Что такое договор доверительного управления в 2023 году

Быть арендодателем непросто: нужно следить за квартирантами, разбираться с соседями, требовать регулярной оплаты. Все это можно перепоручить организации или человеку. РБК Недвижимость разбирается, что такое доверительное управление и как его использовать

Что такое договор доверительного управления в 2021 году

Shutterstock

Доверительное управление — это когда собственник имущества передает организации или частному лицу право распоряжаться им так, чтобы оно приносило прибыль. Такие Услуги популярны в сфере управления недвижимостью и ценным бумагами. Но на деле передать распорядителю можно любое имущество — права на что-то или предприятия и доли в них.

В отношении недвижимости это значит, что распорядитель размещает объявления и находит арендаторов на жилье, собирает арендную плату, оплачивает коммунальные услуги, клининг, занимается возникающими проблемами, связанными с износом жилья, вселением и выселением жильцов.

Следует различать посреднические услуги риелторов и агентств недвижимости по поиску арендаторов. Доверительное управление отличается тем, что услуги предоставляются собственнику на регулярной основе и длительное время.

Цель оказания этих услуг — это заработать прибыль для собственника.

Владелец квартиры и управляющий заключают Договор, который определяет перечень услуг, срок их оказания и вознаграждение. За свои услуги менеджер берет комиссию с дохода, таким образом он заинтересован в высокой прибыли не меньше владельца жилья.

Что такое договор доверительного управления в 2021 году

Shutterstock

Отношения по доверительному управлению регулирует гл. 53 Гражданского кодекса РФ [1]. Закон допускает передавать доверительному управляющему не только квартиры или акции, но и предприятия и права распоряжения чем-то. Ограничения касаются лишь имущества, находящегося в хозяйственном ведении, то есть государственных и муниципальных унитарных предприятий.

Важно! Доверительное управление не означает передачу прав собственника на имущество. Продавать, дарить или осуществлять иные действия, не предусмотренные договором, распорядитель не может.

Плюсы доверительного управления имуществом

  • Экономия времени. Собственнику не приходится заниматься поиском жильцов, показывать квартиры, заключать договор, заботиться об оплате коммунальных услуг.
  • Возникающие проблемы решает менеджер. Если соседи зальют жильцов сверху, они будут звонить именно ему, а не собственнику.
  • Не нужно тратиться на юридические услуги. Все договоры с жильцами заключает менеджер.
  • Износ помещения может быть не вашей заботой. Управляющий принимает квартиру от жильцов и принимает решение о ее обновлении, ремонте и цене на ее аренду. Клининг после жильцов тоже может входить в комплекс услуг.

Минусы доверительного управления

  • На оплату работы управляющего уйдет примерно 10% стоимости аренды.
  • Оплата налогов в таком случае обязательна. Более того, налогом будет облагаться целиком весь доход без учета комиссии.
  • В случае доверительного управления собственник может не знать, кто живет в квартире и как она используется.
  • Менеджер заинтересован извлечь максимум выгоды, поэтому высок риск посуточной субаренды.
  • Высокий неконтролируемый износ жилья, если управляющий сдает его под хостелы или в посуточную аренду.

Как передать квартиру в доверительное управление

Если вы решили доверить свое имущество другим лицам, например, чтобы сдавать одну или несколько квартир, необходимо сделать следующее:

  1. Найти доверительного управляющего. Это может быть как компания, так и индивидуальный предприниматель. Важное уточнение: доверительным управлением не может заниматься выгодоприобретатель, то есть человек, который в итоге получит доход. Соответственно, наследник имущества не может выполнять эту роль [2]. Чаще всего именно для сдачи квартиры договор заключается с агентством недвижимости или частным риелтором. Лучше обращаться в специализированные компании с хорошей репутацией, так ниже риск встретить мошенников.
  2. Необходимо сразу обговорить все детали, которые будут включены в договор: объем выполняемых услуг, срок действия, полномочия менеджера, минимальная или максимальная доходность, размер комиссии.
  3. Для расчетов с управляющим нужно открыть банковский счет.
  4. Сбор документов для передачи имущества в управление. Для заключения договора вам потребуется свидетельство, подтверждающее ваше Право собственности, Доверенность на менеджера.
  5. Составить и подписать договор с двух сторон.
  6. Подписать акт приема-передачи жилья.
  7. Зарегистрировать договор в Росреестре. Это упростит разбирательства и дополнительно зафиксирует все обязательства сторон.

Как заключить договор доверительного управления

Важно правильно составить договор и включить в него все детали и потенциальные сложности, которые могут возникнуть в процессе управления имуществом. Предметом договора является не сам объект недвижимости, а именно услуги. Соответственно, договор доверительного управления — это договор об оказании услуг.

Что такое договор доверительного управления в 2021 году

Pexels

В документе должны быть указаны:

  • состав объекта имущества. Вы можете отметить наличие мебели и ее состояние, допустимый износ;
  • выгодоприобретатель. Ваши Ф. И. О. или наименование компании, от чьего лица будет действовать управляющий;
  • размер комиссии или другая форма вознаграждения за оказание услуг (чаще всего 10% годового дохода); 
  • услуги, которыми ограничивается доверительное управление. Сюда можно включить клининг или охрану, оплату коммунальных платежей;
  • срок действия договора. Закон предусматривает, что договор должен действовать не более пяти лет, но в случае согласия сторон он может быть пролонгирован [3].

Образец договора

К договору может прилагаться дополнительное соглашение, в котором прописываются все детали сделки.

