Банки не хотят рефинансировать кредиты с реновационным жильем в залоге

2017 год стал переломным для московского рынка жилья: мэрия Москвы приняла решение о продолжении начатой в 2010 году программы реновации. Она направлена на расселение и снос в Москве ветхого малоэтажного жилого фонда, построенного в 1957—1968 годах, и новое строительство на освобожденной территории.

Взамен имеющегося жилья в соответствии с законом москвичам будет выдано «равнозначное», то есть квартира, имеющая большую площадь, чем освобождаемая, равную или большую жилую площадь и такое же или большее число комнат, в пределах района расположения прежнего жилья.

Также у собственника недвижимости есть право претендовать на «равноценное» по стоимости жилье или равноценную денежную компенсацию. Если же имеющаяся у жильца квартира была куплена в ипотеку, то в соответствии с законодательством Ипотека будет распространяться и на новую квартиру без изменения условий кредитного договора.

При этом у банка возникает преимущественное право удовлетворения своих требований за счет нового залога.

Не секрет, что в настоящее время ставки по ипотеке в России являются довольно привлекательными по сравнению с условиями, действовавшими пару лет назад.

В связи с этим многие действующие ипотечные заемщики хотят рефинансировать свой Кредит (как правило, оформленный под 12—13% годовых) по более низким ставкам (под 9—10% годовых).

Однако, в отличие от прочих клиентов, заемщики, имеющие квартиру в доме, попавшем в программу реновации, сейчас могут столкнуться с определенными трудностями при попытке рефинансирования.

В условиях кредитования многих банков ясно обозначено: принимаемая в Залог Недвижимость не должна находиться в аварийном состоянии, состоять на учете под капитальный ремонт или снос и находиться в доме старше 1970 года постройки. Поэтому в большинстве случаев люди, подавшие заявки на такое рефинансирование, сталкиваются с категоричным отказом, о чем свидетельствуют специализированные ветки форума на Банки.ру.

Следует отметить, что нежелание банков рефинансировать такие займы вполне оправданно: непонятно, как будет происходить переоформление залога, так как в момент выселения у жильца пропадает Право собственности на квартиру, а на оформление документов на новое жилье уйдет определенное время.

Таким образом, в течение этого времени банк останется без залога, а следовательно, будет нести повышенные риски. В настоящее время законодательно вопрос рефинансирования таких кредитов не урегулирован.

Внимание уделяется только необходимости разработки банками ипотечных программ в случае, если собственник хочет увеличить площадь нового жилья, в том числе и за счет средств материнского капитала.

Однако отказывают в таком рефинансировании не все.

В результате проведенного нами опроса банков, в линейке которых есть программы на рефинансирование ипотеки в Москве, положительный ответ о возможности такого финансирования дали РосЕвроБанк, банк «ДельтаКредит» (а также банки, работающие по его стандартам), банк «Финсервис», Промсвязьбанк и Агентство ипотечного жилищного кредитования (само по себе банком не является, выдает кредиты через банки-партнеры, например Джей энд Ти Банк). Также попытать удачу можно в Металлинвестбанке, Запсибкомбанке и Сбербанке. Но в этих финансовых учреждениях нам сообщили, что вопрос о таком кредите будет решаться индивидуально.

Для оформления кредита в перечисленных банках заемщики должны предоставить стандартный пакет документов при рефинансировании.

Как правило, к ним относятся документы личного характера (анкета, 2-НДФЛ, СНИЛС, трудовая книжка), документы по действующему кредиту (кредитный Договор, справка об отсутствии просрочек), документы по залогу (свидетельство о праве собственности, выписка из домовой книги). Но в зависимости от конкретного банка могут потребоваться дополнительные документы.

После одобрения необходимо провести новую оценку залога, а также заново оформить страхование. При этом если по кредитному договору привлекался созаемщик, то потребуется собрать аналогичный пакет документов для него.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции

Как рефинансировать кредит с залогом жилья

В современных условиях закредитованности многие потребители ищут пути если не снять долговое обязательство, то хотя бы сделает его менее обременительным. И финансовые организации идут им навстречу.

Рефинансирование кредита под залог недвижимости – распространенная в банковских учреждениях услуга. Это не что иное, как программа, в рамках которой физическому лицу выдается новый заем.

Гарантией же вступает залоговое обременение некого недвижимого имущества.

Условия рефинансирования под залог недвижимости

Изменение существующих договоренностей предполагает наличие причины. Существует несколько оснований, почему Гражданин обращается в банк:

• нужно объединить два и более кредитных обязательства в один заем;
• желание улучшить условия долга (снизить процент или увеличить срок, что, соответственно, уменьшает ежемесячные выплаты);
• взять ссуду, которая по величине больше, чем предыдущая сумма (чтобы после погашения на руках осталась разница для дополнительных нужд).

По своей сути, кредит с закладом у банка недвижимости ничем не отличается от обычного долгового обязательства. Жилое помещение лишь выступает ручательством клиента, что он выполнит взятое на себя обязательство перед финансовым учреждением.

Перекредитование под залог квартиры возможно лишь при определенных условиях:

• процентная ставка сильно варьируется, но ее нижний порог – 6%;
• сумма также может очень различаться, как правило, минимальный размер составляет от 1 млн. руб. (может быть и меньше);
• максимальная величина высчитывается двумя способами:
  1. 70-80% от стоимости залога;
  2. тело предыдущего долга (в некоторых банках сюда можно суммировать наличные деньги, которые клиент запрашивает поверх выплаты чужого кредита);
• выполнение определенных требований к соискателю и к его собственности;
• предмет, выступающий залогом, в неукоснительном порядке проходит оценку и страхуется (на него накладываются определенные ограничения – нельзя продать, пока действует обременение).

Заложить недвижимое имущество может не только соискатель-заемщик, но и третье лицо.

