или иной страны.

То есть, если человек проживает на территории страны более 183 дней, то он становится резидентом этой страны и обязан платить в ней налоги. При этом человек может стать резидентом только той страны, в которой он преимущественно проживает, даже имея гражданство другой страны.

Швайк обращает внимание, что термин резидентства не тождественен понятию гражданства или вида на жительство.

Проецируя ситуацию на Петербург, Швайка отмечает, что жители города на Неве всегда имели связь с Европой или Прибалтикой. Некоторые из них, предположил эксперт, могли уехать и получить ВНЖ или гражданство до этого указа.

«Например, есть квартира в собственности у трех членов семьи: у одного российское гражданство, у другого — ВНЖ, у третьего — гражданство в Европе. Получается, что все операции с жилплощадью будут заморожены», — объяснил Швайка.

Юрист добавил, что вариант с отказом от собственности людьми, которые имеют ВНЖ, резидентство или гражданство, в пользу собственника с российским гражданством невозможен, поскольку эта Процедура так же считается сделкой с недвижимостью.

Если сделка происходит между двумя гражданами России, у которых нет ВНЖ и резидентсва, то ее тоже могут запретить. Это произойдет в том случае, если госорганы подумают или узнают, что одно из этих лиц контролируется иностранцами.

Например, многие наши соотечественники уезжают за рубеж и получают новое гражданство, но при этом продолжают инвестировать в российскую недвижимость, чтобы сохранить свои сбережения. Чтобы не платить высокие налоги и не бегать с кипой бумаг, они дают деньги родственнику, а тот приобретает на себя недвижимость.

В таком случае лицо, которое совершает куплю-продажу, формально контролируется иностранным лицом из недружественной страны и как раз такие операции могут отменить, пояснил Швайка.

Но есть и хорошие новости. Указ не коснется резидентов дружественных стран. Из указа следует, что резидентов и граждан дружественных стран не затронут ограничения на инвестиции и сделки с недвижимостью, подытожил Швайка.

Новые ограничения на продажу квартир для иностранцев. Как это работает

Со 2 марта в России вступили в силу новые правила для сделок с недвижимостью, в которых участвуют иностранцы из определенных стран, включая США и ЕС. Согласно указу президента, это дополнительные временные меры экономического характера «по обеспечению финансовой стабильности». Но в документе не указано, на какой срок они введены.

РБК разбирался, кого затрагивают новые правила и как теперь совершать сделки с недвижимостью.

Кого затрагивают новые правила

Новые правила затрагивают российских резидентов (преимущественно россиян), если они покупают или продают недвижимость у людей или компаний, связанных с иностранными государствами, «совершающими недружественные действия» против России (под этим, как правило, подразумеваются западные санкции). При регистрации сделки в Росреестре гражданам «недружественных стран» нужно получить разрешение на сделку от правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Россию. Ранее эта комиссия рассматривала только инвестиции в стратегические предприятия.

Если в сделке участвуют два российских резидента, но один из них купил недвижимость у лица «недружественной страны» после 22 февраля 2022 года, ему также потребуется разрешение правкомиссии. Регистрация иных сделок с недвижимостью, не подпадающих под ограничения, идет в штатном режиме и в установленные законом сроки, заверили РБК в пресс-службе Росреестра.

Кто такие российские резиденты и «недружественные страны»

К российским резидентам относятся граждане России, иностранцы и лица без гражданства, которые постоянно живут в стране на основании вида на жительство, а также российские юрлица.

К иностранным лицам, связанным с иностранными «недружественными государствами», относятся люди, которые имеют гражданство этих государств, зарегистрированы в них, работают там или получают в них основной доход, а также компании, «которые находятся под контролем указанных иностранных лиц».

Правительство утвердило перечень недружественных стран, в который вошли 48 государств, в том числе все 27 стран Европейского союза, Великобритания (включая остров Джерси и подконтрольные заморские территории — остров Ангилья, Британские Виргинские острова, Гибралтар), США, Швейцария, Япония.

Распространяются ли новые правила на россиян, у которых есть также гражданство какой-либо из «недружественных стран», в Росреестре не поясняют.

Пока ведомство не получило разъяснения от Центробанка, поэтому «рекомендует обращаться за разрешением правкомиссии», рассказали в пресс-службе Росреестра. Там добавили, что для регистрации сделки россиянину, как правило, достаточно предоставить паспорт гражданина России.

При этом проверять, есть ли у участника сделки паспорт другой страны, Росреестр не уполномочен. РБК направил запрос в ЦБ и Минфин.

Юрист адвокатского бюро Asterisk Софья Волкова предполагает, что в случае с двойным гражданством нужно отталкиваться от того, является ли физическое лицо резидентном России, то есть находится ли в стране не менее 183 дней в году. «На сделки с ними разрешение не понадобится.