После заключения договора стоит зарегистрировать его официально в Росреестре. Это гарантирует, что в случае проблем суд признает договор и будет рассматривать его как официальный документ.

Процесс регистрации довольно прост. Вам потребуются:

  • паспорт выгодоприобретателя;
  • договор;
  • акт передачи объекта;
  • квитанция об оплате государственной пошлины;
  • согласие супруга, если собственник недвижимости состоит в браке. Документ должен быть заверен у нотариуса.

Пакет документов можно подать через МФЦ или непосредственно в Росреестр.

Действие договора может быть прекращено досрочно по нескольким причинам.

В первую очередь, из-за невозможности исполнения договора одной из сторон, например в случае банкротства, признания недееспособным или смерти.

Односторонний отказ от исполнения договора тоже может стать причиной его расторжения. Веским поводом для разрыва договора может стать банкротство предпринимателя, являющегося учредителем управления.

Риски доверительного управления

При всем удобстве передачи забот по сдаче в аренду жилья определенные риски при этом тоже есть.

Наиболее распространенные проблемы, возникающие при такой форме отношений, — когда управляющий для извлечения максимальной выгоды сдает квартиру посуточно или организует хостел.

Такой подход не только влияет на высокий износ жилья — мебель и ремонт довольно быстро приходят в негодность, стоимость жилья на рынке аренды падает.

Возникшие проблемы арендаторов с соседями и полицией могут быть уже переадресованы собственнику.

Чаще всего владельцы жилья ожидают видеть арендаторов с определенным достатком, которые будут жить долго и поддерживать сохранность жилья. Поэтому важно вносить в договор и состояние жилья и мебели, а также вероятность их износа. Возможно включить пункт о страховке.

Связанная с этим неприятность — сокрытие всей прибыли, которую получает управляющий в результате обращения с вашим имуществом. Пример: вы ожидаете, что вашу квартиру сдают семье за 30 тыс. руб. в месяц, а вместо этого риелтор сдает ее посуточно, получая в месяц до 50 тыс. руб., оставляя себе и комиссию за услуги, и сокрытую разницу.

Еще один риск — передав свое жилье менеджеру, вы столкнетесь с отсутствием его заинтересованности в прибыли. В таком случае ваше жилье будет простаивать, вы потеряете возможную прибыль. Чтобы этого не происходило, в договор стоит включить минимальный размер дохода, который обязуется обеспечить для вас управляющий.

  • Мария Жукова, управляющий директор ГК «Миэль»:
  • — Необходимо разделять разные виды управления:
  1. Полноценное управление через уполномоченное юридическое лицо. В этом случае заключается договор о доверительном управлении имуществом, прописывается, какое имущество поступает в управление, круг обязанностей управляющего юридического лица и т. д. Чаще такие договоры заключаются для дорогого имущества. В этом случае конечный пользователь — например, арендатор — не видит данных собственника, а договор аренды заключается с юрлицом. Это делается для конфиденциальности бенефициара.
  2. Доверенность на определенные действия с определенным имуществом, выдаваемая физическому лицу — поверенному. Это может быть любой человек. В доверенности обязательно нужно прописать, какие действия и с каким имуществом может выполнять данный поверенный. Например, организовывать и проводить показы квартиры, получать денежные средства. Возможны случаи, когда деньги идут напрямую собственнику.

В первом случае в дополнительном соглашении к договору можно и нужно прописать условия и форму отчетности о состоянии объекта имущества. Законом такие формы не установлены. Там же можно прописать частоту проверок. Иногда фиксируется, что, например, раз в месяц предоставляется видеоотчет о состоянии объекта или проводится сеанс видеосвязи.

Во втором случае важно выбрать добросовестного поверенного и договориться «на берегу» о способах и методах проверки. Важно помнить, что далеко не все арендаторы согласятся на такой жесткий контроль со стороны собственника.

Налоги платит конечный бенефициар, то есть собственник жилья. Налоги платятся по месту нахождения имущества. Например, если собственник — Гражданин иного государства, но сдает квартиру в Москве, то он должен будет заплатить налоги как нерезидент по ставке 30%.

Первый вариант доверительного управления не подразумевает использования квартиры собственником, иначе возникнет наложение правовых полей. Чаще всего такой договор заключается с людьми, у которых данная квартира — далеко не единственная, то есть потребности в ее использовании нет. В случае частного поверенного возможны варианты, которые оговариваются заранее.

Порядок заключения договора доверительного управления имуществом

Прежде всего необходимо ответить на вопросы, чем является доверительное управление, что такое договор управления недвижимым имуществом (или иным имуществом) и для чего он заключается? Статьей 1014 ГК РФ определено, что учредителем, то есть передающим имущественный комплекс лицом, вправе быть только собственник.

Исключения установлены для следующих случаев:

  • договор управления имуществом заключается в интересах подопечного. В этом случае учредителем становится орган опеки и попечительства (ст. 38 ГК РФ);
  • для обеспечения сохранности наследственной массы. Учредитель здесь — Нотариус (ст. 1173 ГК РФ).

Таким образом, это один из видов передачи вещи во владение и пользование, в котором цель одна — получение прибыли за счет максимального эффективного ее использования. Условия и порядок пользования и владения предметом собственности устанавливает собственник.

Читайте также:  4-ФСС 2023: статьи, новости и другие полезные материалы - ППТ

Какие объекты передаются

Принимая во внимание суть такого соглашения, как договор об управлении, легко определить круг его объектов. Это предметы, которые способны принести материальные средства при их рациональном использовании профессионалами. В ст. 1013 ГК РФ перечислены следующие объекты, но их перечень не является закрытым:

  • имущественные комплексы;
  • недвижимость, располагающаяся отдельно;
  • акции и иные ценные бумаги;
  • исключительные права.