Перечисленные условия являются общими для всех банков. Каждая программа рефинансирования любой кредитной организации имеет свои нюансы и подводные камни.

Какие кредиты можно рефинансировать

Банковские учреждения охотнее всего перекредитовывают займы в крупных размерах, где есть залоговое имущество. Это может быть:

• ипотечная программа;
• автокредит;
• потребительский кредит на долгосрочной основе.

Как объект залога финансовые учреждения принимают не только квартиры, но и комнаты, земельные участки, строящиеся объекты, частные дома и даже автомобили.

Рассмотрим различные типы кредитования в зависимости от закладываемого предмета.

Залог квартиры

Чаще всего, это рефинансирование ипотеки под залог недвижимости. Самый распространенный вариант займа. Когда гражданин перекредитовывает одну ссуду с невыгодной ставкой в другом банке. Подавляющее большинство финансовых учреждений требует переоформить залоговое обременение на него. Т.е., закладываемый предмет – это квартира, купленная в ипотеку.

Но это не единственный доступный вариант. Под залог недвижимости возможно и рефинансирование потребительского кредита. А также объединение нескольких займов.

Залог участка

Принцип кредитования похож на предыдущий. Только залогом выступает не квартира, а земельный участок или расположенный на нем частный дом, а также строящиеся объекты.

В этом случае возможно рефинансировать как ипотечный, так и потребительский заем.

Залог машины

Автомобиль закладывается, как правило, при автокредите. Процедура схожа с рефинансированием ипотеки. Транспортное средство освобождается из-под залога в предыдущем банке и передается в долговое обременение новому финансовому учреждению, которое перекредитовывает гражданина. Т.е., предметом залога выступает авто.

Другие варианты заложить машину под иные нужды банк рассматривает в индивидуальном порядке.

Преимущества и недостатки

Рефинансирование залоговых кредитов имеет как плюсы, так и минусы. К неоспоримым достоинствам можно отнести:

• улучшение долговых условий (меньшая годовая переплата по процентной ставке, больше срок кредитования);
• возможность объединить несколько займов (некоторые банки допускают суммирование до пяти долговых продуктов, включая кредитную карту и автокредит);
• получение имущественного вычета (ст.220 НК РФ);
• изменение залога;
• смена валюты (если в этом есть необходимость);
• оперативность при принятии решения (повторный заем всегда рассматривается сотрудниками банка быстрее).

При грамотном подходе, перекредитование долгового обязательства будет взаимовыгодно как финансовой организации, так и клиенту.

Есть и недостатки в рефинансировании под залог:

• необходимо пройти громоздкую процедуру сбора документов повторно;
• появление дополнительных, а порой и непредвиденных, расходов на подготовку бумаг;
• вся закладываемая недвижимость подвергается оценке;
• высокие требования к предмету залогу;
• нецелевые займы проигрывают в процентной ставке;
• некоторые учреждения запрещают досрочное погашение;
• появляются жесткие ограничения по закладываемой собственности.

Несмотря на существующие минусы, оформить рефинансирование всегда проще, чем взять кредит впервые.

Требования к заемщику

Все требования можно разделить на те, что накладываются на получателя банковских услуг, и те, что предъявляются к залогу. Рассмотрим их.

Соискатель должен соответствовать следующим условиям:

• российское гражданство (не во всех финансовых учреждениях);
• возраст от 18-21 до 65-75 лет;
• отсутствие плохой кредитной истории (нейтральная КИ в некоторых организациях допускается);
• наличие постоянного подтвержденного дохода и рабочего стажа;
• отсутствие задолженности и просрочек по предыдущему займу.

Наличие в собственности некоего движимого или недвижимого имущества не является обязательным условием, поскольку заложить свое имущество может не сам клиент, а посредник.

Требования к залоговому предмету:

• недвижимость должна быть юридически «чистой» (нет ареста, нелегальной перепланировки, несовершеннолетних собственников);
• если это квартира или дом, то допускается физический износ, не превышающий 55% (некоторые банки настороженно относятся к жилью уровня «хрущевка»);
• гигиенические нормы, коммуникации должны быть в удовлетворительном состоянии;
• доступная инфраструктура.

Банк подпишет кредитный договор, только если заемщик и закладываемая недвижимость будут соответствовать вышеперечисленным требованиям. Эти условия являются общими, финансовая организация всегда оставляет за собой право как предъявить дополнительное правило, так и отказать в рефинансировании без указания причин.

Требуемые документы

Чтобы банк рассмотрел заявку, от соискателя потребуется:

• заявление или анкета, где заемщик прописывает как свои притязания, так и личную информацию (если в кредитовании участвует созаемщик, то и он заполняет данную бумагу);
• паспорт;
• подтверждение трудового стажа, постоянной зарплаты и иных доходов;
• бумаги по залоговому имуществу (техпаспорт, оценочный акт, выписка из ЕГРН, справка об отсутствии задолженности, пр.);
• для транспортного средства будет необходим паспорт (ПТС).

В каждом финансовом учреждении есть собственная форма заявления, которую соискатель либо заполняет самостоятельно на официальном сайте организации, либо в офисе с помощью сотрудника.

Если физ. лицо является индивидуальным предпринимателем, к нему предъявляются дополнительные бумажные требования. В любом банке имеется свой список предоставляемых документов и справок.

Топ банков

ЦБ каждый год составляет ТОП-банков по надежности, качеству и количеству кредитных программ и прочим критериям. Более или менее это совпадает с народным рейтингом финансовых организаций. Рассмотрим банковские учреждения с лучшими продуктами рефинансирования на 2020 год.

Сбербанк

Рефинансирование под залог недвижимости Сбербанк предлагает на самых лучших условиях:

• валюта – российский рубль;
• ставка – 10,5%;
• размер – от 1 млн. руб.;
• срок – до 30 лет.