Но практика покажет, как это будет работать в реальности», — говорит Волкова. Юрист Amulex.ru Екатерина Попова отмечает, что по закону «О гражданстве» гражданин России, имеющий также иное гражданство, рассматривается властями России только как российский гражданин.

При этом она не исключает, что, несмотря на это, «в связи со сложившейся ситуацией» разрешение комиссии россиянам с двойным гражданством все же потребуется.

На какие сделки нужно получать спецразрешение

Разрешение правительственной комиссии нужно получать гражданам из «недружественных стран» как при покупке, так и при продаже недвижимости российским резидентам. При сделках должно возникать Право собственности на недвижимое имущество, то есть сделки аренды отдельно визировать не нужно.

Уже возникли сложности не только с регистрацией договоров купли-продажи, но и с регистрацией договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве в проектах зарубежных девелоперов. В Петербурге финский застройщик ЮИТ и шведский Bonava столкнулись с ограничениями — Росреестр остановил регистрацию их сделок до получения разрешения правкомиссии.

В пресс-службе Росреестра пояснили РБК, что при регистрации ДДУ иностранный застройщик должен будет получить разрешение правкомиссии, поскольку договор влечет за собой возникновение права собственности.

Волкова отмечает, что формулировка президентского указа действительно позволяет сделать вывод, что под действие нормы подпадает и договор участия в долевом строительстве: застройщик обязуется в будущем передать недвижимость дольщику.

Но партнер юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин считает неправомерными такие отказы в регистрации сделок, поскольку ДДУ не влекут за собой возникновения права собственности на недвижимое имущество.

«Для возникновения такого права объект как минимум должен быть достроен, введен в эксплуатацию и передан дольщику.

До этого момента недвижимого имущества как объекта гражданских прав не существует, а ДДУ удостоверяет право требования дольщика к застройщику о передаче будущей квартиры, а не права на саму квартиру», — настаивает он.

При этом Малинин указывает, что новые правила и действия Росреестра укладываются в «сложившуюся политико-экономическую конъюнктуру» в связи с продолжающейся специальной военной операцией на Украине.

Правоприменительные органы скорее предпочтут перестраховаться и расширительно толковать обновленное нормативное регулирование, считает он: «Именно такой способ толкования позволяет включать в перечень ограниченных законом сделок договоры долевого участия в строительстве».

Если же российский застройщик зарегистрирован на зарубежный офшор, например на Британских Виргинских островах или на Кипре, которые относятся к «недружественным территориям», но при этом бенифициар — российский резидент, то получать разрешение правкомиссии не потребуется. При этом информация о контроле россиянина над юрлицом должна быть раскрыта Федеральной налоговой службе — документ, подтверждающий это, нужно предоставить при регистрации сделки.

Как получить разрешение на сделку

Для выдачи разрешений на сделки с иностранцами при правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций создана специальная подкомиссия, которую возглавил министр финансов Антон Силуанов. В состав подкомиссии по выдаче разрешений также входят по одному представителю администрации президента, Минэкономразвития и Центробанка.

Для получения разрешения от подкомиссии один из участников сделки должен направить обращение в Минфин по электронной почте или в бумажном виде, говорится на сайте министерства.

Заявление составляется в произвольной форме и должно включать информацию о цели, предмете, содержании и существенных условиях сделки. Его нужно писать на русском языке, а если оно составлено на другом языке, то к нему нужно приложить апостиль с переводом.

К заявлению нужно также приложить подтверждение регистрации в качестве юридического лица, учредительные документы, сведения о бенефициарах и контролирующих лицах, бухгалтерский баланс, сведения о балансовой стоимости активов резидента и т. д.

Если заявление подает физлицо, то человек должен будет приложить копию паспорта, а также заверить свою подпись нотариально.

Срок рассмотрения заявления нормативными актами пока не определен, указывает партнер, глава практики недвижимости и строительства CMS Russia Арташес Оганов.

При удовлетворении обращения и выдаче разрешения комиссия имеет право по своему усмотрению определить условия совершения сделки и срок действия разрешения, говорит он.

Решения принимаются подкомиссией единогласно, но пока не известно, как часто она будет заседать, говорит Волкова.

По каким причинам комиссия может отказать в сделке или разрешить ее, неясно. «Как раз, в этом вопросе мы и видим главную проблему.

На данный момент отсутствуют какие-либо публичные документы, которые детально бы регулировали порядок принятия решений комиссией и определяли факторы, влияющие на окончательное решение.

Это делает процедуру непрозрачной, а исход рассмотрения — непредсказуемым для сторон потенциальной сделки», — говорит Оганов.

«Вероятно, что к сделкам физических лиц, которые владеют небольшими активами, например квартирой, будут более снисходительны. Более серьезно будут оцениваться сделки по продаже больших имущественных комплексов», — полагает Волкова.