Деньги как таковые не являются самостоятельным объектом, кроме случаев, отдельно указанных в законе.

Итак, разобравшись, что такое договор доверительного управления и для чего он заключается, перейдем к установленным Гражданским кодексом правилам его заключения и исполнения.

Форма и структура договора

В соответствии со ст. 1017 ГК РФ, форма предусмотрена только письменная. Если соглашение заключается в отношении недвижимости, обязательно производится государственная регистрация. Форма должна соответствовать ст. 550 ГК РФ (один документ, подписанный сторонами).

При оформлении соглашения применяется стандартная для всех сделок структура, но с особенностями, присущими только этому виду:

  • шапка с указанием наименования договора, места и даты составления, наименования сторон, их представителей;
  • предмет — передача объекта;
  • права и обязанности сторон;
  • срок;
  • определение вознаграждения управляющему, способ его перечисления;
  • порядок действий управляющего по владению имуществом, отчетность перед учредителем;
  • ответственность;
  • порядок разрешения споров;
  • порядок изменения и расторжения;
  • реквизиты сторон.

Существенными условиями (без согласования которых в тексте соглашение считается незаключенным) являются:

  • конкретизированный состав имущества,
  • наименование выгодоприобретателя от сделки;
  • срок, размер и условия выплаты вознаграждения управляющему.

Учтем, что порядок заключения договора доверительного управления имуществом предполагает передачу объекта, факт передачи обязательно фиксировать отдельно.

Что такое договор доверительного управления в 2021 году

Права управляющего

Этот вид сделки — это разновидность обязательственного права, то есть отрасли права, регулирующей отношения между двумя сторонами, общее название которых — кредитор (которому обязательство исполняется) и должник (обязанный исполнить обязательство). Чаще всего во взаимоотношениях обязательства есть у каждой из сторон: обязательства из договора доверительного управления имуществом несут оба управляющих (первый — передача вещи, оплата услуг, второй — управление имущества, передача прибыли).

Для выполнения сделки управляющий получает следующие правомочия, по ст. 1020 ГК РФ, в отношении переданного ему имущественного комплекса:

  • правомочия собственника в отношении переданной вещи (право реализации недвижимости оговаривается в контракте);
  • права и обязанности, приобретенные управляющим, становятся частью имущественного комплекса прав, обязательства исполняются за счет комплекса;
  • управляющий вправе требовать защиты своих прав в отношении вещи, имущественного комплекса.

Отчет о своей деятельности управляющий предоставляет в согласованные сроки.

Сроки

Гражданским кодексом установлено, какой максимальный срок действия договора доверительного управления возможен. Он указан в ст. 1016 ГК РФ, где перечислены существенные условия контракта. Максимум, на который заключают такое соглашение, — 5 лет.

Решение о том, на какой срок заключается договор доверительного управления в конкретном случае, принимает собственник, учредитель.

Основания для прекращения соглашения

Они указаны в ст. 1024 ГК РФ:

  • смерть физического лица — выгодоприобретателя или ликвидация выгодоприобретателя — юрлица;
  • отказ выгодоприобретателя от прибыли по соглашению;
  • смерть управляющего, наступление событий, при которых он не в состоянии продолжать исполнение договора — признание недееспособным полностью или частично, безвестно отсутствующим, признание ИП банкротом;
  • отказ от соглашения одной из сторон в силу того, что управляющий не может лично исполнять обязанности по контракту;
  • признание банкротом ИП, являющегося учредителем;
  • отказ от соглашения учредителя (выплата вознаграждения все равно обязательна).

Что такое доверительное управление и зачем оно начинающему инвестору

Друзья Александра то и дело хвастаются, что поднимают деньги на ценных бумагах. Все вокруг убеждают его, что это гораздо выгоднее депозитов. Но Александр никогда раньше не инвестировал и плохо разбирается в фондовом рынке. Рассказываем, как ему может пригодиться доверительное управление.

Как все устроено?

Просто прийти на биржу и купить ценные бумаги невозможно. Александру обязательно понадобится профессиональный посредник — брокер или доверительный управляющий, у которого обязательно должна быть лицензия Банка России на работу с частными инвесторами.

Брокер совершает сделки по указаниям клиента. В таком случае именно Александр должен будет следить за ситуацией на бирже и принимать решения, когда и какие ценные бумаги покупать и в какой момент их продавать.

Подробнее об этом читайте в статье «Как устроена фондовая биржа».

Доверительный управляющий самостоятельно распоряжается деньгами или имуществом клиента, чтобы извлечь как можно больше прибыли для их владельца. При таком варианте Александру достаточно лишь примерно определиться, во что он хотел бы вложить средства, и периодически контролировать состояние своего инвестиционного портфеля. Сделки за него будет заключать управляющий.

Еще одно важное отличие – при заключении договора с доверительным управляющим право собственности на активы всегда остается у клиента. А договор с брокером часто позволяет ему временно «одалживать» деньги и ценные бумаги клиентов и использовать их в собственных сделках.

Поэтому в случае банкротства управляющего можно просто перевести свои деньги и ценные бумаги другому управляющему или брокеру. При банкротстве брокера есть риск потерять все средства.

Александр не склонен к риску. Вложения наугад на фондовой бирже для него то же самое, что игра в рулетку. Доверительное управление представляется ему гораздо более безопасным, чем самостоятельные инвестиции через брокера. Теперь ему надо понять, какой способ доверительного управления ему больше подходит.