Можно объединить до 5 имеющихся займов, включая кредитную карту. Подробнее познакомиться с требованиями, условиями кредитования и особенностями обслуживания можно на сайте Сбера.

Газпромбанк

• ставка – от 13,5%;
• величина займа – от 500 тыс. руб. до 45 млн. руб.;
• период погашения – до 30 лет;
• возрастные рамки – от 20 до 55/60 лет (женщина/мужчина).

Дополнительный момент – необходимо подтвердить платежеспособность и застраховать себя и закладываемую собственность.

• процент – 10,6%;
• первоначальный взнос – от 10%;
• максимальная сумма – до 60 млн. руб.

Главное преимущество, что ВТБ предлагает нецелевое перекредитование под залоговое обременение. Сумма займа высчитывается от двух показателей – ежемесячный подтвержденный доход клиента и рыночная стоимость жилья.

Райффайзенбанк

• возраст – от 23 лет;
• размер ссуды – от 90т.р. до 2 млн. руб.;
• ставка – 11,9%.

Главное преимущество – решение принимается в течение нескольких часов. Можно суммировать до пяти кредитных продукта.

Райффайзенбанк не дает займы ИП, собственникам бизнеса и частным адвокатам.

Россельхозбанк

Рефинансирование возможно на следующих условиях:

• валюта – российский рубль;
• ставка – 11,5%;
• сумма – от 100т.р. до 20 млн. руб.;
• предмет залога – квартира, комната, дом, земельный участок (вне зависимости от рынка жилья).

Указанный максимальный размер кредита относится к Москве, по иным регионам информация доступна на официальном сайте. Принятие решения по займу – до трех дней. Обязательно страхование жизни гражданина, а также предмета залога. Россельхозбанк допускает погашение долгового обязательства досрочно.

Альфа-банк

• базовый процент – 12,49%;
• период – до 30 лет;
• размер – от 600 тыс. руб.;
• возраст – 21-70 лет.

Альфа-банк не предъявляет жестких требований к гражданству и месту жительства соискателя.

Тинькофф

Перекредитование в данном интернет-банке набирает популярность. Поскольку имеет одни из самых лучших условий:

• ставка – от 9%;
• размер ссуды – до 15 млн. рублей;
• срок погашения – до 15 лет.

Требуется только два документа – СНИЛС и паспорт. Нет необходимости в поручителях даже для крупных займов.

Характеристики кредитных продуктов в течение года могут меняться, лучше с ними знакомится на официальных сайтах.

Итак, банковские учреждения охотно предлагают рефинансировать имеющийся кредит под залог имущества. Это может быть не только ипотека, но и потребительский и автокредит. Главное отличие от обычного займа – выполнение требований к предмету залога.

О займах под залог недвижимости будет рассказано в видео:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!

Наш Юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Личный опыт: я дважды рефинансировала ипотеку и сэкономила 500 000 ₽

Квартиру искала полгода. Жила на окраине города, снимала однокомнатную квартиру за 13 000 ₽ в месяц. Мой арендатор предлагал купить жильё, которое я снимала, но мне этот вариант не понравился: дом слишком далеко от центра. Хотя я немного подумала об этом, поскольку купить 50–60 кв. м можно было за 1,5 миллиона ₽ (но качество домов соответствующее).

Хотелось купить квартиру в центре Новосибирска. Состояние жилья было не так важно, я готова была сделать ремонт. В поиске вариантов помогал риелтор. За его Услуги заплатила 50 000 ₽.

Мы с ним пересмотрели много квартир. Большинство из них были маленькие, коридорного типа, грустные.

Спустя некоторое время обнаружился хороший вариант в центре, в пяти минутах от моей работы, и на нём я решила остановиться.

Это однокомнатная квартира в пятиэтажной хрущёвке. Площадь — 34 кв. м. Стоимость — 1,8 миллиона ₽. Состояние плохое — деревянный пол и окна. Всё требовалось менять.

Ипотека

К тому времени я накопила на первоначальный взнос 200 000 ₽. Занять нужно было 1,6 миллиона ₽. Ипотеку решила взять в Райффайзенбанке: я там работаю. Условия были такими: ставка — 11% (дело было в 2017 году), срок возврата — 16 лет, платёж — 17 778,2 ₽.   

После покупки квартиры некоторое время я продолжала снимать жильё. Нужно было накопить деньги, чтобы сделать ремонт, и я ждала налоговый вычет. Он пришёл в начале 2018 года: мне вернули 120 000 ₽. На эти деньги я поменяла пол и окна.

Добавила ещё 10 000 ₽ — поклеила весёлые обои. Мебель у меня была своя — ничего дополнительно покупать не пришлось. Полноценный ремонт в тот момент делать не хотелось: была идея сдавать эту квартиру, поскольку я жила у молодого человека.

Но спустя несколько месяцев решила всё-таки переехать в неё, чтобы жить в центре города. Тогда пришлось подойти к отделке более обстоятельно: выровнять стены, отремонтировать ванную, заказать хорошую кухню.

Я дождалась второй части налогового вычета и взяла ещё один кредит на 100 000 ₽. Этот ремонт обошёлся примерно в 300 000 ₽. Например, новая кухня стоила 60 000 ₽.

Я покупала некоторые дверцы в Икее по уценке, чтобы сэкономить.

Читайте по теме: 15 вещей, которые вы не знали про ИКЕА

В начале 2019 года ставки по ипотеке снизились. Я понимала, что переплачиваю проценты и задумалась о рефинансировании. Через тот же банк это нельзя было сделать — запрещено условиями договора. Пришлось искать предложения в других местах. При этом у меня была неузаконенная перепланировка квартиры, и не все банки готовы рефинансировать кредит на такое жильё. 