Какие виды доверительного управления бывают на финансовом рынке?

Их всего три: паевые инвестиционные фонды (ПИФы), готовые стандартные стратегии, которые управляющие предлагают всем своим клиентам, и индивидуальные стратегии – их разрабатывают с учетом персональных предпочтений и особенностей инвестора.

Доверительное управление (ДУ) в России регулируется Гражданским кодексом, а также законом «О рынке ценных бумаг».

Коллективное управление через ПИФы. ПИФ объединяет деньги сразу многих инвесторов, чтобы вложить их в акции, облигации, недвижимость и другие активы. У каждого ПИФа есть инвестиционная декларация, в которой написано, какую долю средств в какие инструменты он направляет. Вы можете заранее изучить декларации разных фондов, выбрать подходящий и купить его паи.

Деньгами фонда распоряжается специализированная организация — управляющая компания (УК). Чем удачнее она их инвестирует, тем дороже становятся паи и тем больше вы заработаете при их продаже. Но при неудачных вложениях паи могут дешеветь, а вы — терять деньги.

ПИФы — самый доступный для начинающих инвесторов вид доверительного управления. Вложить в фонд можно хоть 100 рублей, комиссии за управление активами в ПИФе небольшие — от 0,2% стоимости ваших паев. При этом доходность нередко в 1,5–2 раза обгоняет ставки по депозитам. Правда, при продаже паев УК берет дополнительную комиссию до 3% от их цены, которая съедает часть прибыли.

Паи можно купить у самой управляющей компании или ее агента (чаще всего банка) либо на бирже, если у вас уже есть брокерский счет.

Подробнее о различных видах ПИФов читайте в текстах «Паевые фонды: как они работают и как на них заработать» и «Биржевые фонды, или ETF: что это и стоит ли вкладывать в них деньги».

Стандартные стратегии доверительного управления. Многие управляющие разрабатывают готовые инвестиционные стратегии и предлагают своим клиентам просто присоединиться к ним.

Как и в ПИФах, деньги разных людей вкладывают по одинаковым правилам, заранее определенным для каждой стратегии.

Например, одни предполагают инвестиции в иностранные акции, другие — в облигации российских компаний, а третьи — в структурные продукты.

Но некоторые ценные бумаги стоят очень дорого — тысячи долларов или десятки тысяч рублей. Чтобы подключиться к стратегии, которая подразумевает их покупку, вам придется инвестировать крупную сумму. Тогда как в ПИФы с похожим портфелем активов вы можете вложить гораздо меньше — а доходность в процентах будет такой же.

Сегодня на рынке представлены сотни стандартных стратегий. Многие из них создают специально для индивидуальных инвестиционных счетов (ИИС), которые позволяют дополнительно получить налоговый вычет.

Стандартные стратегии часто предусматривают более высокий порог вложений, чем в ПИФах — от нескольких тысяч рублей. Комиссии за управление обычно составляют 1–2% от суммы инвестиций. Но и доходность некоторых стратегий бывает выше, чем у ПИФов.

Многие банки и управляющие компании разработали мобильные приложения, через которые можно открыть счет и начать инвестировать дистанционно.

Индивидуальные стратегии доверительного управления. В этом случае доверительный управляющий разрабатывает для каждого клиента персональную стратегию. Она учитывает финансовые возможности инвестора, доходность, которую он ожидает получить, и допустимый для него уровень риска.

Такой вариант подходит состоятельным клиентам, готовым вложить в фондовый рынок сотни тысяч рублей, тысячи долларов или евро. Комиссия за управление может достигать 5% от суммы активов.

В чем плюсы и минусы доверительного управления?

  • Перед тем как обращаться к управляющему, важно взвесить все за и против.
  • Плюсы
  • — Доверительное управление может принести больше дохода, чем банковский вклад.

— Как и в случае с вкладом, вам не нужно постоянно следить за ситуацией на бирже, выбирать ценные бумаги или другие активы, определяться, когда их покупать, а когда продавать. Все решения за вас принимает доверительный управляющий.

Минусы

— Прибыль не гарантирована. Инвестиции — это всегда риск, и чем больше потенциальная доходность, тем выше вероятность все потерять. Деньги в доверительном управлении не попадают под государственную защиту, поэтому убытки вам никто не компенсирует.

— Ваши доходы будут зависеть от решений посредника, выигрышных или неудачных. Поэтому выбирать доверительного управляющего стоит очень тщательно.

Подробнее о рисках, с которыми сталкивается новичок на фондовом рынке, читайте в статье «Что нужно знать начинающему инвестору».

Как выбрать доверительного управляющего?

Искать нужно только среди компаний с лицензией профессионального участника рынка ценных бумаг – проверить ее наличие можно в онлайн-справочнике Банка России.

В своих офисах, на сайтах и в мобильных приложениях доверительные управляющие обязаны раскрывать информацию о себе. В частности, они должны сообщать номер лицензии и полный список финансовых услуг, а также название саморегулируемой организации, в которой состоят.

Выбирая управляющего, обратите внимание на несколько параметров.

Кредитный рейтинг. Он помогает понять, насколько компания финансово устойчива. В нем учтены динамика прибыли организации, размер долгов, капитала и другие показатели. Высокий кредитный рейтинг не гарантирует удачность инвестиций. Но он говорит о том, что компания успешно обращается с собственными активами.

Надежность организаций оценивают специальные рейтинговые агентства. По каким критериям они это делают и где найти их оценки, читайте в тексте «Кредитный рейтинг: что это такое и как им пользоваться».

Доходность. Прибыль в прошлом не обещает дохода в будущем. И все же имеет смысл выяснить, какую выгоду приносили инвесторам стратегии доверительного управляющего в последние два-три года. Если она была ниже, чем у подобных стратегий других управляющих или у ПИФов со схожей структурой активов, то лучше поискать другого посредника.

Читайте также:  Минимум для добровольных пенсионных взносов составит 1 мрот

Условия и расходы. Сравните комиссии за услуги разных доверительных управляющих. Более высокие тарифы оправданы, только если компания зарабатывает для своих клиентов больше, чем конкуренты.

По вашему запросу управляющий обязан предоставить информацию обо всех видах и суммах вознаграждений и дополнительных тратах, которые могут вас ждать. Например, он должен предупредить о комиссиях за пополнение счета или вывод денег, налогах на прибыль от инвестиций в иностранные ценные бумаги, оплате услуг депозитария или регистратора, если будут такие расходы.

Удобство коммуникации с управляющим. Если предпочитаете инвестировать через интернет, проверьте, какое у компании мобильное приложение или сайт. Просто ли вам будет пополнять счет и выводить деньги, следить за аналитикой и состоянием своего портфеля активов в личном кабинете, быстро ли отвечают операторы в онлайн-чате.

Если вам привычнее решать финансовые вопросы офлайн и лично общаться с сотрудниками компании, уточните адреса ее офисов и график работы.

Как взаимодействовать с доверительным управляющим?

Определитесь со стратегией. Обговорите с управляющим, в какие активы и в какой валюте собираетесь инвестировать. Обсудите, какую доходность вы хотели бы получить и к каким потерям готовы, а также обозначьте срок, на который планируете вложить деньги.

Александр знает, что доход по облигациям более предсказуем, чем по акциям. Он хочет, чтобы его инвестиционный портфель состоял только из облигаций самых надежных компаний.

Управляющий предложил ему разделить деньги между двумя стандартными стратегиями — одна предусматривает вложения в государственные облигации и ценные бумаги крупнейших российских корпораций, а другая — в евробонды.

Изучите декларацию о рисках. До подписания договора управляющий обязан предоставить вам документ, в котором будут предупреждения обо всех возможных потерях при инвестициях. Внимательно изучите все пункты декларации, прежде чем заключать договор. Попросите разъяснить вам термины и фразы, которые непонятны.

Посредник должен напомнить вам, что вложения в ценные бумаги не застрахованы государством, доходность по ним не гарантирована и вас могут ждать убытки.

Внимательно прочитайте условия договора. Уточните, когда и при каких условиях вы сможете вывести деньги полностью или частично. В некоторых случаях стратегии предполагают инвестиции на строго определенный срок — например, на три года. Выясните, какую часть денег вы потеряете, если захотите забрать их досрочно.

Иногда управляющие позволяют своим клиентам до завершения срока договора переключаться с одной стандартной стратегии на другую и при этом сохранять уже полученный доход.

Заключите договор и переведите деньги. Если все условия вам ясны и они вас устраивают, подпишите договор доверительного управления, откройте счет и пополните его. Большинство клиентовуправляющих предпочитают индивидуальный инвестиционный счет, поскольку он позволяет дополнительно к доходу получить налоговый вычет.

Многие банки, инвестиционные и управляющие компании предлагают заключить договор и перевести средства дистанционно — через сайт или мобильное приложение.

В таких случаях важно убедиться, что вы попали на официальный ресурс организации.

О том, как отличить настоящие сайты от подделок, которые выманивают деньги и персональные данные, читайте в тексте «Фишинг: что это такое и как от него защититься».

Проверяйте отчеты. Хотя управляющий гораздо лучше новичка разбирается в инвестициях, его работу все равно стоит контролировать. По крайней мере раз в месяц изучайте состояние своего счета и состав инвестиционного портфеля.

Если вам кажется, что стратегия себя не оправдывает, приносит недостаточную прибыль или даже убытки, обсудите это с управляющим. Вы всегда вправе откорректировать индивидуальную стратегию, а стандартную, возможно, удастся поменять на другую.

Получайте прибыль и платите налоги. В большинстве случаев прибыль можно получить только в конце действия договора с доверительным управляющим. Но иногда условия позволяют досрочно выводить доход полностью или частично. Обычно запросить деньги можно через личный кабинет или мобильное приложение.

С прибыли от инвестиций надо платить подоходный Налог. Но самостоятельно подавать декларацию, рассчитывать и переводить налог вам, скорее всего, не придется. Обычно этим занимается доверительный управляющий.

Подробнее о том, в каких случаях и сколько придется отчислить налоговой, читайте в статье «Какие налоги платит инвестор».

Управляющий неудачно инвестировал мои деньги. Куда жаловаться?

Если управляющий соблюдал инвестиционную стратегию и заранее предупредил вас о возможной потере денег, то предъявлять ему претензии нет смысла. Вложения на фондовом рынке всегда связаны с риском и могут обернуться убытками.

Но в случаях, когда посредник не предоставил вам декларацию о рисках, вложил средства не в те активы, которые были указаны в стратегии, или нарушил условия договора, пожалуйтесь на него в интернет-приемную Банка России.

Выяснить, какие действия управляющего законны, а какие нарушают ваши права, можно через приложение регулятора «ЦБ онлайн».