Сначала я обратилась за рефинансированием в один из государственных банков, но они мне отказали: я не проходила по каким-то параметрам. Интересно, что они почему-то требовали справку о том, что я никогда не находилась в браке, и за этот нотариально заверенный документ нужно было заплатить 1500 ₽.   

• В итоге я пошла в другую кредитную организацию. Мне прислали список документов: 
• 1. Копия всех страниц паспорта
• 2. Копия СНИЛС
• 3. Копия трудовой книжки
• 4. Справка о доходах с основного места работы
• 5. ПТС, свидетельство о собственности, дипломы об образовании
• 6. Кредитный договор, договор поручительства
• 7. Актуальный график погашения кредита
• 8. Договор купли-продажи квартиры, свидетельство о регистрации собственности
• 9. Выписка по счёту, отражающая погашение рефинансируемого кредита за весь срок (то есть отчёт по осуществлённым платежам)
• 10. Справка от банка о качестве обслуживания долга по рефинансируемому кредиту и о размере остатка задолженности
• 11. Отказ или согласие банка на рефинансирование ипотеки (такое требование есть не у всех банков)
• 12. Выписка из домовой книги

13. Оценка стоимости квартиры. 

На сбор всех документов я потратила примерно неделю. Сложности были с выпиской из домовой книги: пришлось отпрашиваться с работы, чтобы её получить. Также пришлось заплатить 3000 ₽ за оценку стоимости квартиры.   

Торги по страховке 

Документы рассматривали пять дней. В это время меня попросили оформить страховку: банк предложил вариант за 16 000 ₽.

Перед этим в другой аккредитованной страховой компании мне озвучили цену полиса в 10 000 ₽, так что я отказалась от предложенного банком. Через час они сказали, что страховка будет стоить 13 000 ₽. Я снова отказалась.

На следующий день мне вновь позвонили и сообщили, что согласовали скидку — страховка обошлась в 10500 ₽. Я согласилась. 

В день сделки мне также пришлось отпроситься с работы. В кредитном договоре были ошибки, их исправляли. Сумма рефинансирования составила 1 558 000 ₽, но мне предлагали взять кредит побольше. 

Оплатить страховой полис нужно было моментальной картой в банкомате нового банка. Ни один из банкоматов в отделении не работал. Через кассу мне советовали не платить, чтобы избежать комиссии. Пришлось идти в ближайший торговый центр и искать банкомат там — нашла, оплатила. 

Пока ждала поступления денег на счёт, мне предложили оформить ещё одну карту, теперь уже для оплаты кредита. Она предполагает плату при обороте по карте ниже заданной суммы. Пришлось оформить и её. В тот момент я уже начала подозревать, что вряд ли долго задержусь в новом банке. В их офисе я провела примерно три часа.  

Новые условия жилищного кредита были такие: ставка на первые полгода рефинансирования составила 11,3%, а затем, после перерегистрации обременения квартиры, снижалась до 9,3% годовых.

Мой платёж увеличивался до 18 060 ₽ на первые полгода, а при ставке в 9,3% снизился бы до 16 182 ₽. Дальше я должна была погасить первую ипотеку, забрать закладную, снять обременение, получить выписку о снятии обременения, прийти с документами в ипотечный центр.

Потом сходить в Росреестр для получения обременения по ипотеке и взять выписку об этом обременении. 

Всё это я не стала делать. Новый банк оказался неудобным: например, платежи по кредиту нельзя было вносить через кассу без комиссии, на тот момент через интернет-банк тоже нельзя было заплатить — нужно было каждый раз пользоваться банкоматом.    

Второе рефинансирование 

Я решила рефинансировать кредит снова, вернувшись в первый банк. На тот момент там также снизилась ставка, плюс мне пообещали скидку за стаж работы. Я начала вторую процедуру рефинансирования. Заполнила анкету, собрала все документы. На это у меня ушло также около недели. Больше всего времени заняло досрочное расторжение договора страхования — около месяца. 

В итоге моё первое рефинансирование продлилось 1,5 месяца. Карты я закрыла через отделение, за одну из них у меня всё-таки списали комиссию за обслуживание, и оспорить её не удалось. 

Теперь я стала выплачивать ипотеку по ставке 8,5%, ежемесячный платёж — 15 391 ₽. Срок кредита сократился до 14 лет. В итоге два рефинансирования позволили мне сэкономить на переплате 518,7 тысячи ₽.

Найти программу рефинансирования ипотеки

Советы другим людям 

• Не откладывайте рефинансирование. Чем дольше вы ждёте, тем больше переплатите банку в виде процентов. 
• Определите цель рефинансирования: экономия или комфорт обслуживания. Мне известны случаи, когда банк приходит к заёмщикам и проверяет квартиру. Это не противоречит закону, но мне было бы неприятно, если бы из банка пришли ко мне домой. Также бывают случаи, когда ставка в банке низкая, но ЗАТО там приходится платить за каждую справку. 
• Выбирайте страховую компанию из тех, что аккредитованы в нужном банке. Обзвоните страховые и узнайте, где предлагают полис на самых выгодных условиях. Если банк будет предлагать свою страховку — торгуйтесь. 
• Заранее узнайте, как долго идут деньги между счетами в банке, где вы хотите получить рефинансирование. Иногда перевод может занимать несколько дней (например, если совершить его в выходные), поэтому вносить ипотечный платёж нужно заранее.   
• Если вы хотите получить рефинансирование по выгодной ставке в своём банке, но по его условиям так нельзя сделать, то можете воспользоваться моей схемой — сначала перейти в другой банк, а потом вернуться.

Читайте по теме: Личный опыт: как я рефинансировала ипотеку

Максим Глазков

Рефинансирование кредита под залог квартиры или дома

Кредитные займы стали популярными, отчего постоянно обновляются предложения банков – идет здоровая конкуренция за привлечение людей. Поэтому заемщики все чаще задумываются о возможности снизить процентную ставку путем рефинансирования кредита под залог недвижимости, что дает большую вероятность одобрения заявки банком.