Что такое доверительное управление для инвестора: виды, плюсы и минусы, что должно быть в договоре

Если вы не хотите разбираться во всех тонкостях и нюансах инвестирования, можно отдать управление активами доверительному управляющему — профессионалу фондового рынка. Разбираемся, кому может пригодиться доверительное управление и в чем его преимущество. 

Что такое доверительное управление

Прийти на биржу и сразу купить ценные бумаги просто так нельзя. Любому инвестору нужен посредник — брокер. Именно он совершает сделки по указаниям клиента на фондовой бирже: после того  как инвестор самостоятельно примет решения, какие ценные бумаги покупать и когда их продавать, брокер начинает действовать. 

Но что делать тем, кто никогда не инвестировал или плохо разбирается в рынке? Обратиться к доверительному управляющему. Чаще всего в этой роли выступает банк или управляющая компания (УК), у которой обязательно должна быть лицензия Банка России на работу с частными инвесторами.

Вот как это работает: инвестор заключает договор с доверительным управляющим, а затем передает ему в распоряжение свои деньги или ценные бумаги.

Клиенту нужно только примерно определиться, во что он хотел бы инвестировать, и периодически контролировать состояние своего инвестиционного портфеля.

Сделки за него будет заключать УК: покупать и продавать активы, стремясь извлечь как можно больше прибыли для их владельца. Делать она это будет, разумеется, за вознаграждение.

В России больше половины инвесторов предпочитают составлять портфель самостоятельно. Всего треть участников рынка сотрудничает с доверительными управляющими. С основными правилами инвестиций для начинающих можно ознакомиться в статье.

Какие виды доверительного управления бывают на финансовом рынке?

Их несколько, разберем основные:

  1. Коллективное управление через ПИФы (паевые инвестиционные фонды). Деньги сразу нескольких инвесторов объединяют в крупные пулы, а затем вкладывают в облигации, акции или другие активы. Средствами распоряжается УК. Это самый доступный вид доверительного управления для начинающих инвесторов, так как купить Пай можно хоть за 100 рублей. При этом доходность от ПИФов нередко бывает больше, чем выплаты процентов по депозитам.
  2. Стандартные стратегии — в этом случае УК предлагает инвестору на выбор типовые портфели с разнообразным набором активов, порогом входа и риском. У таких стратегий доходность больше, чем у ПИФов, ЗАТО порог входа намного выше — от нескольких десятков тысяч рублей.
  3. Индивидуальные стратегии — эта форма сотрудничества выглядит так: УК разрабатывает для каждого клиента персональную стратегию и не ограничивает его в перечне и структуре активов. Как правило, индивидуальные стратегии подходят только очень состоятельным клиентам, готовым инвестировать сотни тысяч и даже миллионы рублей.
  4. Консультационное доверительное управление — это особенный вид управления, при котором управляющий не распоряжается активами инвестора, а дает ему советы, как лучше ими распорядиться. Комиссия за услугу фиксированная, никаких гарантий нет. 

Преимущества и недостатки доверительного управления

Перед тем как обращаться за услугами к доверительному управляющему, нужно тщательно взвесить все плюсы и минусы такой стратегии. 

Преимущества:

  • Не обязательно разбираться в ценных бумагах и выбирать, когда их или другие ценные активы покупать,а когда продавать.
  • Управляющий может купить активы, которые инвестору со скромным стартовым капиталом приобрести самостоятельно не получится — например, еврооблигации, цена на которые начинается от 1000 долларов.
  • УК могут предлагать стратегии управления с защитой капитала — деньги инвесторов вкладываются в надежные облигации или депозиты. При этом клиенту гарантируют возврат более 90 % от первоначально вложенных средств. Так у инвестора появится возможность получить доход при комфортном для него уровне риска.

Но и недостатков у доверительного управления немало:

  • Доход никто не обещает. Инвестиции — это всегда риск. УК не несут ответственности за колебания цен на рынке. Деньги в доверительном управлении не застрахованы, поэтому убытки никто не компенсирует.
  • Услуги УК ценятся высоко. Например, комиссия за управление начинается от 1 % от доходов. Еще управляющий может дополнительно взимать вознаграждение за успех и за вывод активов. А если денег на счете инвестора не хватает, то управляющая компания может продать ценные бумаги клиента или конвертировать валюту, чтобы получить причитающееся.
  • Изменить инвестиционную стратегию можно только после отправки письменного запроса в компанию и соблюдения кучи формальностей. На это зачастую уходит много времени.
  • При досрочном расторжении договора возможна частичная потеря инвестированных средств.

Чек-лист: как выбрать управляющую компанию

  1. Убедитесь, что у УК есть лицензия от Центробанка. Проверить эту информацию можно в онлайн-справочнике Банка России.
  2. Изучите кредитный рейтинг компании — например, рейтинг от агентства «Эксперт РА». Он помогает понять, насколько управляющая компания финансово устойчива.

    А++ — это наивысшая оценка надежности компании.

  3. Узнайте доходность УК. Нужно выяснить, какую выгоду приносили инвесторам стратегии доверительного управляющего в последние два-три года. На сайте любой управляющей компании есть раздел «Раскрытие информации», в нем выкладываются финансовые отчеты.

    Там отображаются данные по выручке от оказания услуг, инвестиционным и комиссионным доходам. Если эти показатели растут каждый год, значит компания работает эффективно.

  4. Прочитайте правила компании. На сайте организации обычно есть раздел, посвященный управлению ценными бумагами.

    Чтобы понять можно ли доверять компании, оцените доходность ее стратегий за прошлые годы. Но учтите: прошлая доходность далеко не всегда гарантирует получение прибыли в будущем.

  5. Ознакомьтесь с комиссионной политикой. Для этого сравните комиссии разных УК.

    Высокие тарифы могут быть оправданы, если компания зарабатывает для своих клиентов больше, чем ее конкуренты. В противном случае нет смысла платить чересчур большие комиссии.

  6. Оцените удобство коммуникаций с УК: есть ли у нее мобильное приложение или сайт, можно ли пополнять счет, выводить деньги через личный кабинет, как следить за состоянием своего портфеля активов, насколько быстро отвечает служба поддержки и т. д.

Что должно быть в договоре доверительного управления?

Договор заключается на срок до 5 лет. Чаще всего он типовой, то есть клиенты присоединяются к стандартному договору и подписывают заявление. В договоре указывают:

  • сведения об инвесторе, а также о его активах;
  • срок действия соглашения;
  • полномочия сторон;
  • стратегию управления активами;
  • размер комиссионных;
  • санкции за нарушения условий договора.

Когда инвестор подпишет договор, он может открыть счет и пополнить его. Большинство клиентов управляющих компаний пользуются ИИС, так как такой счет позволяет дополнительно получить налоговый вычет.

Передача имущества в доверительное управление. Правила, налогообложение

При ограниченности времени или нехватке знаний и опыта управление имущественными активами можно делегировать третьему лицу. Оформляется такая сделка договором доверительного управления.

Сутью процесса является передача в пользование, ограниченное по времени, доверенному лицу своего имущества, чтобы это лицо занималось эффективной эксплуатацией активов для повышения уровня прибыли собственника используемых объектов.

Вопрос: Как отражается в учете учредителя управления передача в доверительное управление недвижимого имущества (объекта основных средств (ОС))?
Организация по договору доверительного управления передала доверительному управляющему здание склада, числящееся у организации в качестве объекта ОС.

Государственная регистрация указанной операции произведена в месяце передачи объекта ОС. Государственная пошлина за регистрацию уплачена сторонами в равных долях. По данным бухгалтерского и налогового учета организации первоначальная стоимость переданного объекта ОС составляет 5 000 000 руб.

, сумма амортизации, начисленная организацией до его передачи в доверительное управление, — 1 000 000 руб. При приобретении объекта ОС НДС, предъявленный поставщиком, принят к вычету.
Объект, переданный в доверительное управление, будет использоваться для предоставления в аренду. Предоставление имущества в аренду является облагаемой НДС операцией.

Предоставление имущества в аренду не является для организации обычным видом деятельности.
Для целей налогообложения прибыли доходы и расходы определяются методом начисления.

Посмотреть ответ

Суть доверительного управления

Мероприятия по предоставлению активов в доверительное управление определяются гражданским правом. Порядок и правила оформления процедуры передачи имущества прописаны в гл. 53 ГК РФ.

Определение процесса передачи объектов или ресурсов другому лицу по соглашению доверительного управления приведено ст. 1012 ГК РФ. Законодатель обозначает, что одна сторона предоставляет право другому участнику сделки распоряжаться имуществом на временной основе.

Главной целью такого формата распоряжения имущественными объектами является приумножение капитала владельца актива.

ВАЖНО! Доверительный управляющий после заключения сделки не получает имущество в собственность, договором предусматривается только временное распоряжение для повышения прибыли владельца активов.

Управляющее лицо может заключать сделки с вверенным ему имуществом. Все договорные отношения он оформляет от своего имени, но в документации обязательно должен указываться статус доверительного управляющего, а не полноправного владельца.

Если соответствующие пометки в документации не будут сделаны, то управляющий за результаты сделки будет отвечать своими материальными ресурсами и имуществом (ст. 1012 п. 3 ГК РФ). По стандартам п. 1 ст.

1013 ГК РФ объектом доверительного распоряжения может выступать:

  • исключительные права;
  • наборы имущественных активов;
  • отдельные активы недвижимости;
  • акции, облигации и другие виды ценных бумаг.

Вопрос: Может ли доверительный управляющий передать имущество, находящееся в доверительном управлении, в Залог?
Посмотреть ответ

Правила передачи имущества по соглашению доверительного управления

Для предоставления имущества сторонним лицам в доверительное управление предусмотрен ряд ограничительных мер:

  • нельзя вверять управляющему денежные средства;
  • под запрет для передачи управляющим попадает имущество, эксплуатируемое на условиях оперативного управления (п. 3 ст. 1013 ГК).

Как не допустить ошибок при передаче имущества в доверительное управление?

В роли доверительного управленца может выступать юридическое лицо или ИП (п. 1 ст. 1015 ГК РФ). Не допускаются к управлению чужим имуществом государственные органы и структуры местного самоуправления.

Порядок эксплуатации имущественных объектов оговаривается в договоре между собственником активов и управляющим. Сделка оформляется письменным договором.

Договорная документация, касающаяся управления недвижимостью, должна пройти государственную регистрацию.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Договор на доверительное распоряжение и управление недвижимостью считается действительным и вступившим в силу с момента получения имущества управляющим.

В договорной документации в обязательном порядке указывают такие сведения (ст. 1016 ГК РФ):

  • состав имущества, подлежащего передаче управляющему;
  • обозначение лица, которое будет выступать в качестве доверительного управленца;
  • форма вознаграждения работы управляющего и размер платы ему (если договор предполагает введение системы оплаты таких услуг);
  • срок окончания действия соглашения (максимальный период делегирования полномочий по управлению имуществом – 5 лет).

Отсутствие даже одного из перечисленных условий создает предпосылки для признания договора недействительным.