Оформление кредита под залог недвижимости происходит в определенной последовательности, несколько отличительной от стандартного получения займа. Также отмечается, что далеко не все банки предлагают программу рефинансирования. В результате перед принятием решения следует в точности изучить вопрос оформления новых долговых обязательств.

Что такое рефинансирование?

Рефинансирование – это замена имеющегося долгового обязательства новым. Заново полученный кредит имеет сниженный процент, поэтому сумма переплаты после переоформления значительно снижается. По факту оформления замены кредита происходит полное погашение уже действующих займов.

Рефинансирование кредита дает следующие возможности:

• снизить процентную ставку, что влияет на снижение ежемесячного платежа;
• уменьшить сроки погашения платежа – аналогичная сумма с низким процентом может существенно сократить время возврата займа со схожим ежемесячным взносам;
• получить предложения с большими привилегиями.

Если говорить о рефинансировании под залог недвижимости, то представленная процедура позволяет сменить объект при необходимости продажи действующего.

Перед тем, как принять решение о рефинансировании кредита под залог недвижимости, необходимо посчитать его финансовую целесообразность. Иногда сумма уплаченных процентов по новому займу превышает оставшиеся выплаты.

Можно ли рефинансировать кредит под залог недвижимости?

Рефинансирование кредита под залог недвижимости возможно и даже увеличивает вероятность одобрения нового займа. Единственным условием выступает обязательное соответствие жилья заявленным от банка требованиям.

В большинстве случаев здесь выделяют утвержденные нормативы. Принимаются во внимание жилые помещения и коммерческие.

Все должны быть без обременения, быть в собственности заемщика, оформлены в соответствии с государственными актами и нормативами – зарегистрированы в кадастровой палате, иметь технический паспорт и прочие документы.

Когда выгодно рефинансировать займ?

Рефинансирование помогает улучшить финансовое положение заемщиков, и в то же время усугубить ситуацию относительно выплат процентов по кредиту. Поэтому предварительно следует проводить математические подсчеты.

С точки зрения экономии сотрудники банка уверяют, что выгодно объединять в один несколько кредитов. Это может быть ипотека и потребительский займ.

При этом квартиру или дом, приобретенные по факту получения денег от банка, передают другому – это и есть процедура рефинансирования кредита под залог недвижимости.

Подавать заявку на оформление нового долгового обязательства в погашение старого не всегда выгодно.

Кто и как может рефинансировать кредит под залог недвижимости?

Рефинансировать кредит могут все граждане, у которых имеется займ перед банком, и по нему нет просрочки внесения платежей. При наличии просроченной оплаты процедура становится недоступной. Несмотря на возможности заемщиков, каждое кредитное учреждение формирует свои требования к заявителям, что представляется следующим образом:

• заемщик обязательно имеет российское гражданство, но в некоторых банках принимают заявки и от иностранных потенциальных должников;
• обязательное соответствие возрасту – от 18-21 года до 65-75 лет, что определяется кредитным учреждением индивидуально;
• важно отсутствие плохой кредитной истории – банки рассматривают заявки от людей, у которых нейтральная ситуация (включающая не злостные просрочки по ранее полученным займам);
• обязательно представляются справки, подтверждающие платежеспособность – могут быть по форме банка или 2НФДЛ, сведения из Налоговой службы о доходах для индивидуальных предпринимателей;
• подтверждение отсутствия задолженностей по действующим кредитам – в данном случае подразумеваются просрочки по платежам.

Следует учесть, что оформление рефинансирования под залог недвижимости влечет серьезный процесс проверки документов и платежеспособности потенциального заемщика. Это занимает несколько дней, иногда затягивается на месяц. В течение этого времени важно платить ежемесячные взносы по действующим займам во избежание просрочек.

Претендовать на рефинансирование кредита под залог недвижимости могут все лица, у которых имеется жилая или коммерческая площадь в собственности. При этом банки проверяют соответствие предложенного объекта сформированным требованиям:

• недвижимость не может быть арестованной или проходить по судебному разбирательству;
• объект не должен быть оформлен на несовершеннолетнего гражданина – в этом случае даже наличие разрешения от органов опеки не рассматривается основанием для одобрения займа;
• износ объекта может быть до 55% – проводится предварительная оценка недвижимости, где высчитывается показатель на основании имеющихся технических характеристик;
• недвижимость должна быть оснащена коммуникациями, которые также находятся в надлежащем состоянии для постоянного пользования;
• приветствуется доступная инфраструктура.

Из вышесказанного следует, что невозможно оформить в залог садовый участок за чертой города, или гараж отдельно от жилого дома.

Рефинансирование кредита под залог недвижимости подразумевает только один способ осуществления задуманного. Для этого необходимо подыскать банк, который предлагает подобные программы и подать заявку на оформление.

Где можно рефинансировать кредит под залог недвижимости?

Процедуру рефинансирования кредита под залог недвижимости можно провести в любом банке, который предусматривает такие программы. Далеко не все кредитные учреждения занимаются рефинансированием.

Но если это присутствует, можно предложить в качестве залога собственную недвижимость.

Даже если банк не утвердил в рекламном проекте возможное задействование объекта, руководство может пойти навстречу и начать процедуру.

Как найти самый оптимальный вариант?

Оптимальный вариант рефинансирования кредита под залог недвижимости могут предложить сами банковские сотрудники, у которых, к примеру, заемщик уже оформил займ.

Также охотно говорят о новых программах кредитные учреждения, где клиент получает свою заработную плату.

Здесь могут сформировать индивидуальное предложение кредита или займа для рефинансирования в соответствии с размером имеющегося дохода.

Если предложений не поступало, но имеется желание рефинансировать кредит под залог недвижимости, необходимо рассмотреть все банки и действующие программы.

Каждая из них имеет свои преимущества и недостатки, определенные процентные ставки и максимальную сумму кредита.

Рекомендуется подать заявление во все банковские организации с предварительным расчетом ежемесячного платежа на один и тот же срок. Выбрать тот, в котором взносы оказываются ниже.

Можно выделить следующие банки, которые сформировали выгодные условия рефинансирования кредита под залог недвижимости.

Наименование банкаНа что дают кредитУсловияДополнения

Сбербанк	Под залог недвижимости можно рефинансировать только ипотечное кредитование	Процентная ставка от 12 до 13%, устанавливается и меньше, что зависит от многочисленных условий – сроки кредита и сумма	Выгодны для постоянных клиентов. Остальным придется подписывать договор на общих условиях.
ВТБ24	Допускается рефинансирование всех видов кредитов и займов	Условия определяются индивидуально, что зависит от типа рефинансируемого кредита	Сроки погашения действующих долговых обязательств не может быть менее 90 дней – до окончания внесения платежей
Банк Москвы	Можно рефинансировать любые кредиты	Процентная ставка зависит от срока и суммы кредита, в залог берется жилая и коммерческая недвижимость, но финансовая задолженность ограничивается 3 млн. руб.	Имеются дополнительные выгодные условия для работников социальной сферы
Райффайзенбанк	Можно рефинансировать ипотечное кредитование	Новый кредит выдается со сроками погашения до 25 лет, процентная ставка зависит от времени возврата и суммы	Каждый случай рассматривается индивидуально, поэтому можно получить займ и лицам с плохой кредитной историей

Необходимые документы

Чтобы рефинансировать кредит под залог недвижимости, необходимо собрать пакет документов, условно подразделяющихся на две группы – это для заемщика и для имущества. Заявитель для себя должен подготовить следующий пакет:

• паспорт гражданина России или другой документ, удостоверяющий личность;
• СНИЛС и ИНН;
• кредитный договор, подписанный с другим банком;
• график платежей на действующий кредит;
• выписка из банка, в котором указывается сумма к возврату на момент запроса;
• справка о доходах – по форме банка или 2НДФЛ;
• полис о страховании жизни, если он имеется.

При обращении в банк пишут заявление на предоставление возможности участвовать в программе рефинансирования кредита под залог недвижимости. Зачастую заявителям дают готовый бланк-анкету для заполнения.

В отношении предполагаемого залогового имущества собирают следующие документы:

• свидетельство о праве собственности;
• документ основание – в связи с чем к собственнику перешли права на недвижимость;
• выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие ареста и прочих обременений на недвижимость;
• документы из БТИ – кадастровый и технический паспорт;
• справка из БТИ о том, что не проводились незаконные перепланировки на момент передачи имущества в залог;
• данные об исправности объекта – это результаты оценочной комиссии;
• выписку из лицевого счета, которая подтверждает отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг;
• решение страховой компании.

Поскольку недвижимость должна быть в надлежащем состоянии, необходимо предварительно заказать оценку. Комиссия прибегнет к проверке соответствия коммуникаций на отсутствие дефектов, а также характеристик к указанной информации в техническом паспорте объекта.

Этапы рефинансирования

Рефинансирование кредита под залог имущества существенно отличается от стандартной процедуры, поэтому здесь придерживаются следующей последовательности действий:

1. Необходимо провести самостоятельно анализ финансовой выгоды в соответствии с выбранными предварительно условиями от банка. Это значит, что следует найти подходящее кредитное учреждение и рассчитать собственную экономию.
2. Подать в банк заявление на предоставление кредита с целью погашения уже имеющихся займов.
3. Если банк ответит положительно, собрать документы на залоговую недвижимость.
4. Подписание нового кредитного договора – происходит сразу после одобрения банком предложенного залогового имущества.
5. После подписания банк перечисляет денежные средства на счета других кредитных учреждений с целью полного погашения займов.
6. Как только займы будут погашены, можно приступать к снятию обременения на недвижимость, если оно было. Для этого обращаются в Росреестр с заявлением внести изменения в базу данных собственников имущества.
7. После снятия обременения обращаются в банк, который рефинансировал все кредиты, и составляют новую закладную, регистрируемую в Росреестре.

После того, как кредит полностью погашается, обременение с залогового имущества снимается. Для этого также обращаются к кредитору и с полученными документами, подтверждающими полное погашение займа, пишут заявление в Росреестре на снятие ограничений. Владельцу выдают новое свидетельство о праве собственности.

Выгодное рефинансирование кредита под залог недвижимости на примере Сбербанка

1. Для начала потенциальному заемщику необходимо представить документы, чтобы понять, можно ли стать участником программы рефинансирования. Если банк признает заявителя платежеспособным, начинают оформление залогового имущества.
2. В банк необходимо представить документы на недвижимость для предварительного одобрения залога. Если руководство все устраивает, заемщику дают список аккредитованных оценочных компаний, в одну из которых он обращается.
3. После того, как оценка имущества была проведена, результаты будут переданы в Сбербанк, а руководство окончательно убедится в верности своего решения.
4. Далее при положительном решении заключается кредитный договор под залог недвижимости, денежные средства переводятся другим банковским учреждениям для погашения действующих займов.

В завершении получается ситуация, когда залог от одного банка переходит к другому. Заемщику приходится только своевременно вносить ежемесячные платежи.

Стоимость рефинансирования кредита под залог недвижимости

Процедура не требует дополнительных финансовых вложений, если это не предусмотрено банком. Зачастую кредитное учреждение обязывает к оформлению страхования жизни заемщика, поэтому денежные средства могут быть списаны с полученного нового займа – это приводит к увеличению суммы кредитования.

Единственной существенной тратой в рефинансировании кредита под залог недвижимости выступает обязательное проведение оценки недвижимости. Для этого обращаются в компанию и оплачивают услугу за свой счет. Банк эту сумму не возмещает.

Плюсы и минусы процедуры

Перед принятием решения о рефинансировании кредита под залог квартиры или дома необходимо изучить все преимущества и недостатки процедуры. К положительным моментам относят:

• снижение процентной ставки;
• возможность получения налогового вычета;
• при наличии недвижимости в залог заявки рассматриваются быстрее;
• возможность снижения ежемесячного платежа;
• возможность продления срока кредитования;
• объединение нескольких кредитов для удобства.

С помощью представленной процедуры можно улучшить кредитную историю. Но, несмотря на это, имеются недостатки в виде отсутствия возможности рефинансировать некоторые кредиты. Иногда банки устанавливают ограничения относительно досрочного погашения займа – необходимо учитывать перед подписанием договора.

Следует отметить длительный процесс оформления займа под залог недвижимости, и необходимость проведения оценки залогового имущества.

Нюансы

Банки рассматривают только ликвидную недвижимость для оформления в залог, поэтому к выбору имущества подходят основательно. Как показывает практика, проще и быстрее получить ипотечный займ в другом банке и передать новому кредитору ранее обремененный объект.

Рефинансирование кредита под залог недвижимости в России возможно и дает веские основания руководству учреждения дать положительный ответ заявителю.

Процедура сложна для собственника имущества, поскольку придется собрать большое количество бумаг, а также заказать оценку объекта, а это требует дополнительных вложений в погашение долга.

Рефинансирование кредита под залог недвижимости дает возможность снизить затраты и улучшить кредитную историю.

Как банкиры хотят решить проблему рефинансирования ипотеки с маткапиталом :: Финансы :: РБК

Согласно действующему сейчас порядку заемщик (отец или мать), приобретая жилье для семьи в ипотеку, оформляет право собственности на себя, а для частичного погашения кредита может использовать материнский капитал.

Но в связи с его использованием у заемщика возникает обязанность в течение шести месяцев после снятия залога с квартиры оформить доли в собственности на жилье на всех членов семьи в соответствии с размером маткапитала (с 2016 года — 453 тыс. руб.

, до этого его объем индексировался), пояснили РБК в АРБ.

В случае если заемщик захотел рефинансировать ипотеку, понизив выплачиваемый процент, обременение по первоначальному кредиту снимается и появляется обязанность выделения долей, в том числе на несовершеннолетних членов семьи. Проблема возникает при передаче жилья в залог банку, рефинансирующему кредит.

Дело в том, что доля ребенка в праве собственности на жилье, приобретенное за счет кредита и маткапитала, может быть передана только при наличии предварительного разрешения органов опеки и попечительства.

Однако формально у ребенка нет интереса в рефинансировании кредита, а риск утраты его имущества возникает, поэтому органы опеки отказывают в выдаче таких разрешений, отмечают в АРБ.

Предоставить другое обеспечение исполнения своих обязательств по новому кредиту заемщик не может, соответственно, банки не заинтересованы в перекредитовании таких заемщиков, так как крупный кредит в этом случае выдается на длительный срок фактически без обеспечения, что среди прочего влияет на уровень резервирования банков. «Проблема носит социальный характер, и наши предложения направлены на ее урегулирование», — резюмируют в АРБ.

Бюрократические сложности делают подчас невозможным рефинансирование ипотеки с маткапиталом, и, как следствие, семьи с детьми лишаются возможности перейти на более выгодные условия кредитования, согласен зампредправления, глава юридического департамента Ланта-банка Дмитрий Шевченко.

Валерий Шарифулин / ТАСС

АРБ предлагает на законодательном уровне разрешить оформлять права ребенка на имущество только после того, как кредит, в том числе рефинансированный, будет погашен полностью. Соответствующие поправки нужно внести в законы об ипотеке и о дополнительных мерах господдержки семей с детьми.

Средний срок выплаты ипотеки — 7,5–8 лет, как только она будет полностью погашена, должно будет возникнуть обязательство оформить право собственности на ребенка, объясняют в ассоциации. Предлагаемый подход повысит интерес банков к рефинансированию кредитов с маткапиталом, что положительно скажется на финансовом положении заемщиков, уверены в ассоциации.

Проще говоря, банкиры предлагают рефинансировать ипотеку с использованием маткапитала без разделения долей и их оформления на всех членов семьи — хотят, чтобы рефинансировать ипотеку было так же легко, как и выдавать первоначальную ипотеку, говорит Дмитрий Шевченко. Необходимо исключить требование об оформлении права собственности на членов семьи, если первоначальный кредит погашен за счет кредитных средств, предоставленных в целях рефинансирования ипотечного кредита, поясняет он.

У крупнейшего игрока ипотечного рынка — Сбербанка (почти 50%) — доля ипотечных заемщиков, использовавших маткапитал, в общих объемах выдачи составляет порядка 8%, рассказали РБК в пресс-службе банка. Это 112 млрд руб. выданных кредитов, согласно последним данным ипотечного рейтинга «Дом.РФ».

У ВТБ доля выдачи ипотечных кредитов с использованием маткапитала не превышает 6% от общего объема, пояснили в пресс-службе второго по объему операций игрока на рынке. На такую ипотеку приходится порядка 37 млрд руб. при общих выдачах 578 млрд руб.

У Абсолют Банка доля заемщиков с привлечением маткапитала составила в 2018 году более 10% (4,3 млрд руб.).

Законодательное разрешение оформлять права ребенка на имущество только после того, как кредит полностью погашен, станет для клиентов фактическим улучшением условий рефинансирования ипотеки с использованием маткапитала, отметили в Сбербанке. В ВТБ также считают инициативу актуальной.

Сейчас клиенты, взявшие ипотеку с маткапиталом, по сути, не обращаются в банк для подачи заявки на рефинансирование, а принимают решение отказаться от этого еще на этапе консультирования в банке и после встречи с представителями органов опеки, говорит директор департамента кредитования розничного бизнеса Абсолют Банка Елена Ковырзина. Инициатива АРБ позволит снять юридические риски и упростить процедуру оформления кредита для рефинансирования, если для погашения первичного ипотечного кредита использовались средства материнского капитала, говорит Елена Ковырзина.

Предлагаемые изменения позволят сделать более прозрачным оборот недвижимости и снизить кредитную нагрузку на заемщиков за счет получения более привлекательных условий кредитования, уверена руководитель отдела правового обеспечения бизнеса и цифровых услуг «ДельтаКредит» Наталья Чиркова.​

Авторы: Екатерина Литова, Евгения Чернышова

Банки не хотят рефинансировать кредиты с реновационным жильем в залоге

Описание страницы: банки не хотят рефинансировать кредиты с реновационным жильем в залоге от профессионалов для людей.

Под рефинансированием подразумевают перенос долга в новое банковское учреждение, где предлагают пониженную ставку и более длительный срок погашения долга. Так же весомым плюсом предложений по рефинансированию является возможность объединить несколько кредитов в один.

В результате рефинансирования клиент совершает всего один платеж в месяц вместо нескольких. Процентная ставка обычно пересматривается, и заемщик получает возможность возвращать долг с меньшим процентом.

Довольно часто сумма, которую получает кредитуемое лицо в результате рефинансирования превышает необходимую, что позволяет потратить остаток на актуальные нужды.

Сроки возврата средств тоже возрастают, что порой может спасти человека от долговой ямы.

Услугу перекредитования сейчас предлагают и крупные банки, и небольшие финансовые организации. Сроки рассмотрения заявки устанавливаются в индивидуальном порядке, но обычно не превышают 5 рабочих дней.

За это время кредитор оценивает платежеспособность и проверяет право собственности на недвижимость, которая оформлена в залог у прошлого кредитора (относится к ипотеке, которую заемщик хочет рефинансировать).

Средства могут выдаваться наличными на руки или поступать сразу же на счета уже имеющихся кредитов.

Нет видео.

Видео (кликните для воспроизведения).

Рефинансирование кредитов под залог недвижимости имеет большой плюс: клиент автоматически считается более благонадежным, если он подкрепляет свой займ имеющимся имуществом. В случае прекращения выплат по обязательствам банк уверен, что ему есть чем компенсировать свои расходы. Оценку имущества придется совершить повторно, что неизбежно будет связано с дополнительными расходами.

Консолидировать уже имеющиеся кредиты удобнее в том же самом банке, клиентом которого вы уже являетесь. На практике это совершить практически невозможно.

Банки редко соглашаются пересматривать условия кредитования в ущерб себе, поэтому обращаться придется в другие финансовые организации. Наличие закладной облегчит переоформление.

Для второго банка будет достаточно подписи первого кредитора на этом документе. Почти все банки выдвигают следующие требования при рефинансировании кредитов с залогом:

• Займы должны быть оформлены не менее полугода назад. В редких случаях этот срок может быть снижен до 3 месяцев.
• Сумма актуальных кредитов в совокупности не должна быть менее 150 000 рублей.
• Сроки для ипотеки не превышают 30 лет, а для потребительского кредита — 5 лет.
• Перед обращением во второй банк, клиенту придется договориться с первым о рефинансировании. В случае одобрения заявки, второй банк берет на себя все организационные вопросы, а клиенту остается только перерегистрировать свой залог на нового кредитора.

Ипотека тоже подлежит рефинансированию, так как относится к залоговым кредитам. В данном случае в роли залога выступает жилье, которое было куплено в ипотеку.

Какие кредиты с залогом недвижимости можно рефинансировать?

Рефинансированию подлежат все потребительские кредиты, которые обеспечены недвижимостью заемщика. Залоговое имущество автоматически приравнивает такой кредит к ипотечному, хотя он мог оформляться и не на приобретение жилья.

После оформления нового кредита вы больше ничего не должны первому кредитору. Все права на залоговую недвижимость в случае отказа от погашения задолженности со стороны клиента получает второй банк, который занимался рефинансированием.

Преимущества и недостатки рефинансирования кредита с залогом

Среди преимуществ для клиентов можно выделить:

• Возможность избежать ухудшения кредитной истории;
• Снижение процентной ставки;
• Увеличение сроков возврата кредита;
• Один ежемесячный платеж вместо нескольких;
• Желание банков сотрудничать с клиентами, имеющими гарантии в виде залога (процент отказов при обращении за рефинансированием под залог недвижимости ниже).

Выигрывают в случае подобной сделки все три стороны, а не только заемщик. Первый банк получает свои средства обратно вместе с процентами, а второй приобретает нового клиента.

Есть и ряд минусов, большинство из которых возникает в случае отказа по заявке заемщика:

• Дополнительные траты средств при переоформлении документов;
• Расходы в случае отказа по заявке банком не возмещаются;
• Условия по перекредитованию уже не получится пересмотреть.

Банки идут на уступки только в крайних случаях, когда клиент годами зарабатывал себе репутацию благонадежного заемщика.

В случае невозможности погасить задолженность, заемщик безвозвратно потеряет свое залоговое имущество.

1. Газпром, Открытие, ВТБ24, Райффазен. – все шлют лесом с рефинансом реновационной квартиры.

Вероятность того, что после этого периода ставка будет такая же “сладкая”, думаю, низкая.

3. Посмотрите здесь (у меня не срослось из-за года дома). Готовы рефинансировать реновационную квартиру.

Здесь Закон, где подробно расписан процесс передачи прав (закладной) и пр. Есть ощущение, что банки знают больше, чем мы.

А можете пояснить, как провести “реновацию” при отсутствии сноса и отселения?