Правила передачи доверяемых активов предполагают, что эти объекты будут отделены от общего комплекса имущества собственника.

Вверенное управляющему имущество должно учитываться на отдельно выделенном балансе, который составляет сторона, осуществляющая действия по распоряжению активами.

Налогообложение

Нюансы ведения бухгалтерии при доверительном управлении раскрываются п. 1 ст. 1018 ГК РФ и в Приказе Минфина от 28 ноября 2001 г. № 97н.

Положения этих правовых актов регламентируют не только передачу полномочий по распоряжению имуществом, но и возникновение обязательства у управляющего вести отдельный учет вверенных ему объектов.

Для назначенного управляющего лица ситуация сложна тем, что ему необходимо вести основную бухгалтерию своей деятельности и обособленный учет операций с доверенным ему имуществом.

Для отражения в учете факта получения в доверительное управление одного или нескольких объектов управленец использует счет 79.

ЗАПОМНИТЕ! При организации обособленного учета по активам в доверительном управлении управляющий должен руководствоваться положениями учетной политики владельца имущества.

Приказ № 97н обязывает управляющих в конце каждого отчетного периода составлять бухгалтерскую отчетность и формировать отчет управляющего для ознакомления с содержащимися в них данными собственника. Из отчетной документации владелец имущества должен видеть сумму активов и обязательств, уровень доходов и расходов, связанных с распоряжением активами.

Для реализации деятельности по доверительному управлению законодатель установил ограничения по возможности применения таких режимов налогообложения:

Норма, диктующая невозможность перехода управляющего на эти спецрежимы, исходит из положений НК в п. 2.1 ст. 346.26 и п. 6 ст. 346.43.

Уплата НДС

Деятельность, связанная с распоряжением имуществом по договору доверительного управления, накладывает на управляющего обязательство по исчислению и уплате НДС.

Управляющий должен при сделках по продаже товаров или услуг выставлять счета-фактуры, делая соответствующие записи в книге покупок и продаж.

К вычету НДС может приниматься управляющим, если контрагенты выставили счета-фактуры на его имя.

П. 5 ст. 174.1 НК обязывает управляющих по каждому из имеющихся у них договоров на доверительное распоряжение имуществом по окончании отчетного периода составлять и подавать в налоговые органы декларации по НДС.

Налоговый орган для подачи декларации выбирается с привязкой к месту учета управляющего.

По операциям с имуществом, находящимся в доверительном распоряжении, у собственника активов обязательств по уплате и отчетности НДС не возникает.

Налог на имущество

Налог на имущество в случаях доверительного управления лицом, уполномоченным распоряжаться отдельными активами, не начисляется и не уплачивается. Обязательство по расчетам с бюджетом в отношении налога на имущество остается у собственника активов (п. 1 ст. 378 НК).

Налог на прибыль

Для обеспечения правильности налогообложения прибыли управляющий организовывает фиксацию доходов и расходов в учете по деятельности, связанной с управлением чужим имуществом, отдельно от собственных учетных мероприятий (ст. 332 НК РФ). Налоговый расчет ведется только одним способом – методом начисления. Порядок расчета суммы налога и его уплаты зависит от условий договора между владельцем активов и управляющим:

  1. Если в роли выгодоприобретателя выступает собственник, то управляющий регулярно представляет ему отчеты с информацией о суммах доходов и расходов по объектам. Владелец учитывает эти данные в составе внереализационных статей доходности и затрат.
  2. Если собственник не установлен по условиям договора выгодоприобретателем, то расходная и доходная базы по объектам используются для определения налоговой базы для налогообложения у выгодоприобретателя.

ЭТО ВАЖНО! Затраты на выплату вознаграждения управляющему всегда должны оставаться расходной статьей собственника активов, их сумма не участвует в расчете налога на прибыль у выгодоприобретателя, если им является другое лицо.

Земельный налог

У управляющего не возникает обязательств по уплате земельного налога за участки, переданные ему в распоряжение по договору доверительного управления. Обоснование этого факта вытекает из п. 1 ст. 388 НК РФ, где устанавливается перечень плательщиков этого вида налога. Плательщиками выступают лица, которые обладают правом:

  • собственности;
  • бессрочного пользования;
  • пожизненного наследуемого владения.

Спорные моменты

Одной из причин, которая может повлечь признание процедуры передачи имущества в доверительное распоряжение незаконной, является неправильное оформление договорных отношений собственника актива и управляющего. Главные требования к действительности сделки:

  1. Сделка должна быть подкреплена документально письменной формой договора.
  2. В договоре проставляются подписи обеих сторон.
  3. Если один из участников воспользовался факсимиле, то документ будет признан законным только при наличии предварительно составленного соглашения между участниками передачи имущества в доверительное управление о возможности применения факсимиле. Такое соглашение подписывается сторонами без использования факсимиле.

Споры возникают в ситуациях, когда участники сделки прописывают согласие на использование факсимиле в самом договоре на доверительное управление. В этом случае договор в судебном порядке будет признан недействительным.

Другими спорными моментами признаны:

  • определение круга полномочий при распоряжении ценными бумагами – собственник обладает правом определения объектов инвестирования и выработки стратегии, хотя решения по способам управления активами должен принимать управляющий;
  • наличие в гражданском праве при обозначении ответственности управляющего термина «должной заботливости» – управляющий может быть привлечен к ответственности за отсутствие такой заботливости по отношению к вверенным ему активам, расшифровку содержания этого понятия законодатель не дает, поэтому регулярно возникают разночтения по поводу признаков вины управляющего.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *